Jak formalizovat rekonstrukci soukromého domu – povolení – Blog Vita House

Rekonstrukcí se rozumí provedení změn, které ovlivňují technické parametry stavby a vyžadují opětovné vystavení dokladů. Hovoříme o přesunu / vytvoření nebo odstranění okenních nebo dveřních otvorů, zvětšení plochy přidáním předmětů, zmenšení velikosti domu vybouráním jeho části atd. Takové práce musí provádět profesionální stavitelé v souladu se schváleným projektem. Na rozdíl od velkých oprav, které se provádějí bez zásahu do kapitálových struktur, podléhají změny při rekonstrukci schvalování a evidenci. Zástupci katastrální společnosti Vita-House podrobně popsali hlavní rysy, jak získat povolení k rekonstrukci bytového domu v roce 2023 a zaevidovat provedené změny.

Jak získat povolení k rekonstrukci

Registrační úkony související s rekonstrukcí upravují články ÚP. K provedení plánovaných prací bude potřeba podat ohlášení místní správě a přiložit průvodní dokumenty: plán změn zpracovaný katastrálním inženýrem a technické zdůvodnění provedení rekonstrukce. S rekonstrukcí je povoleno začít až po obdržení oznámení místních úřadů o schválení rekonstrukce.

Dokumenty pro rekonstrukci soukromého domu

• žádost o rekonstrukci soukromého domu vypracovanou majitelem nebo jeho právním zástupcem (v druhém případě musíte dodatečně doložit plnou moc ověřenou notářem);
• výpis z Jednotného státního rejstříku potvrzující vlastnictví pozemku;
• aktuální výpis z katastru o vlastnictví domu;
• územní plán území a technický plán zpracovaný katastrálním inženýrem;
• celkový plán pozemku.

Pokud je objekt ve sdíleném vlastnictví, pak kromě tohoto seznamu budete muset přiložit písemné souhlasy ostatních vlastníků k provedení technických změn.

Doporučuje se také připravit smlouvu o záměru se zhotovitelem, který bude zařízení rekonstruovat, a jeho licenci opravňující k tomuto druhu činnosti.

Oznámení o souhlasu s rekonstrukcí obdržené od orgánů místní správy má platnost deset let. Pokud po této lhůtě nebyla rekonstrukce provedena, je třeba připravit dokumentaci znovu od začátku.

Co je potřeba ke zprovoznění domu?

Po dokončení prací na místě je dalším krokem získání povolení k uvedení domu do provozu. Chcete-li to provést, budete muset znovu kontaktovat místní úřady a předložit následující seznam dokumentů:

• žádost o uvedení nemovitosti do provozu;
• technická dokumentace o provedených změnách;
• oznámení o souhlasu s provedením rekonstrukce.

Správa zkontroluje soulad provedených změn a přepracuje technický plán, poté vydá povolení k uvedení stavby do provozu.

Co se stane, když je rekonstrukce provedena bez povolení?

Rekonstrukce soukromého domu bez povolení je považována za nezákonnou – takové budovy v případě potřeby nelze prodat, zdědit, pronajmout ani s nimi podniknout jiné právní úkony. Pokud navíc stavba kvůli provedeným změnám zasahuje do sousedů a omezuje jejich práva, mají právo obrátit se na soud. V případě zjištění nelegální práce může být vydáno rozhodnutí soudu s požadavkem na uvedení domu do původní podoby a odstranění zjištěných porušení. Jednotlivci mohou být také pokutováni od dvou do pěti tisíc rublů.

K eliminaci případných negativních důsledků je třeba v případě rekonstrukce budovy postupovat opatrně a nejprve si prostudovat právní normy. Kontaktování zkušených katastrálních inženýrů vám pomůže vyhnout se chybám a správně provést všechny předepsané postupy. Odborníci zaručují mlčenlivost, připravují potřebnou technickou dokumentaci a pomáhají při odsouhlasení změn. To pomůže vyhnout se pokutám a dát přestavěné budově právní status.

