Pronájem domu bez smlouvy: hlavní rizika pro nájemníka i majitele | RBC Real Estate

V Rusku je více než 90 % nájemního bydlení v neformálním sektoru a pronajímá se bez formálních smluv. Jedním z hlavních důvodů je podle právníků neochota majitelů. K legálnímu pronájmu bytu musí pronajímatel jako fyzická osoba zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Své daňové zatížení můžete snížit otevřením samostatného podnikatele nebo samostatnou výdělečnou činností. V tomto případě bude daň z příjmu fyzického podnikatele 6% a pro osobu samostatně výdělečně činnou – 4% (6%, pokud pronajímá bydlení právnické osobě), připomněl Anastasia Chumak, specialista na Advokátní kancelář zprostředkování. „Z toho plyne, že pronajímatelé prostě nechtějí platit daň, i když jde o malou částku,“ souhlasí právník. V případě legálních pronájmů navíc mohou daňové náklady zvýšit nájemné, což snižuje atraktivitu bytu. Navíc „banální stav věcí – „takhle pronajímá každý“ – mění pronájem bez oficiálních smluv na normu,“ dodal expert.

Šedé nájemné však nese rizika jak pro nájemce, tak pro majitele nemovitosti. V případě pronájmu bez smlouvy se strany transakce mohou spolehnout pouze na vzájemnou integritu. Jakékoli ústní dohody však nemají právní sílu.

Existuje několik typů pracovních smluv: krátkodobé (do 11 měsíců) a dlouhodobé (od roku nebo déle). Majitelé zpravidla uzavírají jednoduchou písemnou smlouvu na dobu 11 měsíců s možností prodloužení a zvýšení platby, protože dohoda na delší období vyžaduje povinnou registraci u Rosreestr a považuje se za uzavřenou až od tohoto okamžiku. Krátkodobá dohoda se uznává jako uzavřená od okamžiku podpisu a nevyžaduje státní registraci.

Přečtěte si také: Šedá zóna: proč Rusové nechtějí platit daně z pronájmu bytů

Rizika pro nájemce

Zvažme hlavní rizika pronájmu bydlení pro nájemníka bez uzavření dohody.

Žádná pevná doba pobytu

Hlavní riziko je podle odborníků spojeno s nejistotou délky pobytu. Majitel bytu může například kdykoli zvýšit nájemné nebo požádat nájemníka, aby se zítra odstěhoval. „To znamená, že v případě neexistence dohody nebude nájemník před takovým vývojem událostí nijak chráněn a bude se muset vystěhovat,“ říká Artur Avanesyan, šéf advokátní kanceláře Rustam Kurmaev and Partners. příklad. Smlouva je koncipována tak, aby takové situace vylučovala – specifikuje nejen dobu, na kterou se uzavírá, ale i dobu, po kterou může pronajímatel výpověď dohody jednostranně oznámit, dodal advokát. Ze smlouvy navíc může vyplývat, že pokud takový požadavek nebude splněn, bude muset pronajímatel zaplatit pokutu, dodala Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů realitní společnosti Inkom-Nedvizhimost. „Nájemník v takové situaci utrpí finanční ztráty: bude muset zaplatit za hledání jiného bydlení, registraci nové transakce a stěhování,“ poznamenal expert.

Hlavní riziko je podle odborníků spojeno s nejistotou délky pobytu
(Foto: Shutterstock)

Zvýšení nákladů a potíže s vrácením zálohy

Důležitým rizikem pro nájemce je zvýšení nákladů na nájem. Majitel bytu totiž může bez dohody kdykoli zvýšit nájemné, varuje šéf advokátní kanceláře Rustam Kurmaev and Partners. „Například se strany dohodly na jedné částce a o měsíc později majitel stanoví nájemci podmínku: buď zaplatit víc, nebo se odstěhovat,“ uvádí příklad právník. Dohoda v tomto ohledu chrání zaměstnavatele před nepřiměřeným a častým zvyšováním nákladů na nábor, poznamenal. Při absenci dohody může mít nájemce problémy s vrácením kauce při odchodu z bytu – pronajímatel ji nemusí z přitažených důvodů vrátit, dodala Anastasia Chumak. „Dohoda takové situace vylučuje, protože podrobně popisuje případy nevrácení zálohy,“ uvedl expert.

