Jaké otázky položit při koupi bytu: na co byste se měli prodávajícího určitě zeptat

Na co se ptát při koupi bytu. Jaké otázky byste měli prodejci položit, abyste v budoucnu nezůstali bez bydlení a peněz? TOP povinné otázky při prohlídce bytu ke koupi.

02. září 2024 · 16 minut · 9850 zobrazení

Zavedení

Koupě bytu je jednou z nejvíce vzrušujících a radostných událostí. Každé fázi je třeba věnovat velkou pozornost, zvláště pokud provádíte transakci poprvé. Předpokládá se, že nákup bydlení v nové budově je pro kupujícího méně riskantní, protože klienti nejčastěji využívají hypoteční programy a banky nezávisle kontrolují spolehlivost developera. Zcela jiná je situace na sekundárním trhu. Prodej prostor provádějí jak soukromí realitní makléři, reklamní agentury, tak majitelé. Nejnepříjemnější věc, která se může stát, je, že narazíte na podvodníky a obchod může být zrušen. Mohou ale nastat další potíže. Samozřejmě existuje mnoho rizik, ale lze je minimalizovat. V tomto článku vám prozradíme, na co si musíte dát při koupi nemovitosti největší pozor, a také vám pomůžeme krok za krokem pochopit fáze transakce.

Rizika pro kupujícího bytu

Realitní transakce je považována za jednu z nejobtížnějších. Navíc se nemusí obávat pouze kupující, ale také prodávající, protože na obou stranách se používají sofistikované podvodné systémy.

Všechna existující rizika jsou tak či onak spojena s financemi, respektive s jejich ztrátou. To se může stát v několika případech. Podívejme se na příklady.

Nejprve je třeba studovat historii. Pokud mluvíme o nové budově, pak lze tento bod bezpečně přeskočit, protože bydlení nemělo předchozí vlastníky. Ve všech ostatních situacích se snažte co nejvíce porozumět otázce a zjistit, kdo je vlastníkem v době transakce, jak dlouho, zda existují spoluvlastníci, dědici, bývalí manželé atd.

Za druhé, jsou nějaké registrované osoby, jaký je jejich věk? Občané s dočasnou registrací nemají žádná práva k provedení transakce. Oprávnění mají pouze ti, kteří mají v pase značku o registraci. Mohou nastat i případy, kdy jsou v bytě evidováni nezletilí nebo nemohoucí lidé. Souhlas je třeba získat také od nich nebo od oficiálních zástupců.

Za třetí zkontrolujte, zda jsou všechny dokumenty správně vyplněny. Proces nákupu a prodeje se neobejde bez „byrokratické“ části. A zde je velmi důležité pečlivě prostudovat každou klauzuli smlouvy. Pokud v tom nemáte absolutně žádné zkušenosti nebo nerozumíte tomu, jak to udělat správně, existuje pouze jedna rada – obraťte se na specialisty. Chyby při vyplňování v budoucnu mohou vést k prohlášení transakce za neplatnou. Stojí za zmínku, že podvodníci velmi často využívají nekompetentnosti kupujících a padělají dokumenty.

Za čtvrté, touha rychle prodat by měla kupujícího upozornit. Samozřejmě jsou případy, kdy je prodej nemovitosti nucený – stěhování, splácení dluhů, drahé ošetření atp. V této fázi je důležité dozvědět se o domácím přeprodeji, tzn. jak často se prodával a z jakých důvodů.

Na co se ptát při koupi bytu

Pokud jste se po dlouhém zvažování rozhodli pro výběr nového bydlení a plně vyhovuje všem vašim potřebám a očekáváním, stále není třeba spěchat s platbou akontace. Kupující se často bojí, že promeškají výhodnou nabídku a provedou transakci, aniž by si ujasnili podrobnosti. V případě nemovitosti je důležitý každý detail, a tak se není třeba bát pustit se do rozhovoru s prodávajícím. Sestavili jsme krátký kontrolní seznam nejdůležitějších otázek, které je třeba položit v první fázi.

Kdo prodává – majitel nebo realitní makléř?