Dispozice může být nepraktická. Chcete si jen prolomit zdi a udělat to po svém: rozšířit malou kuchyň, spojit lodžii s pokojem nebo proměnit starý byt z chruščovovské éry v loftový ateliér bez jediné příčky.

Zdálo by se, že můj byt je moje místo – dělám si, co chci. Ale přestavba je riskantní záležitost. Řekneme vám proč a jak to udělat správně a v souladu se zákonem.

Jak jsem podepsal/a povolení k přestavbě pro svého souseda

Můj byt má velkou chodbu a velmi malou kuchyň. Ale přizpůsobil jsem se. A soused výše chtěl zvětšit kuchyň na úkor chodby a předsíně. Hluk příklepové vrtačky byl slyšet dva měsíce a o přestavbě se dozvěděli všichni sousedé.

Když se vše uklidnilo, přišel za mnou soused a požádal mě, abych podepsal nějaký papír. Byl jsem opatrný, protože povolení k přestavbě vydává místní vláda (článek 1, článek 26 zákona o bydlení Ruské federace). Souhlas sousedů bytového domu není potřeba, pokud se oprava nedotýká společného jmění.

Soused vysvětlil, že povolení je potřeba pouze ode mě, souseda níže. Spěchal jsem do práce a podepsal. A večer jsem si říkal: člověk nikdy neví, třeba se dům zřítí, a šel jsem se podívat, co přesně udělal.

Ukázalo se, že Victor nezboural nosné zdi – v našich dvoupokojových bytech nejsou vůbec žádné. Jednoduše rozšířil „mokrou“ oblast a kus jeho kuchyně skončil nad jedním z mých pokojů. Koupelnu zkombinoval i s vanou, ale to není zakázáno.

Tohle jsou zdi silné o jednu cihlu, které můj soused rozbil. Nejsou nosné, takže sousedům ani stavbě nehrozí žádné nebezpečí

Victor čekal čtyři měsíce na legalizaci přestavby. I přes můj písemný souhlas může být odmítnut a nucen vrátit zeď na své místo, protože umístění vlhkých prostor nad obytnými místnostmi není povoleno.

nemám žádné stížnosti. Pokud ale byt prodám a nový majitel se ukáže být pečlivý, může Victora zažalovat a dokonce ho vystěhovat z bytu, pokud vše nezmění.

Rizika přestavby

Sanace Posuzována je každá práce, která mění půdorys bytu a vyžaduje změny technického pasu. To zahrnuje demolici, stěhování nebo stavbu nových zdí, rozšiřování dveří a další.

Změna inženýrských sítí se nazývá přestavba a také vyžaduje schválení.

Rizika pro obyvatele bytového domu

Jsou známy případy, kdy se domy zřítily kvůli bourání nosných zdí.

Například v Astrachani byla tovární ubytovna přeměněna na obytnou budovu. O několik let později se zřítila část pětipatrové budovy s 25 byty. Podnikatel, který přestavbu organizoval, byl odsouzen k pěti letům podmíněně.

V Permu se zřítil roh pětipatrové budovy, protože kvůli nelegální rekonstrukci kanceláře v přízemí byly oslabeny nosné konstrukce.

Jde samozřejmě o ojedinělé případy. Častěji jsou problémy méně katastrofické. Mohou se tvořit trhliny ve stěnách, netěsnosti na stropě, může dojít k deformaci podlah nebo k nižšímu zahřátí radiátorů.

Pokud máte ve zdech praskliny nebo se vyskytnou jiné potíže, zavolejte správcovskou společnost a ověřte si to u sousedů.

Příčiny trhlin ve stěnách mohou být různé: problémy se základem, nekvalitní omítací práce, smršťování, kolísání teploty. Ale snad tu přestavbu někdo dělal už dávno a závady se objevily až teď.

Rizika pro majitele

Má se za to, že dokud o přestavbě nikdo nebude vědět a nebude si stěžovat, nic zlého se nestane. Mnoho lidí to dělá – bourají a staví zdi bez povolení.