Náhlý majitel nebo černý realitní makléř

V případě neexistence dohody není nájemce pojištěn proti tomu, aby se objevil „náhlý vlastník“. „Může se například objevit vlastník, který nedal souhlas k pronájmu bytu (pokud jsou pronajímatel a majitel různí lidé nebo druhý je spoluvlastník) a požádat nájemníka, aby opustil obytný prostor,“ říká specialista. z advokátní kanceláře Intercession. Navíc je zde velká pravděpodobnost setkání s černou realitkou. „Řekne vám, že majitel je v zahraničí a přes něj pronajímá byt na plnou moc. A po pár dnech vás skutečný majitel požádá o vyklizení bytu. Také černé realitní kanceláře mohou masivně vybírat kauce od více nájemníků, kteří pak nemohou tento byt pronajmout a o kauci přijdou,“ upozornil právník.

Oprava na vaše náklady

Dalším trikem, ke kterému se majitelé domů někdy uchýlí, jsou opravy z důvodu jejich pobytu. Majitel v inzerátu nabízí k dlouhodobému pronájmu byt za sníženou cenu, ale k rekonstrukci. „To znamená, že nájemce platí za ubytování například o 20 % méně, než je požadováno, a musí provádět kosmetické opravy. Nájemce si sám nakupuje dokončovací materiály, odstraňuje závady atd. Jakmile jsou opravy dokončeny, požaduje pronajímatel po nájemci vyklizení bytu. Pak si ho pronajímá za plnou cenu nebo v zrekonstruovaném bytě sám bydlí,“ řekla Oksana Polyakova. Pokud smlouva neobsahuje doložku o opravách a podmínkách její realizace, pak se nájemce bude muset vystěhovat. „Důležitým pravidlem pro obě strany transakce je proto ve smlouvě jasně uvést všechny podmínky a postup pro předčasné ukončení nájemní smlouvy, práva a povinnosti jak nájemců, tak pronajímatelů. Při provádění oprav podejte samostatnou žádost, která bude popisovat všechny termíny, odhady a odpovědnosti stran,“ dodal realitní makléř.

Majitel může snížit nájemné na účet rekonstrukce a po jejím dokončení nájemníky vystěhovat

Rizika pro majitele bytu

Pronájem bytu bez uzavření dohody s sebou nese rizika pro samotného majitele.

Problémy s platbou

Hlavním rizikem pro pronajímatele, který pronajímá svou nemovitost bez smlouvy, jsou problémy s nájmem. Může to být buď časté zpoždění, nebo prostě odmítnutí zaplatit za obsazený obytný prostor. „Často, při absenci dohody, nájemníci přestanou platit nájem a vlastně dál žijí. Majitel může poslouchat sliby o zaplacení několik měsíců po sobě, aniž by mohl vyhovět novým nájemcům. V tomto případě bude mít majitel minimální šance na právní ochranu,“ poznamenal Arthur Avanesyan. Proto musí smlouva podrobně specifikovat doložku o nájemném a načasování jeho placení a v případě prodlení stanovit sankce. Při nedodržení klauzulí smlouvy může být listina vypovězena a nájemce vystěhován s ponecháním kauce, dodal zástupce ředitele odboru pronájmu bytů Inkom-Real Estate.

Náhlý odchod

S tím je spojeno další riziko – že se nájemník odstěhuje v předstihu, a co je horší – neupozorní a nezaplatí, pokračovala realitní kancelář. Tomu se lze vyhnout, pokud je uzavřena nájemní smlouva. „Pokud se nájemník rozhodne zmizet, může být nalezen a pohnán k odpovědnosti – ze zákona musí platit nájemné po celou dobu trvání nájemní smlouvy, i když bydlí na jiném místě, protože smlouva nebyla vypovězena,“ znalec. řekl.

