Darovací smlouva: jak sepsat darovací smlouvu na byt, vzor, lze ji napadnout | RBC Real Estate

Darovací smlouva je oblíbený způsob bezplatného převodu podmíněně zděděného majetku mezi příbuznými. Prozradíme vám, jak správně formalizovat převod bytu na základě darovací smlouvy.

1. Jak vystavit darovací smlouvu
2. Proč byly změny potřebné?
3. Nabídka zdarma
4. Uzavření darovací smlouvy
5. Jak sepsat darovací smlouvu pro nezletilou osobu
6. Darování podílu na bytě
7. Komu by to neměl dát?
8. Kolik stojí darovací smlouva?
9. Darovací daň
10. Rizika pro dárce
11. Je možné darovací smlouvu napadnout?
12. Hlavní věc u darovací smlouvy

Jak vystavit darovací smlouvu

Dříve mohla být darovací smlouva uzavřena v jednoduché písemné formě. 13. prosince 2024 však prezident Ruska podepsal federální zákon č. 259, kterým se mění odstavec 3 článku 574 občanského zákoníku. A od 13. ledna 2025 jsou všichni občané povinni ověřit darovací smlouvu na nemovitost u notáře.

Postup nyní vypadá takto. Nejprve majitel požádá notáře o sepsání nebo ověření darovací smlouvy, který vše zkontroluje a transakci ověří. Poté musí notář zaslat žádost a dokumenty v elektronické podobě Rosreestru k registraci převodu vlastnictví. Vzhledem k tomu, že notář a Rosreestr aktivně komunikují v elektronické podobě, musí být darovací smlouva zaregistrována do 24 hodin.

Proč byly změny potřebné?

Rosreestr vysvětluje, že změny v legislativě jsou zaměřeny především na ochranu občanů. Novely by měly také zabránit možnému zneužívání ze strany příjemců. Zejména v případech, kdy dárce patří k sociálně zranitelným skupinám obyvatelstva.

Smlouva musí být uzavřena ještě za života dárce

Maria Spiridonova, členka Ruské asociace právníků:

— Nemovitost nebo její část můžete darovat kdykoliv. Na rozdíl od závěti je darování dvoustrannou dohodou, která vyžaduje souhlas obdarovaného. Zde je třeba připomenout, že podle občanského práva podléhá převod vlastnictví nemovitosti, a nikoli samotná smlouva, státní registraci v Rosreestr. Smlouva musí být uzavřena ještě za života dárce, protože transakce zajišťující převod daru na obdarovaného po smrti dárce je neplatná.

Nabídka zdarma

Je důležité si uvědomit, že darovací smlouva je bezúplatnou transakcí. Podle zákona, je-li v transakci nebo převodu jiných práv nebo povinností peněžní složka, smlouva se neuznává jako dar. Podle občanského zákoníku 1 je taková transakce považována za smyšlenou nebo předstíranou.

Uzavření darovací smlouvy

Darovací smlouva o nemovitosti musí obsahovat následující body:

• přání dárce převést byt bezplatně a přání příjemce jej přijmout;
• datum a místo uzavření smlouvy;
• jména stran, údaje o jejich pasu a registrační adresy;
• přesné údaje o bytě (adresa, výměra, katastrální číslo a technické vlastnosti);
• okamžik převodu vlastnictví;
• podpisy stran.

Jak sepsat darovací smlouvu pro nezletilou osobu

Darovací smlouvu často sepisují příbuzní pro nezletilé děti. I zde je nutné dohodu ověřit u notáře.

Smlouva musí být uzavřena za života dárce, protože transakce zajišťující převod daru na obdarovaného po smrti dárce je neplatná.

Darování podílu na bytě

Notářské ověření darovací smlouvy je nutné i v případech, kdy se převádí pouze podíl na bytě, nebo pokud má byt více vlastníků a jeden z nich svůj podíl daruje někomu jinému.

Je nutný souhlas s darováním podílu bytu?

Je-li sepsána darovací smlouva na byt, který je ve společném jmění manželů, pak v souladu s ust. 35 zákona o rodině vyžaduje získání souhlasu manžela pro transakci. Je-li v bytě zřízeno podílové vlastnictví, pak má dárce právo darovat svůj podíl bez získání souhlasu ostatních vlastníků. Dárce jako účastník sdíleného vlastnictví má právo dle vlastního uvážení darovat svůj podíl jakékoli osobě, aniž by dodržel pravidla stanovená pro kompenzované transakce. Například v kupní smlouvě platí přednostní právo na koupi podílu v souladu s čl. 250 občanského zákoníku.

Vlastnosti darovací smlouvy

Alexandra Voskresenskaya, právnička advokátní kanceláře Yukov and Partners:

— Vzhledem k tomu, že darovací smlouva je bezúplatná transakce, mohou s jejím uzavřením nastat problémy, pokud strany nejsou blízcí příbuzní. Ve většině případů jsou darovací smlouvy napadeny, pokud je uzavřely osoby, které nejsou oficiálně příbuzné (včetně osob v občanském sňatku). Napadení takové transakce ověřené notářem je však složitá záležitost.

Komu by to neměl dát?

