Kdo platí smlouvu o koupi a prodeji bytu: prodávající nebo kupující?

S převodem vlastnictví po dokončení transakce prodeje a nákupu je spojena důležitá právní nuance. Většina smluv počítá s okamžitým převodem vlastnického práva (to znamená, že smlouva vstoupí v platnost okamžikem podpisu smluvními stranami). Podle občanského zákoníku Ruské federace však ke skutečnému převodu práv dochází až po státní registraci. V tomto článku vysvětlíme vlastnosti tohoto právního mechanismu.

Od transakce až po její registraci

Tato funkce týkající se převodu vlastnictví je relevantní pouze pro transakce, pro které je registrace v jednotném státním rejstříku povinná. Jedná se o transakce s nemovitostmi, včetně pozemků, soukromých domů, bytů ve vícebytových domech, komerčních a průmyslových nemovitostí, jakož i podílů na souvisejících nemovitostech.

Obecný postup převodu práv je následující:

• Je sepsána kupní a prodejní smlouva, která stanoví příslušný převod vlastnictví. Upozornění: podle zákona může být mnoho transakcí formalizováno jednoduchou písemnou formou, což je právě to, co způsobuje potíže při registraci.
• Po uzavření smlouvy jsou dokumenty předány společnosti Rosreestr, orgánu, který zadává informace do Jednotného státního registru nemovitostí. Chcete-li provést registraci, musíte poskytnout kompletní balíček dokumentů k ověření zákonnosti transakce.
• Po uplynutí nastavené doby jsou údaje zaneseny do registru. Od okamžiku provedení registrace dochází ke změně vlastnictví. Konkrétně: vlastnická práva prodávajícího zanikají a začínají kupujícího.

V souladu s tím ve všech záležitostech týkajících se daní a dalších situacích, kdy je třeba vznik vlastnických práv započítat s přesností na jeden den, bude výchozím bodem datum zápisu informace do Jednotného státního rejstříku. Zkontrolovat to lze velmi jednoduše: pokud požádáte o výpis z registru, bude v něm uvedeno přesně datum registrace, nikoli datum transakce.

Je třeba také poznamenat, že tato zásada platí pro všechny ostatní způsoby převodu majetku, pro které je vyžadována registrace. Pokud dojde například k darování nebo dědicové převezmou jejich práva, bude datem převodu vlastnictví den zapsání informace do registru.

Právní stav majetku v „přechodném“ období

Může vyvstat otázka: jaký je právní stav nemovitosti v době, kdy již došlo k prodeji a koupi, byla podepsána příslušná smlouva a strany čekají na zápis vlastnictví. Během této doby je objekt ve dvojím stavu:

• Na jedné straně kupující ještě nemá právo nakládat s tímto majetkem, protože nevstoupil do svých práv. Bezprostředně po podpisu dokumentů tedy nelze hovořit o úplných vlastnických právech pro kupujícího.
• Na druhou stranu s tímto majetkem již prodávající nemůže disponovat, neboť je předmětem smlouvy a tato smlouva předpokládá jeho převod na kupujícího. Prodávající tedy formálně zůstává vlastníkem, ale nemůže s tímto majetkem nakládat.

Po dobu, kdy je právo zapsáno v rejstříku, tedy žádná ze stran nemůže s tímto předmětem nakládat. A okamžikem vložení údajů do registru ztrácí prodávající definitivně své vlastnické právo, kdežto kupující jej nabývá.

Úloha notáře při registraci smluv o převodu vlastnictví

I přesto, že povinnému notářskému zápisu podléhají pouze smlouvy týkající se podílů na nemovitostech, je dobrou praxí registrovat každou koupi či prodej nemovitosti u notáře. To vám umožní vyhnout se řadě rizik a také urychlit a zjednodušit proces.

• Notář provede prvotní právní posouzení textu dokumentu, čímž ochrání zájmy stran. Pokud smlouva obsahuje ustanovení, která porušují platnou legislativu, notář registraci odmítne.
• Při certifikaci notář před státní registrací provede dodatečnou kontrolu správnosti balíčku dokumentů. Zde je důležitá nuance: pokud byla transakce uzavřena v jednoduché písemné formě, je při registraci poskytnuta další právní kontrola dokumentů. Pokud je transakce ověřena notářem, kontrola se neprovádí, a proto se zkracuje doba registrace.
• Notář stranám vysvětlí právní důsledky podpisu kupní smlouvy a také ověří, zda strany mají příslušné pravomoci a způsobilost k právním úkonům. Tato fáze umožňuje chránit transakci před možnými soudními spory a jinými právními riziky. Mnoho podvodníků provádí své plány pomocí jednoduché písemné dohody.
• Notáři Ruské federace nabízejí službu předkládání dokumentů k registraci elektronickými kanály. Ihned po podpisu jsou informace notářem předány společnosti Rosreestr, což umožňuje minimalizovat dobu potřebnou k převodu práv.