Nepříjemným překvapením pro majitele může být náhlý odchod nájemníků, kteří nezaplatili pobyt.

Podnájem

Další riziko nelegálního pronajímání bydlení je spojeno s podnájmem – kdy nájemníci své bydlení znovu pronajímají. Zpravidla se bavíme o podnájmu třetím osobám, které by pronajímatel s největší pravděpodobností přímo odmítl. Navíc může jít o denní pronájem se všemi z toho plynoucími důsledky, uvádí příklady specialista z advokátní kanceláře Intercession. „Vystěhovat člověka není tak snadné, i když jste vlastníkem, je nutné zapojit orgány činné v trestním řízení; Ale strážci zákona v takové situaci položí otázku, na jakém základě je v bytě třetí osoba. A tady se vracíme k problémům s finančním úřadem,“ upozornil právník. Samotný podnájem není zakázán, ale pouze se souhlasem majitele. „Nájemce má podle zákona právo znovu pronajmout obytný prostor pouze v případě písemného souhlasu vlastníka bytu. Může být sepsán jako samostatný dokument nebo jako příloha nájemní smlouvy,“ vysvětlila Oksana Polyakova. Pokud nájemce tuto podmínku poruší, má vlastník právo vypovědět nájemní smlouvu, vystěhovat nájemce i všechny podnájemníky a dokonce inkasovat pokutu, dodal odborník.

Bez uzavření dohody nese majitel vysoké riziko škody na svém majetku
(Foto: Shutterstock)

Škoda na majetku

Bez dohody nese majitel vysoké riziko škody na svém majetku. Například pronajme byt v perfektním stavu, ale po třech měsících vidí, že opravy a nábytek jsou poškozené nebo zařízení rozbité. „V tomto případě by pomohla dohoda, kde je při pronájmu bytu jasně stanovena skladba nemovitosti, požadavky na údržbu prostor a také sankce za nedodržení těchto požadavků. Navíc podmínka mít zálohu by se proti těmto rizikům pojistila,“ řekl Arthur Avanesyan. Totéž platí pro domácí mazlíčky, jejichž přítomnosti majitelé často odporují, pokračoval odborník. „Strany se mohou ústně dohodnout, že domácí mazlíčci nemohou žít v nájmu. Ale už ve chvíli, kdy se obyvatelé vystěhují a byt převezmou, majitel objeví podlahu poškozenou drápy a odřenou sedačku,“ uvádí právník možnou situaci. Dohoda, která stanoví takový zákaz a možné sankce, by tomu pomohla zabránit. Například o nutnosti provést opravu nebo koupit nábytek na náklady nájemce, který porušil své povinnosti, dodal.

• Smlouva o pronájmu bytu: jak sepsat nebo ukončit
• Pokuta nebo výhody: jak vyřešit problém šedého nájemního bydlení
• Nájemci začali nájemníkům častěji odmítat pronájem kvůli rostoucí poptávce

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost

Abyste pochopili, zda je nájemní smlouva v roce 2025 právně závazná, je třeba si pečlivě přečíst text dokumentu. Musí obsahovat podstatné podmínky. V opačném případě je považována za neplatnou. Při sepisování smlouvy je důležité zvážit vše, co může ovlivnit produktivitu nájemního vztahu.

Legislativní úprava nájemní smlouvy bytu

• forma nájemní smlouvy (článek 674 občanského zákoníku Ruské federace);
• registrační postup (článek 674 občanského zákoníku Ruské federace);
• povinnosti nájemce a pronajímatele (článek 678 občanského zákoníku Ruské federace a článek 676 občanského zákoníku Ruské federace);
• pravidla platná pro nájemné (článek 682 občanského zákoníku Ruské federace);
• doba trvání smlouvy (článek 683 občanského zákoníku Ruské federace);
• postup pro ukončení právních vztahů (článek 687 občanského zákoníku Ruské federace).