Ale v každém okamžiku může takový „neobvyklý“ byt přitáhnout pozornost, i když neexistují žádné negativní důsledky. Na návštěvu přijede soused nebo známý, přijde pracovník komunálních služeb, místní strážník, pošťák, kdokoliv.

I jediná stížnost správcovské společnosti, bytové inspekci, správě nebo státnímu zastupitelství rozhodně provede šetření. Abyste si mohli stěžovat, nemusíte ani nikam chodit – můžete zavolat nebo napsat stížnost online a zítra můžete být potrestáni.

Pokuty

Výše pokut za neoprávněnou přestavbu v bytovém domě (článek 2 čl. 7.21 zákona o správních deliktech) je následující:

• 2–2,5 tisíce ₽ — pro občany;
• 4–5 tisíc ₽ — pro úředníky;
• 40-50 tisíc ₽ – pro právnické osoby.

Pokud osoba podniká, aniž by byla právnickou osobou, odpovídá jako právnická osoba.

příklad

Ivan si ve svém bytě předělal a vybavil minihostel, ale nedostal povolení a živnost nezaregistroval. Soused si stěžoval na vedení. Ivan zaplatí pokutu ne jako fyzik, ale jako právnická osoba – 40-50 tisíc rublů.

K pokutě jim bude vydán příkaz k legitimaci provedené práce v určité lhůtě: zpravidla čtyř až šesti měsíců.

Jakákoli přestavba bez předchozího povolení bude považována za neoprávněnou a bude podléhat pokutě. I když jste právě posunuli dveře v nenosné zdi.

Přepracování na vlastní náklady

Když kontrolní komise odhalí závažná porušení, je vlastník žalován. Může uložit povinnost uvést byt do původního stavu – svépomocí a na své náklady.

Vystěhování

Pokud majitel dobrovolně nevrátí vše tak, jak bylo, může přijít o byt – i o svůj jediný. Sociální nájemní smlouva se zaměstnavatelem byla ukončena. Místní správa podává žalobu na vystěhování u soudu. Rozhodnutím soudu bude byt prodán v dražbě někomu, kdo souhlasí s obnovou bydlení.

Výtěžek z prodeje bude vrácen majiteli, ale částka bude mnohem nižší, než je tržní cena bytu.

Odškodnění

Jakákoli přestavba může způsobit hmotné škody sousedům a nezákonné opravy mohou představovat ohrožení života a zdraví. Pokud dojde ke škodě, bude muset být nahrazena (článek 1064 občanského zákoníku Ruské federace). Kolik budete muset zaplatit, určí odborník. Právo nařídit vyšetření má soused, vy sám nebo soud.

Škodu můžete nahradit i bez soudního řízení, pokud s tím poškozený souhlasí. Například po sousedově přestavbě se na stropě v mé koupelně objevily stopy po zatékání. Victor nabídl, že zaplatí 3 tisíce rublů za zavěšený strop, a já souhlasil.

Stopy zatékání na stropě v koupelně po rekonstrukci mého souseda

Pokud soused souhlasí s tím, že problém vyřeší bez soudu a obdrží náhradu škody, je lepší převést peníze bankovním převodem. A nezapomeňte si vzít účtenku potvrzující přijetí finančních prostředků a žádné nároky – s datem a podpisem.

Abychom se vyhnuli negativním důsledkům přestavby, řekneme vám, co lze a nelze v bytě dělat.

Co můžete dělat v bytě

Bez jakéhokoli povolení můžete provádět běžné a kosmetické opravy: demontovat staré obklady stěn, vyrovnat je a natřít, vyměnit elektrické rozvody bez vjezdu, instalovat a měnit dveře, okna s dvojitým zasklením, podlahy, instalovat klimatizaci.

Po předchozí dohodě můžete:

• Přemístěte dveře v nenosných stěnách.
• Kompletně vybourat nenosné stěny a spojit obývací pokoje.
• Přesunout a zvětšit kuchyň na úkor nebytového prostoru: chodba, spíž, šatna.
• Vytvořte další oddíly.
• Kombinujte sousední byty vodorovně a svisle, pokud mají stejného vlastníka.
• Provádějte další práce povolené usnesením místní správy.

