Je nutné evidovat stavby na pozemku?

Nemovitosti v Rusku vyžadují registraci vlastnictví. Za prvé, abyste měli možnost disponovat s majetkem: dávat, prodávat a provádět další transakce. Za druhé, abychom se vyhnuli pokutám. Postup není snadný. Pokud chcete ušetřit čas a námahu, pak musíte pochopit, co proces získání registrace nemovitosti zahrnuje a jak si jej usnadnit. O tom si povíme v článku.

Proč registrovat vlastnické právo k domu?

V první řadě neporušovat zákon. Obecně platí, že bydlení v domě, který není oficiálně vaším majetkem, je možné, ale v souladu s daňovým řádem je poplatník povinen nahlásit, že nemovitost vlastní. Pokud objevíte neevidovanou nemovitost, budete muset zaplatit nejen daň na tři roky, ale také pokutu ve výši 20 % z této částky. Proč je stále důležité zdobit váš domov:

1. Aby bylo možné provádět transakce. Bez zmínky v Jednotném státním registru nemovitostí (USRN) nebudete moci nemovitost darovat, zdědit, pronajímat ani prodávat.

2. Vyhnout se zvýšené dani. Domy jsou zpravidla stavěny na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu (IHC). Pokud nemáte vlastnická práva, pak se území považuje za využívané k jiným účelům. V tomto případě musíte platit vyšší daně.

Proto, abyste získali vládní ochranu vašich práv jako vlastníka, musíte nemovitost oficiálně zaregistrovat. Kromě toho získáte další výhody:

· Snížené náklady na veřejné služby za zvýhodněných podmínek

· Získání odpočtu daně z nemovitosti

· Možnost legálně pronajmout dům a získat pasivní příjem

· Použití domu jako zástavy při získávání úvěru

· Účast na programech infrastruktury.

Co je to „amnestie dacha“

Lidově se dacha amnestie vztahuje k postupu zjednodušené registrace vlastnických práv, který byl zaveden v roce 2006 federálním zákonem. Ta byla prodloužena do roku 2031 a dříve byla rozšířena i na obytné budovy na stavbách individuální bytové výstavby. Díky tomuto postupu můžete evidovat majetek bez zasílání dalších oznámení samosprávám. K tomu potřebujete technický plán domu a dokumenty potvrzující, že jste vlastníkem pozemku.

Který dům nebude mít problémy s registrací?

1. S takovou, která nebude porušovat požadavky ÚP.

Dodržování stanovených pravidel schvaluje správa a bez splnění určitých norem katastrální inženýr pravděpodobně odmítne vypracovat technický plán. Před zahájením výstavby musíte zaslat oznámení místní vládě. Pokud jsou splněny všechny podmínky, obdržíte kladnou odpověď. Tomuto procesu se lze vyhnout díky „dacha amnestii“, ale v tomto případě, pokud hotová stavba nesplňuje požadavky, nebude možné ji zaregistrovat.

2. S takovým, který je postaven na pozemku, na kterém je povoleno.

Jinak také nebude možné zapsat vlastnictví. U bytových domů patří mezi druhy povolených staveb pozemky sídel a pozemky individuální bytové výstavby. Pokud se nechystáte žádat o registraci, pak si můžete postavit zahradní domek. K tomuto účelu jsou vhodné pozemky pro provozování osobních vedlejších pozemků (LPH) a zahradnictví. Vezměte prosím na vědomí, že za účelem registrace se majetek nesmí nacházet ve zvláště chráněných územích, chráněných územích, průmyslových pozemcích, lesních nebo vodních fondech. V roce 2022 byla povolena výstavba obytných budov na zemědělských pozemcích. V tomto případě by mělo být území využíváno jako rolnické farmy a mělo by být jejich majetkem. Budova nesmí být vyšší než 3 podlaží, více než 0,25 % z celkové plochy pozemku a více než 500 metrů čtverečních.

Nemovitost nesplňuje požadavky: co dělat?