Podle obecných pravidel se nájemní smlouva na bytové prostory uzavírá v jednoduché písemné formě. Právní vztahy se registrují u státních orgánů, pokud je doba trvání smlouvy 1 rok nebo více z tohoto období.

Při přípravě nájemní smlouvy na byt je nutné zohlednit všechny podstatné podmínky. V opačném případě může být smlouva prohlášena za neplatnou. Pro správné sepsání dokumentu doporučujeme kontaktovat našeho právníka. Specialista s vámi probere otázky týkající se přípravy smlouvy a v případě potřeby samostatně vypracuje návrh smlouvy s ohledem na osobní potřeby klienta.

Starovoitová Ludmila Viktorovna
Přední právník v oblasti bytového práva a nemovitostí • 27 let zkušeností

Kdy nájemní smlouva není právně závazná

Nájemní smlouva na byt nemá právní účinek, pokud neobsahuje podstatné podmínky.

Základní podmínky:

Smlouva může stanovit i další podmínky, ale jejich absence v dokumentu neznamená neplatnost smlouvy, na rozdíl od neuvedení podstatných kritérií.

Případová studie:

Šabalina R. T. podala žalobu na vymáhání dlužného nájemného od žalovaného. Žalobkyně vysvětlila, že s Lavrovou K. T. uzavřely nájemní smlouvu na byt na dobu 11 měsíců. Podle podmínek smlouvy je nájemce povinen platit nájemné jednou měsíčně.

Počínaje 4. platebním obdobím nájemník přestal platit nájemné. Během této doby se za 4 měsíce nashromáždil dluh ve výši 160 tisíc rublů.

Soud žalobu k projednání přijal. Během řízení soudce přezkoumal nájemní smlouvu. Ukázalo se, že neobsahuje podstatné podmínky. Zejména neobsahovala popis předmětu transakce. Nebyly v ní uvedeny žádné charakteristiky bytu, jeho umístění, rozloha ani jiné údaje.

Soud žalobu zamítl z důvodu, že nájemní smlouva uzavřená mezi stranami se považuje za neuzavřenou. V tomto ohledu žalovaný nemá povinnost platit nájemné.

Nájemní smlouva také nemá právní sílu, pokud je podepsána neoprávněnou osobou. Například pokud byt pronajímá jiná osoba než vlastník nemovitosti, která nemá notářsky ověřenou plnou moc k provádění předmětných úkonů od vlastníka nemovitosti.

Uzavřeli jste někdy nájemní smlouvu na dům/byt?
Hlasovalo: 0
Uzavřeli jste někdy nájemní smlouvu na dům/byt?

Nájemní smlouva se považuje za neplatnou, pokud ostatní vlastníci nedali souhlas s převodem nemovitosti do dočasného užívání.

Dávejte pozor! Je zvykem specifikovat dobu trvání právního vztahu v nájemní smlouvě. Absence této klauzule však neznamená neplatnost smlouvy. Podle článku 683 občanského zákoníku Ruské federace, pokud smlouva neobsahuje informace o tom, na jak dlouho pronajímatel převádí nemovitost k dočasnému užívání, považuje se za uzavřenou na dobu 5 let.

Vlastnosti sepisování, registrace a notářského ověření nájemní smlouvy

Při sepisování daného dokumentu je povinné zohlednit základní podmínky. Je nutné co nejpodrobněji popsat byt, jeho rozlohu, umístění a katastrální číslo.

„Smlouva se uzavírá v jednoduché písemné formě ve dvou vyhotoveních. Musí být totožná. Každý z dokumentů má zpravidla stejnou právní sílu.“

Nájemní smlouva uzavřená na dobu kratší než 1 rok se považuje za krátkodobou a na dobu 12 měsíců až 5 let za dlouhodobou. Je třeba poznamenat, že podle zákona nemohou nájemní vztahy trvat déle než 5 let.