Občanský zákoník Ruské federace 2 zakazuje uzavírání darovacích smluv mezi obchodními organizacemi, státními úředníky a zaměstnanci jednotlivých organizací (lékařských, vzdělávacích institucí), pokud hodnota smlouvy přesáhne 3 tisíce rublů.

Jaké dokumenty jsou potřeba při přípravě darovací smlouvy:

• údaje o pasech stran transakce;
• osvědčení o vlastnictví bytu nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí;
• doklady potvrzující vztah smluvních stran. To je důležité, pokud je podíl dán blízkému příbuznému;
• rodný list dítěte, oddací list, notářsky ověřený souhlas manžela dárce (je-li vyžadován);
• výpis z USRN;
• výpis z finančních a osobních účtů a domovní knihy;
• technické podklady k bytu: technický pas nebo vysvětlení a půdorys;
• plné moci pro zástupce stran, pokud smlouvu podepisují zástupci.

Podle zákona, pokud je v transakci nebo převodu jiných práv nebo povinností peněžní složka, smlouva se neuznává jako dar

Kolik stojí darovací smlouva?

Od ledna 2025 zahrnují náklady na sepsání darovací smlouvy u notáře úhradu za:

• federální clo — 0,5 % katastrální hodnoty nemovitosti. Pokud má nemovitost hodnotu do 20 milionů rublů, je minimální poplatek 300 rublů a maximální 20 tisíc rublů. Pokud má nemovitost hodnotu vyšší než 20 milionů rublů, bude poplatek činit 0,02 % katastrální hodnoty, nejméně však 0,02 % z ceny transakce a nejvýše 500 tisíc rublů (176-FZ);
• regionální tarif, který není nižší než 7 tisíc rublů, v závislosti na regionu;
• státní poplatek – 4 tisíce rublů za registraci převodu práv v Rosreestru;

Darovací daň

V případě darování nemovitosti blízkým příbuzným není transakce předmětem daně. Pokud nebude darovací smlouva sepsána pro příbuzné, pak bude muset obdarovaný za takový dar zaplatit 13 % z jeho hodnoty.

Legislativa rovněž vymezuje kategorie osob osvobozených od placení daně. Patří mezi ně příbuzní dárce:

• manžel;
• bratři a sestry (včetně nevlastních sourozenců);
• děti (včetně adoptovaných dětí);
• rodiče;
• prarodiče;
• vnoučata.

Rizika pro dárce

Při sepisování darovací smlouvy existují pro dárce rizika, protože po registraci listiny ztrácí dárce veškerá práva k nemovitosti. Někdy se stává, že není dodržena dohoda o tom, že dárce má právo bydlet v darovaném bytě. A to může vést k soudnímu sporu.

Maria Spiridonova, členka Ruské asociace právníků:

— Pokud by darovací smlouva obsahovala příslib, že věc v budoucnu převede na obdarovaného (tedy před zápisem převodu vlastnického práva k bytu), pak hrozí, že dárce přijde o téměř svůj poslední majetek. V tomto případě je na jeho straně zákon: dárce má právo odmítnout plnění smlouvy, pokud se po uzavření smlouvy majetkový nebo rodinný stav nebo zdravotní stav dárce natolik změnil, že exekuce smlouva za nových podmínek povede k výraznému snížení jeho životní úrovně. Takové významné změny však musí být prokázány. Navíc takové odmítnutí (v souladu s požadavky zákona) nevyžaduje náhradu škody obdarovanému.

Je možné darovací smlouvu napadnout?

Darovací smlouvu na byt může u soudu napadnout jak samotný dárce, tak jeho blízcí. To lze provést na základě obecných důvodů stanovených zákonem (§ 2 hlavy 9 občanského zákoníku) – v případě podvodu, předstírání, otroctví transakce atd. Existují také zvláštní důvody pro zrušení darovací smlouvy (čl. 578 občanského zákoníku). Například, když:

• obdarovaný se pokusil o život dárce;
• obdarovaný se pokusil o život jednoho z rodinných příslušníků dárce nebo jeho blízkých příbuzných;
• obdarovaný dárci úmyslně způsobil újmu na zdraví;
• nakládáním obdarovaného s darovanou věcí, která má pro dárce velkou nemajetkovou hodnotu, hrozí její nenávratná ztráta;
• Samotná darovací smlouva upravuje právo dárce dar zrušit, pokud obdarovaného přežije.

Promlčecí lhůta je jeden (pokud je transakce neplatná) nebo tři (pokud je neplatná) roky. V souladu s tím lze dar napadnout pouze ve výše uvedených případech. Nebude možné obchod jednoduše odmítnout a byt po dárci požadovat zpět, protože již není vlastníkem.

Obdarovaný může darování kdykoli před převodem nemovitosti odmítnout ústně nebo písemně (je-li smlouva písemná) (§ 573 občanského zákoníku). Pokud již k převodu bytu došlo, pak můžete byt opustit sepsáním nové smlouvy (darování, koupě a prodej).

Hlavní věc u darovací smlouvy

• darovací smlouva musí být sepsána notářem;
• darovací smlouva je bezúplatná transakce;
• dárce si musí být vědom svého jednání;
• Převod vlastnictví musí být registrován u Rosreestru.