Suterény a další společné prostory (společný majetek)

Software pro sdružení vlastníků nemovitostí: příprava valných hromad, sčítání hlasů, příprava zápisů z valných hromad, body programu, registr členů sdružení atd.

PRÁVNÍ SLUŽBY

Konzultace ohledně konání schůzí vlastníků, podpora schůzí, příprava dokumentů, registrace HOA , odvolání se k rozhodnutím HOA a valné hromady vlastníků, právní podpora aktivit HOA a vlastníci pod přímou správou, poradenství ve vztazích se správcovskými organizacemi, znovuzvolení předsedy představenstva, členů představenstva, auditního výboru, likvidace HOA, vztahy HOA s FAS, písemné konzultace k otázkám činnosti HOA.

DOKUMENTY PRO SPOLEČNOST SVĚTA HOA

Seznam dostupných vzorových dokumentů –
Charta HOA, zápis z příští valné hromady HOA, zápis z nejbližší valné hromady vlastníků prostor v bytovém domě, hlasovací lístek, oznámení o konání schůze, oznámení o konané schůzi, žádost o vystoupení z členství ve sdružení vlastníků nemovitostí, smlouva o správě bytového domu, smlouva o údržbě a opravách společného majetku, zápis z jednání představenstva sdružení vlastníků nemovitostí, seznam členů sdružení vlastníků nemovitostí atd.

ZÁKONY SPOLEČNOSTI HOA

Některé zákony upravující činnost sdružení vlastníků nemovitostí jsou: Bytový zákoník Ruské federace, zákon města Moskvy „Základy bytové politiky města Moskvy“, nařízení o Moskevské bytové inspekci, SanPiN 2.1.2.1002-00 „Požadavky na bytové budovy a prostory“, nová pravidla pro poskytování inženýrských sítí. Zákon města Moskvy č. 39. Návrhy zákonů v oblasti bydlení a komunálních služeb a správy bytových domů.

Jak zjistit, zda je sklep společným majetkem či nikoli

„. právní režim sklepů, ať už souvisí se společným podílem na vlastnictví několika vlastníků prostor v takových bytových domech, či nikoliv, musí být stanoveno k datu privatizace první byty v domě.

Pokud byly k uvedenému okamžiku suterénní prostory bytového domu určeny (zaúčtovány, vytvořeny) k samostatnému užívání pro účely nesouvisející s údržbou bytového domu a nebyly skutečně využívány jako společné vlastnictví vlastníků domů, pak právo společného spoluvlastnictví těchto prostor vlastníky domů nevzniklo. Zbývající suterénní prostory, které nebyly přiděleny k samostatnému užívání, se staly společným spoluvlastnictvím vlastníků domů jako společné vlastnictví budovy.

V tomto případě k určení právního statusu uvedených prostor přítomnost inženýrských sítí v nich nevadila a nevadí, protože se nacházejí v každém suterénu a samy o sobě nezakládají právo společného vlastnictví majitelů domů k prostorám již přiděleným k samostatnému užívání, které nesouvisí s údržbou bytového domu.
Jelikož právě privatizace bytů občany byla základem pro vznik více vlastníků v jednom domě a vznik jejich práva společného podílového vlastnictví ke společnému majetku domu, včetně technických podlaží a sklepů, vzniklo toto právo ve vztahu ke každému domu pouze jednou – v době privatizace prvních prostor v domě.“

Usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 02.03.2010 N 13391/09

ve věci č. A65-7624/2008-SG3-14/13

Sklepy a další společné prostory (společný majetek) – obecné otázky

Zcizení sklepů jako společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě

Ti, kteří se začínají zabývat problémem zákonnosti odcizení sklepů v budovách, ve kterých bylo vytvořeno sdružení vlastníků domů, musí v první řadě pochopit, že sklepy jsou různé. Ne každý sklep je společným majetkem vlastníků prostor v bytovém domě.

V souladu s odstavcem 1 článku 36 bytového zákoníku Ruské federace vlastníci prostor v bytovém domě na základě společného vlastnictví vlastní prostory v budově, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více než jedné místnosti v budově, včetně mezibytových schodišť, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodeb, technických podlaží, půd, sklepů, ve kterých se nacházejí inženýrské sítě, a dalšího zařízení obsluhujícího více než jednu místnost v budově (technické sklepy).