Hlavní problém, který majitelé mají, je: jak rozeznat nosné stěny od nenosných? Pojďme na to teď přijít.

Nosná stěna – to je ten, na kterém spočívají horní konstrukce bytového domu. Předstěna je předěl, její funkcí je rozdělovat prostor.

Příčky jsou tenčí než nosné stěny a mohou být vyrobeny ze sádrokartonu, cihel, pěnového betonu a dalších stavebních materiálů. Nosné stěny jsou nejčastěji železobetonové o tloušťce 18 až 25 cm.

V jedno- a dvoupokojových bytech zpravidla nejsou žádné nosné stěny, pouze příčky. Nosné – pouze mezibytové stěny (Foto: mskdemontazh.ru)

Nejjednodušší způsob, jak zjistit nosnou stěnu, je změřit ji metrem a provrtat vrtačkou. Běžný vrták nebere beton a do zdi se dostane jen velmi obtížně.

Ale ve starých domech lze příčku zaměnit s výztuhou nebo nosnou zdí. Dříve se výztuhy často vyráběly ze dřeva.

Katastrální inženýr vám pomůže přesně určit kategorii stěny. Po kontrole vystaví závěr s charakteristikou.

Co byste nikdy neměli dělat a co byste měli dělat s podmínkami

Přestavby bytů a pokojů, které zhoršují provozní a životní podmínky vlastníků nebo sousedů, nejsou povoleny (bod 1.7.3 usnesení Státního stavebního výboru Ruské federace č. 170, usnesení vlády Ruské federace č. 47).

Nikdy nemůžete:

• Kompletně vybourat nosné zdi.
• Chcete-li kombinovat lodžii s místností, musí být příčky ve formě oken s dvojitým zasklením.
• Nainstalujte nebo přemístěte radiátory na lodžii nebo balkon.
• Umístěte „mokré“ prostory – koupelna, WC, kuchyň nad obytné místnosti sousedů.
• Zvětšete plochu kuchyně nebo koupelny na úkor obývacích pokojů.
• Spojte s obývacími pokoji kuchyň, ve které je zaveden plyn.
• Mezi obytnými místnostmi a plynofikovanou kuchyní vytvořte otvory bez dveří.
• Narušte provoz ventilačních systémů.
• Vytápěné podlahy instalujte odděleně od běžných domácích teplovodních nebo topných systémů.
• Proveďte přestavbu v nouzovém bydlení.

Úplný seznam zakázaných prací v konkrétní lokalitě je uveden v usneseních místních správ. Například pro Moskviče je to usnesení č. 508-PP, pro obyvatele Jekatěrinburgu – správní usnesení č. 2505, pro Kazaň – usnesení výkonného výboru města č. 2180.

Možné s podmínkami:

• Přemístit, částečně vybourat nosné stěny, udělat otvory v nosných stěnách, podmínit zesílení konstrukcí.
• Přesuňte a rozšiřte „mokré“ oblasti, pokud se pod bytem nenachází obytný prostor někoho jiného.

příklad

Andrey žije v bytě, který zabírá dvě patra – druhé a třetí. V přízemí je hypermarket. Muž chce přestěhovat a rozšířit koupelnu ve třetím patře – udělat velkou vířivku a rozšířit kuchyň ve druhém. Vzhledem k tomu, že jeho byt je také v přízemí a v přízemí nejsou žádné obytné prostory, povolení bude vydáno bez problémů.

Některé změny jsou povoleny pouze se souhlasem sousedů. Pokud se přestavba bytu dotýká společného majetku v bytovém komplexu, je nutné sepsat zápis z valné hromady, který musí podepsat všichni vlastníci (článek 2 článku 40 Zákona o bydlení Ruské federace).

Jak koordinovat přestavbu

Krok 1. Připravte projekt přestavby.

Objednejte si projekt přestavby u projekční organizace, která je členem samoregulační organizace (SRO).