Foto: Nájemní smlouva na byt: doba platnosti

Právní vztahy vzniklé na základě podepsané smlouvy se registrují v Rosreestru, pokud je smlouva uzavřena na dobu 1 roku nebo déle.

Důležité! Ověřování nájemní smlouvy u notáře není nutné. Pokud si však strany přejí dodatečně zajistit svou ochranu, specialista ověření dokumentu neodmítne.

Ukázková aplikace
Dlouhodobá nájemní smlouva na byt uzavřená mezi fyzickými osobami v roce 2025

Soudní spory

Soud obdržel od pronajímatele žalobu na ukončení nájemní smlouvy k bytu. Žalobce vysvětlil, že mezi ním a R. D. Gavrilovem byla uzavřena nájemní smlouva na dobu 4 let.

1. V poslední době si sousedé začali stěžovat, že nájemník neustále dělá hluk, v noci pouští hlasitou hudbu a že ho neustále navštěvují hlučné skupiny.
2. Pronajímatel několikrát požádal nájemníka, aby přestal porušovat zájmy sousedů, ale ten tuto žádost ignoroval.
3. Pronajímatel poté požádal nájemníka o vyklizení bytu, což nájemník odmítl s odvoláním na podepsanou nájemní smlouvu, která byla platná ještě dva roky.

Soud po prozkoumání případu zjistil, že nájemce skutečně porušoval zájmy svých sousedů, což potvrdila i řada rozhodnutí o správních deliktech vydaných proti žalovanému.

Soudce dal nájemci dva měsíce na nápravu porušení. Během této doby však nájemce opět porušil zájmy sousedů. Pronajímatel se poté znovu odvolal k soudu. Tentokrát soud vyhověl žalobcově žádosti.

Čtěte také: Bytová otázka: nájemné a ověřování dokumentů

Často kladené dotazy

Je nutné nechat si ověřit nájemní smlouvu na byt u notáře?

Nájemní smlouva bytu se uzavírá v jednoduché písemné formě. Nabývá účinnosti okamžikem podpisu dokumentu stranami nebo dnem uvedeným ve smlouvě. Není nutné smlouvu ověřovat u notáře. Subjekty však mohou požádat o notářské ověření z vlastní iniciativy.

Je nutné registrovat pronájem bytu u Rosreestru?

O registraci je nutné požádat, pokud je smlouva uzavřena na dobu delší než 1 rok. Pokud navíc po uplynutí této doby strany nadále plní své povinnosti, má se za to, že smlouva je obnovena na 5 let. V tomto případě také není třeba žádat o registraci u registračních orgánů.

Zaniká nájemní smlouva na byt, pokud nájemník zemřel?

V případě úmrtí nájemce je nutné se řídit článkem 686 občanského zákoníku Ruské federace. V takové situaci smlouva nadále platí za dříve uzavřených podmínek a jejím nájemcem se může stát jeden ze zletilých občanů žijících společně s předchozím subjektem právního vztahu, a to na základě dohody stran transakce.

Názor odborníka

Při přípravě nájemní smlouvy na byt se doporučuje postupovat s maximální opatrností. Pokud nebude obsahovat podstatné podmínky, může být smlouva prohlášena za neplatnou.

Kromě toho mají právo podepsat dokument tyto osoby: vlastník bytu nebo jeho zástupce, jednající na základě notářsky ověřené plné moci, na jedné straně a zletilý, způsobilý nájemník na straně druhé.

Zveřejňujeme pouze ověřené informace

Autor článku
Starovoytova Lyudmila Viktorovna Přední právnička v oblasti bytového práva a nemovitostí
Zkušenosti: 27 let
konzultace: 36000

Odborník na bytové právo a nemovitosti – s péčí a smyslem pro detail pro každého klienta.