Můžete opravit například typ povoleného použití. K tomu je potřeba napsat na okresní správu žádost, ve které vysvětlíte, proč může být změna zamýšleného využití území účinná. Chcete-li to provést, musíte poskytnout dokumenty pro místo a další budovy na jeho území, cestovní pas a souhlas ostatních vlastníků, pokud existují. Při projednávání takových otázek se schází specializovaná komise. Kromě toho se můžete obrátit na místní úřady. Po veřejném projednání bude správa vědět, jakou odpověď na žádost obdrží. Konečné rozhodnutí učiní úřady nebo příslušná komise a poté vyrozumí vlastníka nemovitosti.

V některých případech není možné změnit typ povolené stavby. Například:

· Pokud je pozemek prodán v dražbě;

· Je-li území pronajato a poskytnuto pro jakékoli úkoly.

Pokud pozemek používáte k jiným účelům, pak kromě toho, že nebudete moci zapsat vlastnictví, budete muset zaplatit pokutu ve výši nejméně 10 tisíc rublů.

Kromě toho se můžete pokusit legalizovat dům prostřednictvím soudu poté, co jste obdrželi zamítnutí registrace vlastnictví a připojili jej k žalobě. Nezapomeňte na potvrzení o zaplacení státního poplatku, které je také nutné doložit. Poté bude naplánována prohlídka lokality, aby byla v souladu s požadavky územního plánu, a bude uspořádán rozhovor se sousedy a příbuznými majitele. Úspěch v tomto případě je možný, ale není zaručen. Kromě toho je třeba vzít v úvahu náklady na soudní řízení. Pokud se vám přesto podaří spor vyhrát, pak budete moci přihlásit právo na dům předložením soudního rozhodnutí.

Co je technický plán a kdy je potřeba?

Technický plán je dokument, který obsahuje veškeré informace o nemovitosti. Zopakujme, že se jedná o povinný doklad při zápisu vlastnických práv podle dacha amnestie. To lze provést jak ve fázi výstavby, tak v době, kdy je budova již připravena. V prvním případě je nutná pouze přítomnost vnějších stěn, střechy, oken a dveří. I když i nadace může stačit k registraci nedokončeného objektu v Rosreestr. Pro dokončení transakcí budete muset zaregistrovat práva, jakmile bude stavba připravena. Samotný technický plán bývá poskytován v elektronické podobě, lze se však předem dohodnout na tištěné verzi. Dokument se skládá ze dvou částí: grafické a textové. První obsahuje:

· Schéma budov na místě

V textové části:

· Kladná reakce správy na stavební oznámení

· Potvrzení, že se na místě nenacházejí žádná místa kulturního dědictví

· Vyhláška o přidělení adresy nemovitosti.

Dále musíte získat poštovní adresu, protože bez ní nebude možné se zaregistrovat a někdy ani založit komunikační systémy. Chcete-li MFC přidělit přesnou adresu, musíte podat žádost, ke které je přiložen výpis z Jednotného státního rejstříku, kopie pasu majitele a v případě potřeby notářsky ověřená plná moc.

Titulní plán

Domácí registrace:

1. Je nutné provést zaměření pozemku a vypracovat technický plán domu. To může udělat pouze katastrální inženýr. Cenu ovlivní lokalita nemovitosti, termín dokončení a množství práce. V každém případě si musíte vybrat pouze osvědčené specialisty, abyste nemuseli platit podruhé za opravu chyb. Seznam licencovaných katastrálních inženýrů lze nalézt v Rosreestr.

2. Poté, co jste přesvědčeni, že nemovitost splňuje všechny požadavky, musíte si shromáždit balíček dokumentů:

· Žádost, kterou vyplní buď pracovník MFC, nebo vy pomocí připraveného formuláře při zadávání dokumentů na portál Služeb státu;

· Dokumenty pro stavbu a pozemek;

· Potvrzení o zaplacení státní daně (350 rublů)

Kromě toho zkontrolujte, zda nepotřebujete zadat další informace do Rosreestr. To může být nutné v několika případech:

· Pokud se výrazně změnily vlastnosti budovy

· Pokud byla zbourána budova na místě, která nebyla dříve registrována v Rosreestr.

