Co dělat, když soused naruší hranice pozemku?

Při geodetickém zaměření byla zjištěna chyba v poloze hranic sousedních pozemků. Zároveň jeden ze sousedících sousedů (soused) odmítá provést nápravu a podat žádost o státní katastrální zápis změn pozemku. Uveďte správný algoritmus akcí k odstranění chyby v katastru v takové situaci.

Posloupnost úkonů při opravě chyby v katastru, pokud jsou hranice sousedního pozemku zapsány do katastru nemovitostí s nesprávnými souřadnicemi. Příprava hraničního plánu.

Postup při opravě chyby v katastru (ČR) upravuje federální zákon ze dne 24.07.2007. července 221 č. XNUMX-FZ „o státním katastru nemovitostí“ (dále jen katastrální zákon).

Je však třeba rozlišovat dvě situace:

1. Zájemcem o opravu chyby v katastru (KÚ) je sám uživatel pozemku (vlastník) pozemku.

2. Vlastník sousedního pozemku (jehož hranice byly určeny s chybou) nepoznává chybu v katastru a (nebo) odmítne učinit opatření k jejímu odstranění, čímž vytváří překážku zápisu pozemků na jiné pozemky. uživatelé – případ autora otázky.

V prvním případě zákon stanoví následující postup:

1. Zájemce kontaktuje katastrálního inženýra a uzavře smlouvu o provedení katastrálního díla.
2. Katastrální inženýr provádí katastrální práce, v jejichž důsledku je vypracován plán hranic v souvislosti s objasněním polohy hranice a (nebo) výměry pozemku (v souvislosti s odstraněním chyby v katastru) .

Dojde-li při provádění katastrálních prací ve vztahu k pozemku, jehož zápis do k.ú. byl proveden, katastrální inženýr podle části 1 § 44 č. 221-FZ ze dne 24.07.2007. července XNUMX k chybě v katastru nemovitostí. po nabytí účinnosti katastrálního zákona, taková chyba podléhá opravě způsobem stanoveným v § 28 katastrálního zákona s přihlédnutím ke změnám příslušné nemovitosti.

V důsledku provádění katastrálních prací se v tomto případě předkládají orgánu katastru nemovitostí tyto dokumenty:

• žádost o státní katastrální zápis změn pozemku v souvislosti s opravou chyby v katastru;
• hraniční plán;
• doklad potvrzující příslušné pravomoci zástupce žadatele (pokud žádost podává zástupce žadatele);
• kopii dokladu zakládajícího nebo osvědčujícího právo žadatele k příslušnému pozemku (pokud ve státním katastru nemovitostí není údaj o zapsaném právu žadatele k takové nemovitosti).

Dopustí-li se katastrální inženýr v souladu s § 1 odst. 44 katastrálního zákona ve vztahu k pozemku, u kterého byl proveden zápis do k.ú. před účinností katastrálního zákona, takovou chybu může opravit katastrální úřad postupem podle § 14 části 45 katastrálního zákona.

V tomto případě se katastrálnímu úřadu předkládají následující dokumenty:

• žádost o státní katastrální zápis pozemku nebo žádost o státní katastrální zápis změn pozemku;
• hraniční plán ve formě jednoho dokumentu obsahující informace o zakládaném nebo aktualizovaném pozemku a informace o dříve evidovaném pozemku, v místě jehož hranice byla zjištěna chyba;
• prohlášení vlastníka, uživatele pozemku nebo vlastníka dříve evidovaného pozemku o státním katastrálním zápisu změn tohoto pozemku (pokud při opravě chyby v katastru v místě hranice dříve evidovaného pozemku jeho výměra a konfigurace se změnily).

Orgán katastru nemovitostí rozhoduje o zápisu pozemku do státního katastru nemovitostí (o zohlednění změn pozemku) a rozhoduje o upřesnění polohy hranice dříve evidovaného pozemku.

Po dokončení řízení o zápisu do katastra zašle katastrální úřad katastrální pas dříve zapsaného pozemku jeho zákonnému vlastníkovi a orgánu provádějícímu státní zápis práv (pokud při opravě chyby v umístění hranice dříve zapsaného pozemku evidovaný pozemek, informace o změněné ploše a konfiguraci takového pozemku).