Nezapomeňte si vyžádat dokument potvrzující povolení k práci. Certifikát musí obsahovat údaje o tom, které SRO je společnost členem a její registrační číslo. Ještě jednodušší je zkontrolovat společnost podle TIN nebo OGRN na webu NOPRIZ.

Krok 2. Podejte žádost o přestavbu.

Postup koordinují orgány místní samosprávy – administrativy, v Moskvě a Petrohradu – státní orgány ustavující entity Ruské federace.

Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, objednejte si dokumenty ze ZISZ: plán, osvědčení o registraci bytu, vysvětlení a shromážděte další dokumenty. Balíček pro každého žadatele bude jiný.

Například pokud je byt v podílovém vlastnictví, bude k přestavbě bytu nutný písemný souhlas všech vlastníků. Pokud je dotčena část společného jmění, souhlas všech sousedů ve formě zápisu z valné hromady.

Krok 3. Získejte povolení k přestavbě.

Rozhodnutí o schválení projektu přestavby trvá nejdéle 45 dnů ode dne předložení dokumentů. Doklad o schválení nebo zamítnutí je předán nebo zaslán na adresu uvedenou v žádosti nejpozději do tří pracovních dnů ode dne rozhodnutí (článek 3, bod 4 článku 26 zákona o bydlení Ruské federace).

Schvalovací lhůta ve vašem městě může být kratší než 45 dní, zjistíte na webu správy, v místním usnesení o přestavbě nebo na regionálním portálu Státních služeb.

Krok 4. Provést přestavbu.
Udělejte vše přesně podle plánu, abyste nemuseli nic předělávat a utrácet peníze navíc.
Krok 5. Podat žádost o vypracování aktu přejímací komise.

Žádost se podává stejnému úřadu, kde jste požádali o přestavbu. Služba je zdarma. Přijde za vámi komise, která provede kontrolu provedené práce s plánem a vydá potvrzení o převzetí.

Krok 6. Objednejte si nový technický plán bytu.

Pro nový záměr bytu s ohledem na přestavbu nebo rekonstrukci kontaktujte katastrálního inženýra. Jedná se o placenou službu, která stojí od 3 tisíc ₽.

Katastrální inženýr musí být členem SRO. Můžete si to ověřit na webu Rosreestr. Informace o všech katastrálních inženýrech jsou systematizovány v sekci „Služby a služby – Služby – Registr katastrálních inženýrů“.

Krok 7. Proveďte změny ve Jednotném státním registru nemovitostí Nový plán bytu musí být zobrazen ve Jednotném státním registru nemovitostí. Žádost můžete Rosreestr podat sami, ale obvykle to není nutné. Zprávu přejímací komise zasílá schvalující orgán.

Případné změny zastaveného bytu je nutné dohodnout s bankou, jinak můžete o byt přijít. Smlouva může obsahovat přímý zákaz přestavby nebo podmínku, že ji lze provést pouze s písemným souhlasem, proto si smlouvu prostudujte.

Více o postupu legalizace sanace ve vaší lokalitě se dozvíte na webu místní správy, na Službách státu nebo na MFC.

Koordinace přestavby online

Přestavbu můžete koordinovat online prostřednictvím státních služeb, ale tato možnost není dostupná ve všech lokalitách. Chcete-li zjistit, zda je to možné, musíte přejít na regionální nebo městský portál a ne na obecný gosuslugi.ru.

Obyvatelé Kazaně mohou předkládat dokumenty ke schválení přestavby prostřednictvím webových stránek Gosuslug

Chcete-li získat službu v Kazani, musíte přejít na svůj osobní účet ve Státních službách Republiky Tatarstán, vyplnit žádosti a připojit dokumenty.

Službu poskytuje Výkonný výbor Kazaně. Přímým vykonavatelem komunálních služeb je správa městských částí.

Žádost je posouzena do 30 pracovních dnů.

Chcete-li získat výsledek, musíte osobně kontaktovat okresní správu. Od vedoucího správy dostanete příkaz ke schválení přestavby nebo oznámení o zamítnutí.

Pokud ve vaší lokalitě není možné podat dokumenty online, budete muset MFC nebo administrativu osobně navštívit.