Prodej obytné plochy může trvat déle než jeden měsíc. Hovory, prohlídky, schůzky s potenciálními kupci – to vše zabere spoustu času a úsilí. Majitelé nemovitostí na to často nemají čas, a tak se uchýlí ke službám agentur nebo soukromých realitních kanceláří. Profesionál má více zkušeností a má přímý zájem. Řekne vám, co je třeba udělat, jakými fázemi projít, navede vás na termíny, dodatečné náklady atd. Proces nákupu a prodeje není rychlý, takže specialista pomůže oběma stranám udělat vše správně. Hlavní věc je najít spolehlivého dodavatele, protože chyby nebo nekompetentnost agenta mohou být nákladné nejen pro majitele, ale i pro klienta. Je lepší oslovit společnost, která dbá na svou pověst a má pozitivní recenze. Důležitou podmínkou je uzavření smlouvy, kde budou všechny body upřesněny od začátku až po dokončení transakce.

Pojištění odpovědnosti realitní kanceláře.

I když transakci provádí velká agentura nebo úspěšná soukromá realitní kancelář, není možné zcela eliminovat všechna rizika. Chránit se můžete například pojištěním odpovědnosti vůči kupujícímu. V případě, že k prodeji nedojde z důvodu chyby jednatele, je on nebo společnost povinni nahradit škodu. Je důležité seznámit se se všemi body pojistné smlouvy, konkrétně s tím, jaká výše náhrady bude vyplacena, odpovědnost stran, které případy jsou pojištěny, za které se odpovědnost neposkytuje atd. Transakci si můžete pojistit i v nezávislé společnosti, bez účasti realitní kanceláře. V případě výpovědi vám bude vyplacena částka uvedená při uzavření smlouvy.

Kdo spravuje byt

Veškeré transakce s nemovitostmi (prodej, pronájem, darování atd.) mají právo provádět pouze oficiální vlastníci. Pokud tak z toho či onoho důvodu nemohou, přecházejí práva na konkrétní osobu a za tímto účelem je vystavena generální plná moc. Generální plná moc musí obsahovat údaje o pasu osoby. Bylo mu uděleno oprávnění shromažďovat dokumenty a předkládat je příslušným úřadům, zanechávat své podpisy, přijímat finanční prostředky (v případě potřeby), provádět převody atd. Plnou moc nelze převádět na třetí osoby a má také dobu platnosti. Pravost dokumentu je důležitá; lze ji ověřit v databázi notáře. Kromě toho je nutné poskytnout originál dokumentu, protože kopie není platná a nemá žádnou platnost.

Kdo je vlastníkem?

V bytě může být registrováno více osob, ale ne každý může mít vlastnická práva. Vlastníků může být více, jejich přesný počet lze zjistit z výpisu USRN, který je vygenerován na portálu Rosreestr. Pokud vám jej prodejce poskytuje, zkontrolujte datum, zda je aktuální. Je lepší jej vytvořit v předvečer transakce, protože by se mohli objevit spoluvlastníci nemovitosti. Pokud se ukáže, že vlastníků je více, je nutné získat souhlas všech, jinak může být transakce následně prohlášena za neplatnou.

Nezletilí nebo nesvéprávní osoby nemají právo nakládat s areálem, ale je potřeba jejich souhlasu. Pokud existují, musíte se obrátit na opatrovnické orgány a právníka.

Kdo je registrován

Registrace na adrese může být dočasná nebo trvalá. Pokud s prvními osobami nejsou žádné zvláštní potíže, pak mohou nastat vážné problémy s druhými osobami. Pro kupujícího je důležité vědět, že v bytě mohou být zapsány osoby, které mají právo doživotního užívání obytného prostoru, i když se změnil vlastník. Aby k takovým „překvapením“ při uzavírání smluvních vztahů nedocházelo, je nutné uvést, že všechny registrované osoby by měly být propuštěny do určitého data. Tento bod je povinný a neměl by být ignorován.

Kdo další má vlastnické právo k bytu?

V kupní smlouvě je vlastník povinen označit každého, kdo v území obdržel registraci a má také vlastnická nebo užívací práva. Ale v praxi se to ne vždy děje. V souladu s ruskou legislativou bylo kromě vlastníků a registrovaných vlastníků identifikováno několik skupin občanů s právy k nemovitostem. Mohou to být osoby uvedené v závěti – příbuzní, děti, blízcí atp. Je důležité, jaká mají práva a zda mají termín. Člověk může například bydlet v bytě do dospělosti nebo určitého věku, nebo třeba doživotně. Nájemci, se kterými byla uzavřena nájemní smlouva, mohou mít práva. Pokud si pronajímáte byt a víte, že je na prodej, můžete se chránit a zaregistrovat smlouvu u Rosreestr. V takovém případě tam budete moci bydlet do uvedeného data a nemusíte se bát, že budete vystěhováni.