Nejbezpečnějším a nejspolehlivějším způsobem, jak se zbavit majetku, je proto zařídit jeho převod prostřednictvím notářské kanceláře.

Lhůty pro zápis vlastnických práv: délka „přechodného“ období

Dalším důležitým aspektem spojeným s převodem vlastnického práva je doba trvání zvláštního právního postavení předmětu, kdy s ním prodávající ani kupující nemají dispoziční právo. Trvá od okamžiku podpisu smlouvy do zapsání údajů do registru. V závislosti na tom, jak byla transakce dokončena, se může pohybovat od 1 do 9 pracovních dnů.

• 1 den – při elektronickém podání žádosti, kdy je transakce ověřena notářem. Pokud jste si vybrali službu předání informací společnosti Rosreestr notářem, dostanete přesně tuto lhůtu.
• 3 dny – pokud je žádost podána v listinné podobě přímo registračnímu orgánu a samotná transakce je notářsky ověřena.
• 5 dní – pokud byla transakce notářsky ověřena, ale občan se rozhodl předložit dokumenty samostatně a namísto přímého podání u registrátora využil služeb MFC.
• 7 dní – při předložení dokumentů přímo registračnímu orgánu, avšak bez notářského ověření. Vzhledem k tomu, že se očekává právní expertíza, doba se výrazně prodlužuje.
• 9 dní – pokud transakce není notářsky ověřena, občan předkládá dokumenty sám a rozhodl se je předložit prostřednictvím MFC, nikoli přímo. Stejně jako v případě prodloužení lhůty ze 3 dnů na 5 u notářsky ověřených transakcí prodlužuje použití MFC dobu zpracování o 2 pracovní dny.

Vlastnická práva tak můžete získat v různých časech a vše závisí na tom, jakou možnost si pro dokončení transakce zvolíte. Období „přechodného“ právního statusu předmětu můžete prakticky eliminovat volbou notářského ověření transakce s notářsky ověřeným předáním dat společnosti Rosreestr prostřednictvím elektronických kanálů.

Právní status předmětu v případě zamítnutí registrace práva?

Pokud občan předloží dokumenty nezávisle a balíček podstoupí právní kontrolu, je docela pravděpodobné, že registrace bude zamítnuta. V tomto případě se právní status objektu změní následovně:

• Ihned po podepsání dokumentů je nemovitost zablokována a žádná ze stran s ní nemůže nakládat.
• V okamžiku odmítnutí musí strany rozhodnout o dalším postupu. Vše závisí na důvodech selhání a schopnosti je odstranit. Pokud je důvodem to, že smlouva není v souladu s ruskou legislativou, může být dokument považován za neplatný, a proto jsou práva k předmětu opět u prodávajícího.
• Pokud to zkusíte znovu, „přechodný“ stav se obnoví od okamžiku podpisu nové smlouvy.

Je však třeba poznamenat, že pokud státní organizace odmítne registraci, není vhodné se o to pokoušet opakovaně. Mnohem bezpečnější je kontaktovat notáře, uzavřít obchod notářsky a vyhnout se opakovanému právnímu zkoumání jako povinné podmínce registrace.

Úniky a podvody s registrací

Zákon stanoví právní mechanismus k zamezení vyhýbání se registraci (na základě článku 551 občanského zákoníku Ruské federace). Pokud jedna ze stran bezdůvodně zdržuje registraci a uměle prodlužuje „přechodný“ stav předmětu, může soud rozhodnout o státní registraci. V tomto případě je převod práv uskutečněn dnem příslušného soudního rozhodnutí.

Otázka na notáře:

Jaké je procento notáře z transakce nákupu a prodeje?

Odpověď: Transakce podléhající povinnému notářskému ověření: 0,5 % z částky smlouvy, ale ne méně než 300 rublů a ne více než 20 000 rublů, plus 6 000 rublů za poskytování právních a technických služeb.

Otázka na notáře:

Kdo platí za nákup a prodej od notáře? (myšleno prodávající nebo kupující)

Odpověď: Po dohodě stran může notářské služby platit jedna ze stran transakce nebo strany platí rovným dílem.