Podívejme se blíže na druhou situaci a zvažte ji ve formě blokového diagramu:

Zdrojová data: Zájemce uzavřel smlouvu o provedení katastrálních prací ve vztahu k jeho pozemku. Během zeměměřického procesu byl identifikován průnik hranic s lokalitou “Neighbor_1”. Chcete-li však tuto sekci opravit, musíte přesunout jinou sekci Soused_2. Hranice obou pozemků jsou stanoveny v souladu se zákonem a jsou zapsána práva.

V takové situaci jsou 2 možnosti:

1. “Neighbor_1” uznává chybu v katastru a souhlasí s podáním žádosti o změnu informací Výboru státního majetku na svém místě a (nebo) podepíše nový akt o schválení hranic;
2. “Neighbor_2” chybu nepřizná, opraví a odmítá cokoliv udělat (nebo najít “Neighbor_2” nezdá se to možné?)

Vycházíme z toho, že zájemce – objednatel katastrálních prací – řádně upozornil subdodavatele na překrytí hranic zjištěných při vyměřování území a v rámci přípravných jednání učinil kroky k vyřešení křižovatek.

Algoritmus krok za krokem pro odstranění chyby v katastru v tomto případě:

1. Zájemce kontaktuje katastrálního inženýra a uzavře smlouvu o provedení katastrálních prací ve vztahu k jeho pozemku;
2. CI informuje Zákazníka o zjištěné chybě v umístění hranic přilehlé skládky;
3. Zájemce nebo KI, případně jiná osoba se obrátí na katastrální úřad (CCA) se žádostí o potřebu opravy chyby v údajích Výboru pro majetek státu;
4. Katastrální úřad (CCA) kvalifikuje chybu jako katastrální, učiní „Rozhodnutí o nutnosti opravy KO a upřesnění polohy hranice dříve evidovaného pozemku“ a rozešle uvedené rozhodnutí všem sousedním sousedům – Část 5 čl. 28 221-FZ.
5. Soused_1souhlasí se zjištěnou chybou a podepisuje nový akt schválení hranic s aktualizovanými souřadnicemi. Soused_2 nepřizná chybu;
6. Zúčastněná strana se obrátí na Soud s žalobním prohlášením o nutnosti opravit CO v informacích Výboru pro majetek státu. Soused_2 je přitahován obžalovaným;
7. Soud jmenuje pozemkovou hospodářskou zkoušku;
8. Na základě rozhodnutí soudu se provádí forenzní zkoumání;
9. Soud vydá „Rozhodnutí soudu o opravě CO v informacích Státního výboru pro daně“;
10. Katastrální inženýr provádí katastrální práce, v jejichž důsledku zpracuje plán hranic pro vznik (vyjasnění) pozemku žalobce s podrobným zahrnutím „6“ části „Informace o aktualizovaných pozemcích a jejich částech“. ” informace o sousedních pozemcích, jejichž hranice jsou upřesněny v důsledku provádění katastrálních prací – (část 3.1 § 25 katastrálního zákona č. 221-FZ). Umístění hranic pozemků se v tomto případě považuje za dohodnuté pouze tehdy, pokud dohoda obsahuje vlastnoruční podpisy všech zainteresovaných osob nebo jejich zástupců (“Neighbor_1”) a (nebo) uvedené rozhodnutí soudu o opravě QO v informacích Státního výboru pro daně (“Neighbor_2”).

Popsaný postup odpovídá stanovisku Ministerstva hospodářského rozvoje uvedenému v dopise č. D23i-2144 ze dne 23.06.2014. června XNUMX „K přípravě územního plánu a opravě chyby v katastru“.

Mnohé oblasti v Rusku se prolínají a překrývají. Majitel možná neví, že de jure zabírá část cizího pozemku, ale to ho nezachrání před pokutami a nebezpečím ztráty „kusu“ svého pozemku. Odborníci nám řekli, jak uvést zákonné hranice v katastru do souladu se skutečnými před soudem nebo před soudem a kdy by se to nemělo dělat vůbec. Poradili, kdy má smysl kupovat hodně s křižovatkami a kdy ne, a podělili se, jak pozemek před obchodem zkontrolovat.

Překrývání parcel je častým příběhem a většinou za to mohou katastrální inženýři. Špatně určili například souřadnice bodů obratu a nezohlednili skutečnou polohu objektů. Celá ulice nebo i vesnice se může „posunout“ do strany – to se děje v případě tzv. „lineárního posunu“, kdy zeměměřické práce byly provedeny již dávno a špatně a namísto měření v plném rozsahu chybějící body byly nakresleny na papíře, říká vedoucí praxe „Pozemky, katastr, registrace“ „Společenství pozemkových právníků“ Yulia Buzanova.