Jsou tam nějaká věcná břemena?

Průběh transakce mohou narušit okolnosti, které vám prodejce zatajil, ale vy jste o nich nemohli vědět. Musíte se ujistit, že na bytě nejsou žádná omezení nebo věcná břemena. Podívejme se na nejčastější příklady:

• Slib. Případ, kdy byl byt koupen za úvěrových podmínek, s hypotékou a je zastaven bance. Lze jej prodat pouze se souhlasem peněžního ústavu.
• Zatknout. Jakékoli soudní spory nebo řízení jsou možné, o nemovitosti se rozhoduje a nelze s ní provádět žádné procesy. Nemovitost může být zabavena i pro dluhy majitele.
• Nájemné. Obvykle se strany dohodnou a s ukončením smlouvy nejsou žádné zvláštní problémy. Pokud však nájemci nejsou připraveni vyklidit území před uplynutím lhůty, může kupující počkat a nájemci budou nadále platit novému majiteli.
• Dluhy za bydlení a komunální služby. Ověřte si u správcovské společnosti, zda byly zaplaceny všechny účty za bydlení a komunální služby. V opačném případě bude muset nový majitel dluh uhradit.

Pokud máte nějaké pochybnosti, můžete si objednat extrakt z Rosreestr. Bude odrážet informace o věcných břemenech.

Jak byl byt získán?

To je důležitá a zcela vhodná otázka, nikoli planá zvědavost. Pokud je byt privatizován, jsou lidé, kteří privatizaci odmítli, ale zůstali v ní registrováni? Zvláště pokud jsou nezletilé nebo v pěstounské péči. Dědictví je další častou možností, jak získat nemovitost. Je třeba si ujasnit, kolik je celkem dědiců a zda jsou nějací nezapočtení. Chcete-li zkontrolovat čistotu takové transakce, je lepší kontaktovat odborníky v této oblasti – právníky nebo realitní kanceláře, protože její zpochybnění může pro kupujícího skončit neúspěšně. Pokud byla nemovitost převedena do vlastnictví na základě nájemní smlouvy, musíte se ujistit, že je provedena. Můžete si vyžádat úmrtní list pro nájemce, ale pokud je v době koupě bytu naživu, pak je nový majitel povinen ho doživotně živit.

Doba vlastnictví

Tyto informace lze samozřejmě také zjistit na vyžádání Rosreestr. Ale bude užitečnější položit tuto otázku přímo prodejci a podívat se na reakci. Často dochází k situacím, kdy byl byt zděděn, darován nebo se majitel přestěhuje a chce se majetku jednoduše zbavit a získat z něj příjem. Pokud je ve vlastnictví méně než tři roky, pak musí být z přijatého zisku zaplacena daň ve výši 13 %. A to je vzhledem ke konečné ceně objektu hodně. Ale nemůžeme vyloučit podvodná schémata a spekulace při přeprodeji nemovitostí. Měli byste být opatrní, pokud bylo nabytí práv relativně nedávné a prodávající se všemi možnými způsoby vyhýbá konkrétním odpovědím nebo se zdráhá poskytnout dokumenty.

Rodinný stav a souhlas manželů

Pokud byl obytný prostor nabyt během manželství, jedná se o společný majetek. To znamená, že vlastnická práva jsou sdílená a oba manželé mají právo s ním nakládat, avšak pouze se vzájemným souhlasem. Toto pravidlo platí i v případech, kdy se manželé rozvedli a nebyla uzavřena předmanželská ani jiná dodatečná smlouva. Nejnepříjemnější, co se může stát, je, že se přihlásí některý ze spoluvlastníků a bude požadovat podíl na bytě. Může být dokonce možné obchod napadnout a požadovat, aby byl prohlášen za nezákonný. Bylo by dobré si tyto informace ověřit a slovům nevěřit.