Otázka na notáře:

Je možné napadnout notářskou transakci nákupu a prodeje?

Odpověď: Jakýkoli dokument, včetně notářského úkonu, lze napadnout u soudu, pokud pro to existují důvody.

Otázka na notáře:

V jakých případech je nutné notářsky ověřit transakci nákupu a prodeje nemovitosti?

Odpověď: Zákon vyžaduje notářské ověření obchodů v případech zcizení podílu na právu k nemovitosti, jakož i v případech, kdy jde o zcizení ze strany nezletilého nebo nesvéprávného občana. V ostatních případech – na žádost stran.

Mohlo by vás zajímat:

• Notářská úschova
• Exekuce na zastavenou nemovitost
• Osvědčení o rovnocennosti dokumentu
• Ověřování skutečností
• Přenos aplikací
• Příjem dokumentů k uložení

Kromě příjmů s sebou každá transakce s nemovitostmi nese také výdaje: vládní poplatky, poplatky realitním kancelářím a papírování. Za většinu z nich obvykle odpovídá kupující, i když existují výjimky.

Doplňkové služby a jejich cena

• Služby realitní kanceláře: Kupující si po rozhodnutí o koupi nemovitosti může nemovitost vyhledat sám nebo kontaktovat realitního makléře. V Moskvě začíná provize realitní kanceláře od 3%, s minimální úrovní ve velkých agenturách asi 200000 5 rublů. V některých případech, zejména při prodeji ohrožených nemovitostí, může provize činit až 30 %. Práce realitního makléře se obvykle platí při dodání služeb, ale některé agentury mohou požadovat zálohu, například XNUMX % z částky.
• Příprava dokumentů: Prodávající může potřebovat notářsky ověřený souhlas manžela/manželky s transakcí, která stojí asi 2000 500 rublů. Mohou být vyžadována osvědčení z psychoneurologických a narkologických ambulancí. Jejich cena se pohybuje od 1500 do XNUMX rublů.
• Náklady na přípravu kupujícího: K získání hypotečního úvěru může kupující potřebovat objednat knihu ocenění. Jeho cena je asi 5000 – 6000 rublů. Navíc může být vyžadováno pojištění majetku, které bude stát 0.2–0.8 % z výše úvěru. Před uzavřením transakce je také provedena zálohová platba ve výši asi 30000 XNUMX rublů.
• Sepsání smlouvy: Smlouvu je možné sepsat v jednoduché písemné formě nebo si ji nechat notářsky ověřit. Náklady na notářské ověření jsou v průměru v Moskvě asi 25000 30000 – XNUMX XNUMX rublů.
• Převod peněz: Možnosti převodu peněz zahrnují hotovost, akreditiv a pronájem bezpečnostní schránky. Například u Sberbank stojí pronájem skříňky od 3100 2000 rublů. Náklady na akreditiv se mohou pohybovat od 3400 do XNUMX rublů.
• Registrace transakce: Státní poplatek za elektronickou registraci prostřednictvím notáře nebo u MFC je 2000 XNUMX rublů.

Dále se budeme podrobněji zabývat každou výdajovou položkou.

Role a cena služeb realitní kanceláře

Výběr realitní kanceláře a platební funkce

Rozhodnutí o koupi nemovitosti je často doprovázeno volbou mezi hledáním nemovitosti na vlastní pěst a službami realitní kanceláře. Provize realitní kanceláře na moskevském trhu začíná na 3 %, velké agentury však stanovují minimální hranici, například 200000 100000 rublů, zatímco menší agentury mohou požadovat asi 1,5 5 rublů. Výše provize se často odvíjí od hodnoty objektu, při práci s drahými předměty klesá na XNUMX % a při určitých komplikacích může dosáhnout až XNUMX %, například je-li byt problematický nebo je majitel v zahraničí. .

Realitní makléř pracující pro agenturu dostává pouze část provize – obvykle 30-50 %, v některých případech až 60 %. Zbytek provize jde agentuře.

Dříve to byla běžná praxe, kdy odměnou realitní kanceláře byla částka sjednaná od prodávajícího nad rámec stanoveného rozpočtu kupujícího. V současné době však realitní kanceláře dostávají předem dohodnutou pevnou provizi a veškeré slevy získané v průběhu aukce jdou na klienta.

Při spolupráci s realitní kanceláří je uzavřena smlouva o poskytování placených služeb, které mohou zahrnovat právní podporu a provedení transakce. Platba agentuře obvykle probíhá až po kompletním poskytnutí služeb, ale některé agentury vyžadují platbu předem, která může činit až 30 %. V případě odmítnutí služeb nebo transakce nemusí být záloha vrácena.