Katastrální zápis a zápis obvykle probíhají současně prostřednictvím Jednotného státního registru nemovitostí. K prvnímu procesu je také potřeba doložit řadu dokumentů: technický pas stavby a pozemku, technický plán, potvrzení o kolaudaci stavby a prohlášení za všechny nemovitosti na území kromě dům. Na základě výsledků všech postupů obdržíte poštou výpis z Jednotného státního rejstříku. V papírové podobě lze doklad vyzvednout pouze na MFC, od roku 2017 se přestal v tomto formátu vydávat.

Někdy je registrace nemovitosti zpožděna, protože žádost o registrovaný dům nemusí být schválena napoprvé. Zároveň vám bude umožněno provádět změny a opravovat případné komentáře. Pokud nemovitost a dokumenty splňují všechny požadavky, proces registrace nebude trvat déle než 10 pracovních dnů. Žadatel má zase 3 měsíce na předložení všech změn společnosti Rosreestr. V opačném případě se bude mít za to, že majitel registraci odmítl.

Co když si vezmete hypotéku na stavbu?

Za prvé, náklady na hypotéku v tomto případě budou vyšší než při pouhé koupi nemovitosti. Hlavním důvodem je riziko, že budova zůstane nedokončená: nedokončenou stavbu (zajištění) bude obtížnější prodat bance. Kromě toho vznikají potíže při provádění transakcí kvůli skutečnosti, že každý staví budovu pro sebe, což znamená, že nebude snadné najít kupce, který bude vyhovovat vašemu domu.

Proces registrace, jak pro vlastní výstavbu, tak při koupi domu na hypotéku, bude stejný. Pravda, stále existují rozdíly. Nejprve budete muset zaregistrovat vlastnictví pozemku pod domem. Za druhé, před splacením hypotéky bude v seznamech Rosreestra poznámka, že budova je zatížena.

Registrace stránek:

Pro začátek stojí za to pochopit, že budova a pozemek jsou nedělitelné. Území nebude možné prodat odděleně od domu, pokud budou zapsány oba typy nemovitostí. Pokud je registrovaná pouze budova, můžete ji prodat, ale pravděpodobně se slevou, protože všechny problémy s nemajetností pozemku přenesete na dalšího vlastníka. Kromě toho musíte také projít určitými fázemi:

1. Shromažďování dokumentů a jejich předložení společnosti Rosreestr. Sada se neliší od sady požadované při registraci domu.

2. Výsledky registrace. Obvykle trvá jejich obdržení asi 9 dní a jsou potvrzeny stejně jako u domu – výpisem z Jednotného státního rejstříku.

K potvrzení vlastnictví lze použít jakékoli dokumenty. Pokud se nezachovaly žádné doklady, je vlastnictví prokázáno u soudu a teprve poté začíná proces registrace pozemku.

Úředníci si dali za úkol donutit Rusy platit daň za hospodářské budovy umístěné na soukromých pozemcích, navíc se pravidelně snaží uvalit daň na všechny venkovské domy a chatrče v Rusku. Úřady ale brzdí, že ze zákona NENÍ majitel chaty/lázně/kůlny povinen je zapsat do katastru nemovitostí. A bez takové registrace nemůže být žádná daň. Úředníci na různých úrovních opakovaně uváděli nutnost nucené registrace chatrčí a kurníků, ale zatím je taková „nucená“ činnost nezákonná.

Ne všechny budovy jsou nemovitostmi

Federální daňová služba (FTS), Rosreestr a další oddělení pravidelně vysvětlují specifika registrace a zdanění budov na soukromých pozemcích, ale to jen zaměňuje situaci. Například nedávná publikace na webových stránkách Federální daňové služby uvádí, že pouze jedna přístavba (o rozloze do 50 mXNUMX), která na místě existuje, může být osvobozena od daně. Za předpokladu, že vlastník požádal finanční úřad o osvobození stavby od daně. Za všechny ostatní stavby na pozemku musí majitel zaplatit daň z nemovitosti. Ve skutečnosti to není pravda.

Letní obyvatelé a majitelé chat musí jasně pochopit, že ne všechny budovy, které vlastní, jsou REALITY.