Ale hlavním rozdílem mezi vysídly není jejich typ, ale to, zda jsou dotčena práva sousedů. Pokud ano, pak mohou být křižovatky plné nejen sporů se sousedem, ale také správních pokut podle čl. 7.1 správního řádu za neoprávněné zábory cizího pozemku (například plotu, domu, lázní apod.). Vypočítávají se jako procento z katastrální hodnoty zabrané půdy, ale činí nejméně 5000 100 rublů. pro jednotlivce a nejméně 000 XNUMX rublů. pro právnické osoby. Dostávají za to stále častěji pokuty, a to nejen za vytrvalé porušovatele, ale i za ty, kteří nevěděli, že určitý „kus“ v jejich oblasti není zahrnut, sdílí Buzanova. A co je ještě horší, můžete přijít o část spiknutí, jehož hranice překračují jiné, varuje vedoucí partner advokátní kanceláře Yug Jurij Pustovit.

Otázka opravy překryvů je aktuální i proto, že od 1. ledna 2018 vstoupí v platnost zákaz jakýchkoli transakcí s oblastmi, které nemají oficiální hranice. Podle údajů Rosreestru ke konci roku 59 jich je 2016 %. K prodeji nebo odkázání pozemku je nutné vyjasnit si jeho hranice. A v případě překryvů bude ve výhodnější pozici ten ze sousedů, který jako první provedl zaměření pozemku a dal pozemek do katastru nemovitostí.

Pokud majitelé narazí na křižovatky, musí být zákonné hranice uvedeny do souladu se skutečnými. Pro začátek byste se měli pokusit problém vyřešit mírovou cestou.

1. Předsoudní narovnání

Pokud je chyba v registru (práce katastrálního inženýra), je společnost Rosreestr povinna ji opravit, když obdrží potvrzení o takové chybě (správný plán hranic). Úředníci jsou ale většinou obezřetní, pokud vidí riziko sporu se sousedy, a většinou k němu dojde. Proto s nimi budete muset koordinovat plán hranic. Nejdůležitější je získat jejich souhlas: pomůže to vyřešit problém bez soudu.

Buzanová doporučuje kontaktovat Rosreestra, i když jeden ze sousedů odmítl podepsat zákon o schválení hranic. Úředníci žádost samozřejmě zamítnou. Jejich oficiální odmítnutí však potvrdí, že žadatel dodržel povinné reklamační řízení. A že jediné východisko pro něj je obrátit se na soud.

Ve věci A65-14074/2016 soudce Nejvyššího soudu odmítl postoupit stížnost k projednání ekonomickému kolegiu, neboť stěžovatel neprokázal, že dodržel postup v přípravném řízení.

2. Jít k soudu: vznést správné požadavky

V praxi existují dva přístupy: oba jsou běžné, ale pouze jeden z nich je správný.

– Žádost o vynětí údajů o hranicích pozemku, který byl zapsán s chybou (např. ve věci A13-12775/2016) ze státního katastrálního úřadu. V některých regionech to dělají jen soudy, ale tato metoda je nesprávná, tvrdí Pustovit. Koneckonců, pokud vyloučíte informace o hranicích webu, sám přestane jako předmět práva existovat, vysvětluje právník. Přitom odst. 3 Čl. 61 zákona o státní evidenci nemovitostí umožňuje opravu registračních chyb, pokud to „nevede ke vzniku, zániku nebo převodu zapsaných vlastnických práv“.

– Žádost o úpravu informací o hranicích a rozloze pozemku ve státním registračním registru (jako v případě A09-4250/2016). Pustovit považuje takové požadavky za správné: je nutné opravit hranice objektu, který je registrován s chybou, nahradit některé souřadnice jinými, i když je nutné „odříznout“ část sousedské oblasti.

3. Obrátit se na soud: stanovení seznamu obžalovaných a třetích osob

Pokud tělo Rosreestra odmítne opravit hranice, Buzanova radí, aby ho přivedla jako obžalovaného, ​​jinak – jako třetí stranu. Soudy přitom mohou mít různé názory na roli Rosreestrové v procesu, varuje.

Civilní kolegium Nejvyššího soudu zaslalo pozemkový případ 4-КГ15-38 k přezkoumání, protože nižší orgán nevyzval žalobce, aby zahrnul Rosreestra jako žalovaného. To se ale udělat muselo, protože to byl on, kdo zavinil chybu v katastru a bylo na něm, aby ji po vyřešení sporu napravil.