Pokud je přestavba odmítnuta

Schválení bude zamítnuto, pokud projekt přestavby nesplňuje zákonné požadavky nebo pokud má komise pochybnosti o bezpečnosti rekonstrukce pro dům a sousedy.

Ale i kdyby vás odmítli, existuje šance na legalizaci přestavby.

Úředníci nemají právo ústně odmítnout. Musíte obdržet písemný dokument s uvedením důvodu odmítnutí. V případě nevystavení dokladu požadují úhradu za doplňkové služby, vyšetření, nebo je prostě ignorují, podají reklamaci.

To lze provést prostřednictvím předsoudního odvolání u státních služeb. Vaše žádost bude posouzena do 15 pracovních dnů.

Stěžovat si přes Gosuslugi je pohodlné, protože nemusíte hledat, na který úřad se obrátit. Systém udělá vše sám

Odpověď přijde na váš osobní účet na státních službách a e-mailem. Pokud nejste s výsledkem spokojeni, obraťte se na soud.

I situace, kdy je odmítnutí přestavby oprávněné, lze řešit soudní cestou. Soudce se primárně zaměřuje na bezpečnost a přítomnost nároků třetích stran. Pokud správa vydala zamítnutí, ale nikdo nevznesl námitky u soudu, může být přestavba legalizována.

Například v jednom případě soud odmítl zachovat přestavbu: majitel předělal koupelnu tak, že v bytě o patro níže byl pod „mokrou“ částí obývací pokoj.

Další podobný případ byl vyřešen ve prospěch majitelů, kteří spojili kuchyň s obývacím pokojem. Zástupci správy ani sousedé se k soudu nedostavili a nevznesli žádné námitky.

Kolik stojí legalizace přestavby

Obecně se uznává, že je lepší přestavbu nekoordinovat ani nelegitimizovat.
Schválení bude totiž dražší než placení pokuty a někdy i dražší než návrat k původní podobě.

Schválení prostřednictvím „našich lidí“ nebo objednání služby na klíč od komerční společnosti je totiž drahé. Můj soused sdělil, že přítel z administrativy vyřizoval jeho papírování a za takovou pomoc zaplatil 250 tisíc rublů.

Ale pokud si všechno děláte sami, je to levné. Služba schválení přestavby je bezplatná. Zaplatíte pouze za projekt, který pro vás připravíme. Dělají to komerční společnosti, jejichž ceny se liší.

Cenové rozpětí v Moskvě a regionu je od 15 do 100 tisíc rublů, v regionech náklady na projekt začínají od 3 do 5 tisíc rublů. Vytvoření plánu bytu po přestavbě stojí od 5 tisíc rublů.

Hlavní pravidlo: neplaťte za to, co můžete udělat sami.

Odmítněte například pomoc „svých lidí“ a služby na klíč od komerčních společností. A pokud vás odmítnou, nezjišťujte důvody a nehádejte se. Vaším cílem je obdržet písemný závěr s odůvodněným odmítnutím. Jakmile jej obdržíte, obraťte se na soud. Tímto způsobem ušetříte jak peníze, tak čas.

Vyplatí se kupovat byt s nelegální přestavbou?

Byt s neoprávněnou přestavbou je vždy levnější a nákup může být výhodný. Než se ale rozhodnete, prohlédněte si byt a porovnejte jej s plánem, abyste viděli, co přesně se změnilo.

Pokud byly zbourány nosné zdi, instalováno topení na balkon nebo byly provedeny jiné zakázané práce, je lepší obchod odmítnout. Pokud se v budoucnu vyskytnou problémy se sousedy nebo se strukturou domu, budete muset odpovědět. A také před sousedy.

Pokud se změny dotknou pouze příček, koupelny a WC, můžete si takový byt pořídit. Jen se ujistěte, že přínosy jsou větší než vaše náklady na legalizaci přestavby.

Stručně, fascinující a užitečně o penězích – v našem telegramovém kanálu t.me/Life_Akbars. Přidejte se k nám!