Igor Tsyganash
Vedoucí úřadu Rosreestr pro Sverdlovskou oblast

Řekněme, že máte na svém pozemku hejno (kůlnu), skleník nebo stodolu. S největší pravděpodobností se nejedná o nemovitosti, protože nemají kapitálový základ. Jedná se o stavby netrvalé. Není třeba je zapisovat do katastru nemovitostí ani evidovat jejich vlastnictví. Nepodléhají tedy zdanění. Předmětem daně jsou pouze nemovité věci – jedná se o stavby pevně spojené s pozemkem, jejichž pohyb není možný, aniž by na nich byly způsobeny nenapravitelné škody.

Navíc, jak poznamenává Igor Tsyganash, i když jsou budovy kapitálové a formálně jsou nemovitostmi, budou zapsány (zapsány do katastru nemovitostí) pouze na žádost vlastníka. Pokud si majitel nepřeje, nikdo nebude násilně registrovat jeho dům, stodolu nebo lázeňský dům.

Daň z přístaveb

Jak již bylo zmíněno, daň z nemovitosti je uvalena pouze na ty ekonomické budovy, které jsou zahrnuty do Jednotného státního registru nemovitostí a jsou nemovitostmi. Předmětem daně nejsou stavby, které nejsou evidovány jako nemovitosti. Sazby daně jsou stanoveny místními samosprávami, takže se mohou v jednotlivých obcích lišit. V Jekatěrinburgu platí při výpočtu daně z hospodářských budov a obytných budov následující sazby.

Daň z hospodářských budov pro obyvatele Jekatěrinburgu

• Stavba stojí až 300 tisíc rublů. – sazba daně 0,1 %;
• Stavba stojí přes 300 až 500 tisíc rublů. – sazba daně 0,3 %;
• Stavba stojí od 500 tisíc rublů. – sazba daně 2 %.

Daň ze soukromého domu pro obyvatele Jekatěrinburgu

• Dům v hodnotě až 300 tisíc rublů. – sazba daně 0,1 %;
• Dům v hodnotě přes 300 až 500 tisíc rublů. – sazba daně 0,25 %;
• Dům v hodnotě od 500 tisíc rublů. – sazba daně 2500 rublů + 1 ​​% z částky nad 500 tis.

Pavel Vanyashin
Vedoucí odboru zdanění majetku Federální daňové služby pro Sverdlovskou oblast

V řadě regionů Ruska se daň z nemovitosti pro fyzické osoby již vypočítává na základě katastrální hodnoty. Oblast Sverdlovsk však dosud na takový systém nepřešla, protože regionální úřady neučinily příslušné rozhodnutí. Naše daň z nemovitosti se tedy vypočítává ze soupisové hodnoty nemovitosti. Takto se počítá daň za rok 2017, kterou občané zaplatí v aktuálním roce 2018. Vypočítá se i daň za rok 2018, která bude zaplacena v roce 2019. Pokud se úřady do konce letošního roku rozhodnou přejít na „novou“ daň, pak se pro rok 2019 bude počítat na základě katastrální hodnoty. Pokud není rozlišení, tak počítáme jako dosud – podle inventury. No a v roce 2020 je přechod na nový model povinný – jak je psáno v zákoně.

Konzervatismus regionálních úřadů nečekaně umožnil obyvatelům Sverdlovska ušetřit na daních, když si během posledních čtyř let postavili chaty, domy, lázně a kůlny. Faktem je, že informace o inventarizační hodnotě nemovitosti obdržel finanční úřad od ZISZ až 1. března 2013. Po tomto datu nejsou poskytovány žádné informace. To znamená, že Federální daňová služba pro oblast Sverdlovsk nemůže vyměřit daň z předmětů zavedených po 1. březnu 2013. Vzhledem k tomu, že neexistuje údaj o hodnotě zásob, není z čeho daň vypočítat.

Pavel Vanyashin
Vedoucí odboru zdanění majetku Federální daňové služby pro Sverdlovskou oblast

Ale existují výjimky. Existuje řada objektů, které byly uvedeny do provozu před 1. březnem 2013 a vlastnická práva k nim byla zapsána později. Federální daňová služba může mít informace o inventární hodnotě takových předmětů, takže je z nich účtována daň.