Právní podpora transakce

Při přípravě na transakci je důležitým krokem správné provedení dokumentů. Věnujte pozornost souhlasu svého manžela s prodejem, který musí být notářsky ověřen a stojí asi 2000 2000 rublů. Plná moc k nákupu bude vyžadována, pokud kupující jedná prostřednictvím zmocněnce, což bude také stát XNUMX XNUMX rublů. Může být také vyžadováno získání certifikátů z neuropsychiatrických a protidrogových klinik. Tyto dokumenty často způsobují spory mezi prodávajícím a kupujícím o tom, kdo je má zaplatit.

Notářské ověření a jeho cena

Notářské ověření transakce hraje klíčovou roli při zajištění její zákonnosti a bezpečnosti. Tento proces začíná výběrem formy kupní a prodejní smlouvy. Existují dvě hlavní možnosti:

• Jednoduchá písemná forma: Tato možnost může být dokonce zdarma, ale nese vyšší rizika. Jednoduchá písemná smlouva je často sepsána s pomocí agentury nebo realitní kanceláře, která může tento úkol delegovat na právníky. Náklady na takovou službu jsou asi 3000 XNUMX rublů, což je obvykle uvedeno v předběžné dohodě. Správně sestavená smlouva zároveň snižuje riziko chyb a právních problémů v budoucnu.
• Notářské ověření smlouvy: Tato možnost je povinná v případě přítomnosti nezletilých vlastníků, transakcí s nájmem nebo prodejem podílu na bytě. Notářsky ověřená dohoda se také doporučuje, pokud existuje byť jen sebemenší riziko napadení transakce. Mnoho odborníků se domnívá, že práce přes notáře je spolehlivější.

Vypracování notářského ověření dohody v průměru 25000 30000 – 2000 XNUMX rublů. Tato částka zahrnuje jak sepsání smlouvy, tak její notářské ověření a je kalkulována na základě ceny bytu. Notář může také zaregistrovat smlouvu na XNUMX XNUMX rublů, což stranám transakce umožňuje vyhnout se cestě do MFC, protože dohoda bude zaregistrována v elektronické podobě.

Bankovní služby pro transakce

Bankovní služby hrají důležitou roli v procesu nákupu a prodeje nemovitostí, zejména pokud jde o převod finančních prostředků od kupujícího k prodávajícímu. V této souvislosti existuje několik způsobů:

• Hotovost: Ačkoli se to může zdát jako jednoduchá metoda, hotovost se kvůli riziku podvodu používá jen zřídka. V reálné praxi se tato metoda téměř nepoužívá.
• Pronájem bezpečnostní schránky: Tento způsob zahrnuje umístění finančních prostředků do pronajaté bezpečnostní schránky banky. Například u Sberbank jsou náklady na pronájem buňky asi 3100 XNUMX rublů. Jiné banky poskytují podobné služby a náklady na pronájem jsou srovnatelné.
• Akreditiv: Spolehlivý způsob převodu peněz. Kupující vloží peníze na speciálně otevřený bankovní účet a banka je převede prodávajícímu až po zaregistrování transakce a převodu vlastnictví. V rámci této metody nabízí Sberbank službu „Bezpečné platby“, která zahrnuje vytvoření tří účtů: účet kupujícího, dočasný účet a účet prodávajícího. Tato služba stojí od 2000 do 3400 rublů. Současně, pokud nepoužíváte dočasný účet, náklady na platbu za akreditiv mohou být asi 3000 XNUMX rublů.

Tyto metody poskytují bezpečnost a spolehlivost při převodu velkých částek a minimalizují rizika spojená s podvody a chybami transakcí. Volba konkrétní metody závisí na preferencích a požadavcích stran transakce.

Státní registrace a státní povinnost

Státní registrace transakce je povinná fáze. Lze to provést různými způsoby:

• Registrace v MFC: Při registraci transakce prostřednictvím Multifunkčního centra (MFC) je kupující povinen zaplatit státní poplatek. Standardní státní poplatek je 2000 rublů. Tato možnost je nejčastěji využívána kvůli její dostupnosti a relativně nízké ceně.
• Elektronická registrace: S rozvojem digitálních technologií se zpřístupnila elektronická registrace transakce, což znamená možnost provést proces online bez nutnosti návštěvy MFC nebo jiných institucí. Tato možnost může být výhodnější pro ty, kteří oceňují svůj čas a pohodlí.