Aby bylo možné suterén klasifikovat jako společný majetek vlastníků, je nutné, aby měl následující vlastnost: suterén je určen k obsluze více než jedné místnosti v tomto domě. Toto je obecná vlastnost pro jakýkoli společný majetek. Pro suterén stanoví odstavec 1 článku 36 Bytového zákoníku RF upřesňující podmínku – suterén musí mít inženýrské sítě nebo jiná zařízení obsluhující více než jednu místnost v tomto domě. V tomto případě se suterén nazývá „technický suterén“.

Je třeba okamžitě stanovit, že přítomnost tohoto termínu v jakýchkoli dokumentech – „technický suterén“ nebo naopak absence slova „technický“ – není zásadní a právně závazná, tj. je třeba se nedívat na to, jak je suterén v dokumentech (především v technickém pasu) nazýván a popsán, ale na to, jak ve skutečnosti je – zda existuje vhodná komunikace.

V případě právních sporů samozřejmě přítomnost například v technickém pasu údaje o tom, že suterén je technický, do jisté míry zjednoduší prokázání této okolnosti. S největší pravděpodobností však bude nutné skutečnost, že suterén je „technický“, prokázat jinými způsoby.

Pokud je suterén technický, pak je společným majetkem vlastníků prostor v bytovém domě. A společný majetek nelze zcizit.

Pokud suterén není technický, má vlastník právo provádět jakékoli transakce s nemovitostí, včetně prodeje (s výhradou určitých požadavků, ale k nimž sdružení vlastníků nemovitostí nemá žádný vztah). Pokud je vlastníkem subjekt Ruské federace – město Moskva, pak jménem vlastníka jednají zmocnění zástupci vlastníka (vláda Moskvy, její orgány).

Vše výše uvedené je zřejmé. Je prakticky nemožné tato pravidla přímo ignorovat. Vážným problémem pro sdružení vlastníků nemovitostí, které hájí právo na suterén, je však prokázání neopodstatněnosti a nezákonnosti přidělení statusu suterénu jako suterénu, který nemá inženýrské sítě, další zařízení obsluhující více než jednu místnost v daném domě, tj. který není technickým suterénem, a to i v případě rekonstrukce, přestavby, reorganizace suterénu s následnou změnou statusu z „technického“ suterénu na netechnický suterén.

Tento problém musí být vyřešen v případě odvolání k soudu v různých případech: pokud je vlastnické právo k suterénu již registrováno na právnickou nebo fyzickou osobu (včetně mimo město Moskvu), pokud jsou napadeny dražby nebo aukce na prodej suterénů, pokud je suterén vyvlastněn z neoprávněného držení někoho jiného a v dalších případech. Kromě prokázání stavu suterénu jako technického lze u soudu použít následující důkazy: znalecké posudky ke stavebním projektům, posudky o souladu s hygienickými, požárními a dalšími normami.

Aby se odstranila nejistota a usnadnilo prokázání práva společného vlastnictví v případných budoucích sporech, je vhodné zaregistrovat právo společného vlastnictví nemovitostí, které jsou součástí společného majetku v bytovém domě. Od prosince 2006 byl v souvislosti se změnami provedenými usnesením vlády RF ze dne 22.11.2006 č. 710 v usnesení vlády RF ze dne 18.02.1998 č. 219 „O schválení pravidel pro vedení Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem a transakcí s nimi“ (dále jen „Pravidla pro vedení rejstříku“) postup pro registraci práva společného vlastnictví upřesněn a sjednocen.

Je však třeba mít na paměti, že osvědčení o státní registraci práv k nemovitostem, které jsou společným vlastnictvím bytového domu, se vlastníkům prostor v bytovém domě nevydávají (odstavec 13 Pravidel pro vedení rejstříku). Informace o státní registraci práva společného vlastnictví nemovitostí, které jsou společným vlastnictvím bytového domu, se uvádějí v osvědčení o státní registraci práv vydaném vlastníkovi prostor v bytovém domě formou dodatečného popisu uvedených nemovitostí a uvedení výše podílu na právu společného vlastnictví této nemovitosti.