Kapacita prodávajícího

Pokud soud rozhodne, že občan nemůže samostatně disponovat obytným prostorem, je prohlášen za nezpůsobilého a veškeré pravomoci přecházejí na svěřené osoby a opatrovníky. Takový vlastník samozřejmě nemá právo provádět transakci. Proto je nutné se ujistit, že není registrován na Psychoneurologické výdejně ani na jiných institucích. Jakékoli potvrzení o právní způsobilosti lze získat na žádost příslušných orgánů. Pokud je občan registrován, musíte uzavřít dohodu s jeho zástupcem.

Dotazy ohledně nemovitostí

Čím větší je váš zájem a zapojení, tím větší je šance zjistit minulost objektu, za jakým účelem proces nákupu a prodeje začal. Neváhejte se na předmět ptát, dozvíte se tak mnoho zajímavého a dostanete tu nejdůležitější odpověď – zda ​​není transakce podvodná. na co se můžu zeptat? Rok, kdy byl dům postaven, jaká je velikost, jak dlouho byla provedena rekonstrukce, jací jsou sousedé, je oblast vhodná z hlediska dopravní a sociální infrastruktury, jaké jsou tam komunikace a jak dlouho byla výměna, došlo k nějakým vážným nehodám nebo záplavám. Musíte si také ujasnit, zda jsou na bytě dluhy za energie a se kterou společností byla uzavřena servisní smlouva. Pokud jsou pokoje vybaveny nábytkem, je prodávající ochoten si jej ponechat nebo prodat?

Proč je byt na prodej?

Nabídek sekundárního bydlení je na moskevském trhu obrovské množství a také mnoho důvodů, proč jsou v nabídce. Položte tuto otázku v neformálním rozhovoru a sledujte reakci prodejce. Pokud se dům prodává často a mění se majitel, pravděpodobně se vyskytnou skryté problémy. Mohou to být buď nefunkční sousedé, nebo závady na budově. Nevýhodou je, že se prostory prodávají pomalu, inzerát byl vyvěšen již dávno, ale k prodeji nikdy nedošlo. Zkuste zjistit důvod, podívejte se na online recenze nebo posudky. Je docela možné, že pro vaše obavy neexistují žádné zvláštní důvody, ale nebylo by na škodu se o tom ujistit. Pokud se jedná o zděděnou akvizici, pak je důležité si ujasnit, zda se o nemovitost ještě najdou zájemci.

Co tvoří cenu

Prostudujte si průměrnou tržní hodnotu podobných nabídek a vyhodnoťte, jak moc nabízená částka prodejcem odpovídá skutečnosti. Pokud je příliš nízká, měli byste se mít na pozoru, proto se na ni zeptejte. Uveďme příklad: občan je zatížen dluhovými závazky a rozhodne se k zoufalému kroku – prodat svůj byt. Po nějaké době může podat výzvu k transakci s odvoláním na stres a obtížné životní okolnosti. Pokud se vám ale zdá cena příliš vysoká, můžete smlouvat a uvést příklady výhodnějších možností.

Typ prodeje

Existují dva typy uzavření kupní smlouvy – bezplatné a alternativní. V prvním případě vlastník nemovitosti důkladně připravil nemovitost k převodu a čeká na reakce. Takový obchod je realizován poměrně rychle z hlediska času. Alternativní typ zahrnuje současnou registraci prodeje starého a nákupu nového bydlení. Majitel se například rozhodne zlepšit životní podmínky a pořídí si větší obytnou plochu. Přitom se nemá kam posunout a potřebuje všechny procesy provádět paralelně. Na tuto možnost musí být kupující předem upozorněn, protože ne každý je připraven spolupracovat.

Závěr

Nákup bytu na sekundárním trhu není ve skutečnosti obtížný, a to ani s tolika nuancemi a detaily. Zvláštní důležitost by měla být věnována komunikaci s prodejci a při neformálních rozhovorech pokládejte důležité otázky, aniž byste se styděli působit rušivě. Kromě toho můžete vždy vyhledat pomoc u konzultantů, právníků nebo agentů. Placení za jejich služby nelze srovnávat se ztrátami, které vám vzniknou v případě podvodných schémat nebo opomenutí „maličkostí“. Doufáme, že vám náš článek pomohl porozumět tématu a s jistotou projdete všemi fázemi transakce.