Rozdělení nákladů mezi kupujícího a prodávajícího

V transakci nákupu a prodeje nemovitosti má rozdělení finančních závazků mezi kupujícího a prodávajícího klíčový význam. Ovlivňuje jak férovost transakce, tak ochotu obou stran ji uzavřít. Podívejme se, jaké náklady obvykle nese prodávající a kupující:

Náklady prodávajícího

• Souhlas manžela s prodejem: K prodeji bytu možná budete potřebovat notářsky ověřený souhlas manžela, který stojí asi 2000 XNUMX rublů.
• Plná moc ke koupi (volitelné): Pokud prodávající jedná prostřednictvím zmocněnce, bude vyžadována plná moc ke koupi. Cena plné moci je také 2000 XNUMX rublů.
• Potvrzení z ambulancí: V některých případech mohou být vyžadována potvrzení z ambulancí psychoneurologických a drogových závislostí. Jejich cena je 700–800 rublů za kus. Tyto náklady jsou však někdy přeneseny na kupujícího.

Výdaje kupujícího

• Nákup nemovitosti přes RK. Zahrnuje služby pro výběr objektu, právní podporu a provádění transakcí. Bude to trvat od 100000 XNUMX rublů.
• Práce odhadce: Při žádosti o hypotéku je nutný odhad nemovitosti. Odhadní cena je asi 5000 6000 – XNUMX XNUMX rublů.
• Pojištění při sjednávání hypotéky. Bude to stát přibližně 0.2–0.8 % z výše úvěru.
• Uzavření dohody s notářem. Náklady na vypracování a notářské ověření dohody začínají od 3000 30000 do XNUMX XNUMX rublů v závislosti na regionu.
• Bankovní služby. Zahrnuje pronájem bezpečnostní schránky (6000 70000–2000 3400 rublů) a platbu za akreditiv v bance (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX rublů).
• Registrace transakce. U MFC, prostřednictvím notáře nebo elektronicky, stojí státní poplatek 2000 XNUMX rublů.

V závislosti na konkrétních okolnostech transakce se náklady liší. Je důležité, aby si obě strany byly vědomy svých finančních závazků a před uzavřením transakce se na nich dohodly, aby nedocházelo k nedorozuměním a byla zajištěna hladká transakce.

Závěry: Efektivní plánování transakčního rozpočtu

Efektivní plánování rozpočtu pro transakci nákupu a prodeje nemovitosti vyžaduje podrobné zvážení všech potenciálních výdajů. Zkušenosti ukazují, že nepředvídané výdaje mohou výrazně zvýšit konečné náklady transakce. Zde je několik klíčových aspektů, které je třeba zvážit:

• Platba transakce: Převod peněz od kupujícího k prodávajícímu lze provést různými způsoby. Mezi oblíbené možnosti patří pronájem bezpečnostní schránky a akreditivu. Například u Sberbank bude pronájem skříňky stát od 3100 3400 rublů. Služba Sberbank „Bezpečné platby“, která zahrnuje vytvoření tří účtů, stojí 3000 XNUMX rublů, zatímco platba za akreditiv bez prozatímního účtu stojí asi XNUMX XNUMX rublů.
• Registrace transakce: Důležitou součástí procesu je státní registrace transakce. Registrace v MFC, elektronickém formátu nebo prostřednictvím notáře bude stát 2000 XNUMX rublů.
• Plánování a prognózování: Při plánování rozpočtu transakce je nutné vzít v úvahu všechny možné výdaje, včetně provize realitní kanceláře, nákladů na právní podporu, notářských výloh, státních poplatků a bankovních služeb. Buďte si vědomi dodatečných nákladů.
• Rezervace rozpočtu: Doporučuje se vyhradit určité procento rozpočtu pro nepředvídané události, protože během procesu transakce mohou vzniknout neočekávané výdaje, které nebyly zohledněny při počátečním plánování.
• Konzultace s odborníky: Pro minimalizaci rizik a nečekaných výdajů je vhodné poradit se s právníky a finančními poradci, kteří vám pomohou správně naplánovat rozpočet a vyhnout se právním a finančním nástrahám transakce.

Efektivní plánování rozpočtu pro transakci nákupu a prodeje nemovitosti je složitý proces, který vyžaduje pečlivé zvážení všech možných nákladů a rizik. Pečlivé plánování a konzultace s profesionály pomohou nákup či prodej nemovitosti maximálně transparentní a předvídatelný.