Ministerstvo spravedlnosti Ruské federace nařízením ze dne 14.02.2007 č. 29 „O schválení pokynu o specifikách zápisů do jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem a transakcí s ním při státní registraci práv k nemovitostem, které jsou společným majetkem v bytovém domě, poskytování informací o registrovaných právech společného vlastnictví k těmto nemovitostem“ objasnilo postup pro registraci práva společného vlastnictví v bytovém domě. Zejména odstavec 6 stanoví seznam osob, které mohou podat žádost o státní registraci:

• majitelé prostor v bytovém domě;
• zástupci vlastníků prostor v bytovém domě, pokud jim je toto právo uděleno na základě řádně vyhotovených plných mocí, rozhodnutím valné hromady vlastníků nebo z jiných důvodů v souladu se zákonem.

Pokud je rozhodnutím valné hromady členů sdružení vlastníků domů (dále jen „SVJ“) předseda a/nebo jiný člen představenstva SVJ pověřen zastupováním zájmů členů SVJ při registraci existence, vzniku, omezení (zatížení), zániku práva společného vlastnictví nemovitostí (včetně podání žádostí o státní registraci), pak jsou tyto pravomoci potvrzeny předložením zakládací listiny SVJ těmito osobami (originál nebo ověřená kopie), dokladu o volbě osoby, které bylo toto právo uděleno, předsedy, člena představenstva SVJ, příslušného zápisu z valné hromady členů SVJ (originál nebo ověřená kopie).

Prostor bez majitele nebo žádaná nemovitost? Suterény bytových domů jsou pro mnoho Rusů i nadále sporným problémem.

Kdo je vlastníkem suterénu: obec, správcovská společnost nebo sami obyvatelé?

Jsou sklepy v bytovém domě společným vlastnictvím Jak mohu zaregistrovat vlastnictví sklepa v roce 2025?

Čí je to suterén?

Kvůli neznalosti zákona mnoho lidí neví, komu patří sklep v bytovém domě. Právní režim pro sklepy bytových domů je tedy popsán v Čl. 36 Zákon o bydlení Ruské federace.

Prostory, které se nacházejí v domě, ale nejsou součástí bytů, ale mají sloužit celému domu, tak podle tohoto ustanovení zákona náleží vlastníkům tohoto domu na základě práva společného spoluvlastnictví. Suterén také odkazuje na takové prostory, jak je uvedeno v odstavci 1 téhož článku.

Proto ti občané, kteří si zprivatizovali své bydlení, jsou také zákonnými vlastníky suterénu. V tomto případě není třeba speciálně formalizovat nebo registrovat právo společného sdíleného vlastnictví suterénu.

Kdo je tedy vlastníkem?

Od 90. let, kdy byly resortní budovy převedeny do bilance města, jsou sklepy mnoha bytových domů evidovány v evidenci městského majetku.

Nový zákon o bydlení Ruské federace, který vstoupil v platnost v roce 2005, deklaruje právo společného sdíleného vlastnictví obyvatel výškových budov.. Otázka, kdo má právo užívat společný majetek, je však až dosud neustále předmětem právních sporů.

Pokud již byla registrace práva na obecní majetek potvrzena příslušnými orgány, které provádějí státní registraci, pak zákon neumožňuje otázku pouhého převodu nemovitosti na obyvatele. Občanský zákoník vydání majetku neumožňuje;

Existuje však mechanismus pro převod sklepních prostor evidovaných jako obecní majetek na vlastníky domů. K tomu musí obyvatelé domu učinit technický závěr, že suterén je běžné místo, a poté se obrátit na soud.

Na základě rozhodnutí soudu zaniká právo na obecní majetek a suterén přechází do stavu společného majetku.

Proces převodu sklepních prostor do společného majetku je snazší, pokud jsou prostory uvedeny v katastru nemovitostí, ale není zapsáno vlastnické právo obce. V tomto případě je problematika řešena na odboru obecního majetku a pozemkových vztahů.

Tento orgán rozhoduje o tom, zda je suterén společným prostorem celého obytného domu. Na základě tohoto dokladu (pokud je potvrzen) je objekt vyřazen z evidence a smluvní vztahy s nájemci jsou ukončeny.

Zda je sklep v obecním vlastnictví či nikoli, zjistíte na odboru majetku obcí a pozemkových vztahů.

Požadované dokumenty

K potvrzení, že suterén je veřejným místem, je nutné odboru majetku obcí doložit následující dokumenty:

• technický průkaz;
• uzavření specializované organizace;
• kontrolní zpráva komise.

Povolené činnosti/podnikání v suterénu

Někteří podnikaví občané sní o pronájmu sklepa a jeho využití pro své podnikání. Co lze ve sklepě otevřít, co zákon nezakazuje?