Náklady na inventář objektu nacházejícího se v Jekatěrinburgu lze nalézt v kanceláři města BTI na adrese: st. Weiner, 9a. Cena certifikátu je 1000 rublů. Certifikát však bude uvádět náklady od roku 2013. Dnešní hodnotu bude nutné vypočítat ručně pomocí koeficientu deflátoru.

Hodnota zásob se vypočítá na základě stupně poškození budovy a také materiálů, ze kterých byla postavena. K té tržní má daleko. Katastrální hodnota zohledňuje území, ve kterém se objekt nachází, infrastrukturu a další aspekty. Je blíže tržní ceně. Katastrální hodnotu pozemku nebo jiné nemovitosti lze zjistit pomocí elektronických služeb Rosreestr – Veřejná katastrální mapa a služby pro získávání informací o objektech online.

Musím chatu a hospodářské budovy přihlásit?

Jak již bylo zmíněno, dnes nelze donutit vlastníka, aby zapsal svou nemovitost do katastru nemovitostí a zapsal k ní vlastnictví. Pokud se však bavíme o bytovém domě (na pozemcích individuální bytové výstavby nebo na zemědělských pozemcích), pak má vlastník alespoň motivaci své bydlení legalizovat. Dokud dům nezíská oficiální status, není možné se v něm registrovat, není možné připojit plyn a v některých případech není možné dodávat elektřinu. Navíc ten, kdo si na pozemku nepostaví dům do 10 let od jeho obdržení (koupě), musí zaplatit dvojí daň z pozemku.

Pavel Vanyashin
Vedoucí odboru zdanění majetku Federální daňové služby pro Sverdlovskou oblast

V roce 2006 bylo přijato pravidlo o výběru daně z pozemků s dvojím koeficientem. Je jasné, že vydělávat mohla až po deseti letech. Občané, kteří měli pozemky k roku 2006 a do 10 let na nich nepostavili bytové domy, platili za rok 2016 dvojí daň z pozemků. V regionu Sverdlovsk bylo několik desítek takových daňových poplatníků.

Propočty ukazují, že pro člověka je obvykle výhodnější platit dvojí daň z pozemku než běžnou daň z pozemku plus daň z legalizované chaty. Dnes průměrný vlastník soukromého pozemku platí daň z pozemků ve výši 800-1000 rublů. (pro informaci, sazba daně pro vlastníky soukromých pozemků v Jekatěrinburgu je 0,3 % z katastrální hodnoty). Sazba daně u středně velké chaty bude několikanásobně vyšší. Přesto by lidé, kteří chtějí ušetřit na daních, měli pochopit, že neregistrovaná chata může majiteli přinést nepříjemné překvapení. Když se například majitel rozhodne dům legalizovat, bude muset získat územní plán pozemku (GPZU) a stavební povolení od městské správy. Pokud ale správa zjistí, že na pozemku již dům stojí, nesmí majiteli vydat ani GPZU, ani stavební povolení. Pak bude možné stavbu legitimovat pouze soudní cestou a není fakt, že se vše podaří.

Alexandr Šestov
Ředitel advokátní kanceláře “Algorithm of Law” LLC

Majitelé neregistrovaných domů mohou mít i další problémy: místní samospráva může takový dům uznat jako nepovolenou stavbu a rozhodnout o jeho demolici, případně může být na občana vyměřena správní odpovědnost ve formě pokuty 2 až 5 tisíc rublů. postavit dům bez získání povolení.

Ze všeho, co bylo řečeno, vyplývá, že legalizovat bytový dům na místě má stále smysl, byť to bude mít za následek zvýšené daňové zatížení. Pokud však majitel pozemku jistě chce ušetřit na platbách do rozpočtu, může si na svém pozemku postavit dům o celkové ploše maximálně 50 metrů čtverečních. m. Nejpozději v roce 2020 přejde region Sverdlovsk na výpočet daně z nemovitosti na základě katastrální hodnoty. A pak obytné budovy do 50 metrů čtverečních. m nebude podléhat dani z nemovitosti.