Kromě toho je nutné do korekce hranic zapojit všechny, jejichž zájmy mohou být dotčeny.

4. Obrátit se na soud: posouzení nároku

Chybu v zápisu je třeba prokázat u soudu. V tomto případě bude užitečný nejen plán hranic získaný před soudem, ale v případě potřeby také soudní průzkum půdy, který je jmenován na žádost stran. Specialista nejen odpoví na otázku o důvodech překrytí, ale také nabídne možnosti, jak jej opravit.

Soud bude zjišťovat, čí hranice se na území objevily dříve – platí zde zásada „Kdo je dříve vložil do katastru, má pravdu,“ říká Buzanová. Soud bude také zjišťovat, jaký je důvod chyby a zda vlastník pozemek v konkrétní výměře a uspořádání právně vlastní, pokračuje právník.

Soudy mohou odmítnout vyhovět žádosti o opravu chyby, protože existuje právní spor. To je důvodem naprosté většiny všech odmítnutí, která se ale neopírají o zákon, ujišťuje Pustovit.

Soudy, které odmítají nárok na opravu chyby v registru kvůli sporu o právo, nikdy nevysvětlí, proč tam nemůže být. Který právní řád nedovoluje, aby případ napravil chybu, aby byl sporem o právu? Ostatně se to řeší v žalobních řízeních, která jsou k tomu přesně určena. Soudy navíc vždy zkoumají, na jakém právním základě pozemky patří každé ze stran.

Managing Partner AB “Yug” Yuri Pustovit

Před nákupem: zkontrolujte prase v pytli

Jak vidíte, postup opravy překrytí není snadný a může stát spoustu peněz a času. Hlavní potíž ale možná není v byrokratických bariérách, ale ve střetu zájmů, který může řešení problému oddálit o mnoho let.

V naší praxi je v okrese Solnechnogorsk v Moskevské oblasti skupina pozemků de iure posunuta o několik metrů. V důsledku toho se některé (včetně výrobních) budov skutečně nacházejí v sousedních oblastech. Situace se dotkla několika uživatelů půdy, takže se již několik let bojí na toto téma upozornit.

Anton Shamatonov, partner ve společnosti Mozgo and Partners

Namísto řešení problému (nebo jeho neřešení) může vlastník chtít svůj pozemek prodat. A další prodávající o vyměření hranic ani neví, pokud pozemek vlastní již delší dobu a nebyly vůči němu uplatněny žádné nároky. Takové pozemky „s kostlivcem ve skříni“ se prodávají poměrně často, poznamenává Buzanova. Kupujícím většinou stačí katastrální plán, takže se o nesrovnalostech dozvědí později, když například potřebují rozdělit parcelu, nebo vznikl spor se sousedem, říká Elena Cherkasova z advokátní kanceláře „Mozgo and Partners .“ Podle ní se kupující o vyměřování hranic ve fázi koupě nemovitosti dozví jen zřídka, ale pokud se to dozvědí, mělo by to mnohé odstrašit, zvláště pokud existují jiné možnosti.

Aby se předešlo problémům v budoucnu, má smysl stránku zkontrolovat, než za ni zaplatíte peníze. Je nutné nejen se informovat v Jednotném státním registru nemovitostí, ale také požádat katastrálního inženýra, aby na místě sám ukázal své právní hranice. To doporučuje Yulia Zhadan ze Stepanova a Aksyuku. Zastavěné i nezastavěné oblasti je třeba kontrolovat, trvá na tom.

Pokud problém s koupeným pozemkem není globální (například plot ohrazuje prázdný pozemek nebo překračování hranic neporušuje práva sousedů), můžete odhadnout, kolik času a úsilí bude stát náprava nedostatku. Pak bude jasné, zda má cenu žádat prodejce o slevu, nebo ho vyzvat, aby si vše dal do pořádku sám.

Vedoucí praxe „Zeměměřictví, katastr, registrace“ „Společenství pozemkových právníků“ Yulia Buzanova

Pokud je po zakoupení objevena chyba registru, musí být opravena, aniž by se čekalo, až si toho všimnou úřady nebo sousedé. To pomůže ušetřit čas, peníze a nervy, ujišťuje Buzanová. Pokud chybu nelze opravit, je to důvod k uplatnění nároku na snížení ceny nebo ukončení smlouvy vůči prodávajícímu, uzavírá Pustovit.