Než přejdeme k otázce, jakou činnost může nájemce vykonávat v suterénu bytového domu, je třeba pochopit, že před zahájením jeho intenzivní činnosti by se měla konat valná hromada všech vlastníků domu, která zvýší problematika pronájmu sklepních prostor a činností, které zde budou probíhat, a následně také získání souhlasu všech vlastníků k provozování podnikatelské činnosti.

Takže v suterénu můžete například udělat sportovní klub, obchod s průmyslovým zbožím, obchod s potravinami, kancelář, cestovní kancelář, kadeřnictví, dílnu atd.

Při výběru konkrétního druhu podnikání musí nájemce vzít v úvahu následující vlastnosti a pravidla užívání, která nesmí porušovat:

1. Suterén musí mít dobré větrání.
2. V suterénu by nemělo být současně více než 50 lidí – podle pravidel požární bezpečnosti.
3. Ve sklepních prostorech je zakázáno umísťovat prodejní prodejny nebo sklady pro skladování chemických přípravků, při jejichž provozu může docházet ke znečištění území areálu nebo ovzduší.
4. V suterénu je zakázáno umísťovat výbušné látky a materiály.
5. V suterénu nemůžete otevřít noční klub nebo podobné podniky, jinak bude hluk a hudba rušit obyvatele domu. Z tohoto důvodu je zakázáno organizovat v suterénu činnosti, které vytvářejí hluk nebo vydávají zápach: chemické čištění, praní prádla atd.
6. V suterénu je zakázáno instalovat bazény, sauny, páry, léčebné ústavy, pohřební služby atd.
7. Zákon zakazuje nájemníkům umisťovat do sklepa syntetické koberce, autodíly, pneumatiky a automobilové oleje, aby se vyhnuli požáru ve sklepě.
8. Nemůžete organizovat obchod s rybami ve sklepě.
9. Pracovní dobu nájemce je nutné dohodnout s obcí. Ale v praxi zákon zakazuje jakoukoli činnost ve sklepě po 23:00.
10. Nájemci nebo kupujícímu suterénu je zakázáno užívání společných prostor – výtah, schodiště, chodby.
11. Pokud se nájemce rozhodne otevřít obchod nebo kancelář v suterénu, pak musí udělat samostatný vchod.

Postup privatizace suterénu

V případě potřeby lze privatizovat suterén v bytovém domě. Od roku 2025 je privatizace zdarma. Proces přidělování takových prostor je poměrně složitý a zdlouhavý, protože je nutné projít mnoha instancemi.

Jak privatizovat suterén v bytovém domě, aby se tam například udělal sklep (relevantní pro obyvatele žijící v přízemí)?

Proces privatizace zahrnuje následující kroky:

1. Zájemce by měl shromáždit všechny obyvatele domu (všechny předem upozornit pomocí oznámení nebo dopisů zaslaných každému majiteli domu). Na schůzi by měl být získán písemný souhlas všech vlastníků s privatizací suterénu.
2. Začněte shromažďovat dokumenty – sbírejte kopie titulních papírů pro každý byt, prohlášení jménem vlastníků s jejich podpisy a také technický pas pro sklep.
3. Obraťte se na správcovskou společnost pro inspekční zprávu.
4. Sepište smlouvu s firmou, která má licenci na provedení rekonstrukce v suterénu.
5. Koordinovat projekt rekonstrukce s hasičskou službou a hygienickou a epidemiologickou stanicí.
6. Získejte povolení od správcovské společnosti k privatizaci suterénu.
7. Napište žalobu na soudní uznání suterénu jako privatizovaného objektu. K aplikaci přiložte dokumenty opravňující takové změny.
8. S obdrženým soudním povolením se obraťte na meziresortní komisi a získejte povolení k provedení rekonstrukce tam. Ujistěte se, že máte doklad ověřený magistrátem.
9. Kontaktujte architektonický a stavební inspektorát a získejte povolení k provedení příslušných prací.
10. Po obdržení všech potřebných dokumentů můžete provést rekonstrukci a uvést suterén do provozu. A za tímto účelem musí zájemce kontaktovat ZISZ.