Pokud jde o nebytové budovy (vany, kůlny, kurníky apod.), nemusíte k jejich zápisu do katastru předkládat stavební povolení. To znamená, že úřady nebudou moci zabránit legalizaci takových objektů, i když se vlastník rozhodne budovu zapsat desítky let po jejím zprovoznění.

Olga Djačková
Zástupce ředitele Reforma LLC (organizace provádějící katastrální práce)

Důvodem registrace nebytových budov (koupelny, samostatné garáže) na pozemcích určených k zahrádkaření nebo výstavbě chaty je přání občanů pojistit svůj majetek.

Navíc, jak je uvedeno v Rosreestr, majitel neregistrovaných hospodářských budov nemůže počítat s tím, že v případě poškození tohoto majetku během povodní dostane náhradu z rozpočtu.

Postup při registraci hospodářských budov

Již dříve portál METRTV.ru zveřejnil podrobné pokyny pro katastrální zápis a zápis vlastnictví domu nacházejícího se na pozemcích individuální bytové výstavby. Evidence nebytových budov (vany, přístřešky atd.) probíhá pomocí zjednodušené technologie. Hlavní rozdíl je v tom, že přístavby nevyžadují stavební povolení. Obecně je postup registrace hospodářských budov následující.

Krok 1. Majitel vypracuje prohlášení o objektu, ve kterém jsou uvedeny jeho hlavní vlastnosti: rozměry, materiál, účel. Formulář přiznání k nemovitosti je ke stažení na portálu Rosreestr.

Krok 2. Na základě ohlášení zpracuje katastrální inženýr technický plán nemovitosti. Náklady na technický plán jsou obvykle 8-15 tisíc rublů. Pokud je na místě několik nemovitostí, je pro každý objekt vypracován technický plán. Dříve se na portálu METRTV.RU hovořilo o tom, jak najít katastrálního inženýra.

Krok 3. Prostřednictvím úřadu MFC (nebo webových stránek vládních služeb) se Rosreestr podává žádost o státní katastrální registraci a státní registraci vlastnictví objektu. K žádosti je přiložen technický plán v elektronické podobě, ověřený vylepšeným elektronickým podpisem katastrálního inženýra, a také dokument potvrzující zaplacení státní daně ve výši 350 rublů. Pokud je pozemek již zahrnut v jednotném státním registru nemovitostí (USRN), není třeba předkládat doklady k pozemku.

Krok 4. Do 10 dnů žadatel obdrží výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí potvrzující katastrální zápis nemovitosti a vlastnictví nemovitosti.

Katastrální úřad „Reforma“ vysvětlil, že pokud má katastrální inženýr pochybnosti, zda je zapsaná budova nemovitým objektem (tj. není jasné, zda je stavba trvalá nebo dočasná), může si vyžádat zprávu o technické prohlídce.

Alexej Rusakovič
Hlavní inženýr Agentury pro stavební řešení

Regulační dokumenty obsahují řadu kritérií, podle kterých je objekt klasifikován jako trvalá nebo dočasná struktura. Zohledňuje se přítomnost kapitálového základu a inženýrských sítí včetně topného systému. Na základě souhrnu těchto kritérií bude objekt klasifikován jako trvalé nebo dočasné stavby. Takové stanovisko může podat pouze odborník, který je členem projektu SRO. Náklady na závěr jsou asi 25 tisíc rublů.

Jak přiznávají katastrální inženýři a stavební experti, občané žádají o takový závěr, aby prokázali, že jejich budova (lázně, užitkový dům, zahradní domek) JE nemovitost, aby ji zapsali a formalizovali vlastnictví. Občané nepožadují doklad, že budova NENÍ nemovitost. Lidé tento objekt prostě neregistrují.

Dříve k tématu:

• Co mají dělat obyvatelé Uralu, z jejichž chat na pozemcích individuální bytové výstavby se rázem staly nelegální stavby?
• V platnost vstoupil nový zákon o státní evidenci nemovitostí: klíčové změny
• Nový dacha zákon 217-FZ. Jak se změní život letních obyvatel 1. ledna 2019 a co je třeba udělat?