Koupě domu je zodpovědná záležitost. Ať se vám dům líbí jakkoli, kupující vždy pochybuje o svém výběru. A to je pochopitelné, protože nemovitosti stojí spoustu peněz. Jejich nedostatky se však mohou „vynořit“ až po nějaké době a proměnit život nových majitelů v noční můru. Chcete se při koupi domu chránit a předem se dozvědět o možných vadách? Objednejte si stavební inspekci od K-Expert.

Ceny za inspekci soukromých domů a chat

Pro ty, kteří považují odborné znalosti za plýtvání penězi

Odbornost na venkovské domy

I když jste si stoprocentně jisti, že vámi vybraný dům je dobrý, nebuďte líní a věnujte pozornost následujícím bodům:

• Důvod prodeje domu. Pokud jste si dům postavili pro sebe, zeptejte se, proč se prodává. A pokud byla stavba zahájena za účelem vydělávání peněz, vyvstává ještě více otázek ohledně kvality materiálů a práce.
• Posouzení stavu střechy a podkroví. Bez vlhkosti, dobrý stav dřevěné konstrukce, správná instalace izolace – plus pro prodávajícího.
• Dveře a okna. Je obtížné zavírat dveře nebo okenní křídla, nebo si neudržují úhel, pod kterým byly ponechány otevřené? Důvody mohou být dva: buď byly práce původně provedeny bez dodržení technologie instalace, nebo se dům „deformoval“. Obě možnosti jsou extrémně nežádoucí.
• Kontrola inženýrských systémů. Topení, elektroinstalace, vodovodní a kanalizační systémy – požádejte prodejce o jejich předvedení v provozu. Alespoň vizuálně zkontrolujte zásuvky, panel. Nebuďte líní podívat se do odtokové jámy – je důležité, aby byla kvalitně vyzděná.
• Kontrola základů. I když jste na nich neviděli žádné praskliny, neznamená to, že jsou v perfektním stavu. Trvanlivost základů je ovlivněna kvalitou vertikální a horizontální hydroizolace, přítomností plísní a dutin.

Pokud prohlídka odhalí významné vady, lze mít za to, že investice do technické prohlídky domu před koupí se již vyplatila. Je mnohem rozumnější a ekonomičtější vynaložit nějaké peníze při výběru (i při prohlídce více možností), než investovat značné finanční prostředky do odstraňování závažných vad po podpisu kupní smlouvy.

Co vám poskytne odborné posouzení?

Posouzení kvality inženýrských systémů

Po prohlídce vašeho domu budete:

• Přesně víte, jaké kvalitní materiály byly použity při stavbě a jaká byla úroveň odvedené práce.
• Vědom si nedostatků hlavních stavebních konstrukcí – základů, stěn, podlah, střech.
• Víte, jestli nejsou nějaké závady v elektroinstalaci, topném systému a dalších inženýrských sítích?
• Dokážete si představit množství práce, které vás čeká, pokud si koupíte dům nebo si budete svou investicí 200% jisti?

Naši inženýři kromě seznamu nedostatků poskytnou také doporučení ohledně proveditelnosti nákupu, popíší celkový dojem z objektu z pohledu stavebního specialisty. Na základě tohoto závěru můžete nákup odmítnout nebo získat od prodávajícího slevu na doporučenou práci.

Dá se s jistotou říci, že vyhrajete podstatně více, než kolik za vyšetření utratíte.
Koneckonců, jen malé procento domů nabízených k prodeji odpovídá uvedené ceně. A ještě méně z nich odpovídá kvalitě uváděné prodávajícími.

Proč byste nás měli kontaktovat

Prohlídka řadového domu před koupí

Inženýrské centrum „K-Expert“ působí na trhu od roku 2008. Během této doby bylo dokončeno více než 1500 XNUMX objektů. Díky těmto zkušenostem můžeme zaručit kvalitu a spolehlivost provedených zkoušek.

Díky vysoce kvalitním odborným znalostem v Moskvě a regionu nabízíme více než dostupné náklady na práci – od 10 tisíc rublů. Předběžná expertíza domu trvá 1-3 dny a hlavní body se dozvíte během prohlídky společně s odborníkem. Chcete-li si službu objednat, volejte +7 (495) 128-53-66 nebo vyplňte žádost.

Naše ceny