Přestavba suterénu

Nájemce, který si pronajal sklep v bytovém domě, musí dodržovat pravidla přestavby (pokud se rozhodne sklep zrekonstruovat):

Požadavky na užívání suterénu

Při legálním obývání sklepních prostor do nájmu nebo vlastnictví musí nájemce/vlastník dodržovat pravidla pro údržbu podzemního podlaží:

• je nutné udržovat optimální vlhkost vzduchu – ne vyšší než 65%
• teplota vzduchu musí být alespoň 5 stupňů Celsia;
• je důležité zajistit volný přístup do suterénu a inženýrských sítí;
• vstup do suterénu musí být vybaven vypínačem;
• Suterén musí být pravidelně větrán.

Všechna pravidla pro údržbu sklepů jsou popsána ve vyhlášce Státního stavebního výboru Ruské federace „O schválení pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu“ ze dne 27.09.2003. září XNUMX.

Odkup sklepa od obyvatel budovy

Je možné odkoupit sklep, pokud patří vlastníkům bytového domu? Ano, můžete, ale je to složitý postup. Před zakoupením suterénu musí potenciální kupující uspořádat valnou hromadu obyvatel domu.

Pokud s prodejem prostor souhlasí většina obyvatel (musí být alespoň 75 % hlasů), pak je transakce uzavřena za účasti vlastníka domu (konkrétní osoba bude vystupovat jako zástupce všech vlastníků a jednat jejich jménem v zastoupení).

Nákup suterénu v této situaci je však extrémně obtížný, protože ve většině případů chtějí majitelé využít suterén pro své vlastní potřeby.

Odpovědi na otázky k tématu

Ponese nájemce nějakou odpovědnost za pronájem suterénu v bytovém domě, pokud k tomu majitelé domu nedali souhlas?

Ano, pokud jsou dokumenty vyplněny nesprávně a nájemce neobdržel souhlas vlastníků bytového domu k podnikání, může se na něj vztahovat správní odpovědnost.

Od roku 2025 sankce podle článku 7.24, část 2 zákoníku o správních deliktech, stanoví pokutu ve výši 2 až 3 tisíc rublů. – pro úředníky a 20–30 tisíc rublů. – pro právnické osoby (podniky, organizace).

V jakých případech je reálné koupit sklep v obytném domě?

Je možné odkoupit sklep, pokud patří obci, a všechny byty v domě jsou obecní. Tento způsob má ale jeden háček – potenciální kupec se bude muset zúčastnit výběrového řízení.

A pokud nabídne větší částku než ostatní zájemci, pak může počítat s odkupem sklepa.

Má developer právo prodat sklepní prostory?

Vše závisí na tom, co je uvedeno v projektové dokumentaci.

Pokud sklep patří do společného majetku, pak developer nemá právo přízemí prodat. Pokud je suterén přidělen samostatně, má developer právo tak učinit.

Proto před nákupem prostor od developera musíte od něj požádat o dokumenty pro suterén.

Je sklep považován za podlahu?

Počet podlaží bytového domu je dán počtem nadzemních podlaží. Do počtu nadzemních podlaží lze zahrnout i suterénní podlaží, avšak pouze v případě, že vrchol podlahy tohoto podlaží přesahuje úroveň terénu vyšší než 2 m.

V legislativě Ruské federace neexistuje nic jako podzemní podlaží, nicméně ministerstvo nemovitostí uvádí, že všechny prostory, které nepatří do nadzemních podlaží, jsou podzemními podlažími.

Suterén je proto podzemním podlažím za předpokladu, že vrchol jeho stropu je pod průměrnou plánovanou úrovní (méně než 2 m).

Má správcovská společnost právo odmítnout vlastníkům přístup do sklepa?

Ne, nemá, protože sklep je společným majetkem všech obyvatel domu. Pokud správcovská společnost omezí přístup do suterénu, musí vlastník bytu nacházejícího se v této budově napsat správcovské společnosti žádost o organizaci přístupu do sklepa k určitému datu.

V případě odmítnutí se může klidně obrátit na státní zastupitelství.

Sklepy v bytových domech patří podle zákona jako společný majetek všem vlastníkům privatizovaných bytů.

Než se tedy rozhodnete, zda sklep koupit nebo pronajmout, musíte k takovému jednání získat souhlas většiny vlastníků (získat alespoň 2/3 souhlasných hlasů).

Před obsazením suterénního prostoru pro organizaci podnikání se musíte seznámit s pravidly pro údržbu a provoz takové místnosti.