Nové pokuty od ministerstva financí pro ty, kdo pronajímají byty a neplatí daně

Jsem si jistý, že malý příjem z pronájmu takové nemovitosti by měl jít zcela na vlastníka,“ uvedl iniciátor návrhu zákona Boris Černyšov.

V předvečer blížících se voleb se stát snaží nějak namazat svůj hlavní volební zdroj.

Staří lidé už, ať už háčkem nebo lumpem, neplatí daně ze svého „bytu“, ale nyní se důchodci uklidní a úřady budou potěšeny.

Mnoho majitelů bytů při pronajímání své nemovitosti upřednostňuje uzavření smlouvy s nájemníky na dobu 11 měsíců, protože takové transakce nemusí být registrovány u Rosreestr.

To znamená, že je možné přijaté příjmy nepřiznávat a teoreticky ani neplatit daně. Takové „šedé pronájmy“ jsou podle odborníků velmi běžné ve středním a nižším cenovém segmentu nájemního bydlení.

Své o tom ví i Federální daňová služba (FTS), která do roku 2023 prováděla pouze namátkové kontroly nájemníků.

Počínaje letošním rokem však finanční úřady začaly používat novou metodiku, jejímž podstatou není pouhé zjištění skutkové podstaty daňových porušení, ale také zahrnutí daní ze zjištěných příjmů do obecného oznámení zasílaného fyzické osobě.

Vzhledem k tomu, že Federální daňová služba, pokud existují důvody, má právo vyměřit dodatečné daně výpočtem, budou nyní občané, kteří obdrželi „řetězové dopisy“ od daňových úřadů, muset nezávisle prokázat absenci zdanitelných příjmů.

Kde získává Federální daňová služba informace o možném pronájmu bytu?

Jak se nyní pozná „šedý nábor“?

Dříve byli hlavními zdroji informací o „šedých pronájmech“ sousedé těch, kteří svůj byt pronajímají; bdělý místní policista, bývalí manželé nebo samotní nájemníci. Počet stížností, které by nakonec mohly vést k daňové kontrole, však zůstal zanedbatelně malý, protože Rusové jsou obecně velmi loajální k neregistrovaným nájemním vztahům.

Federální daňová služba se samozřejmě rozhodla neplýtvat prostředky na zpracování jednotlivých signálů, ale k problematice daňových úniků z příjmů z pronájmu bytů přistoupila systematicky.

Za prvé, finanční úřady začaly aktivně využívat databáze pro registraci migrace. Logika je jednoduchá: Rusové a ti, kteří přijíždějí za prací ze zahraničí, musí mít podle zákona registraci v místě bydliště. Při automatickém odsouhlasování daňových a migračních databází je zřejmé, zda vlastník a osoba registrovaná v bytě jsou tatáž osoba, a pokud vlastník nemovitosti také dostává periodické bezhotovostní převody od osoby registrované v jeho nemovitosti, pak otázky může vzniknout.

Za druhézačaly některé krajské daňové úřady sledovat inzeráty na speciálních internetových stránkách věnovaných soukromým pronájmům a porovnávat adresy pronajímaných bytů s údaji v daňových databázích. To vše se děje automaticky.

— Naše federální daňová služba je poměrně pokročilá, pokud jde o digitalizaci a automatickou výměnu informací s jinými orgány. Daňoví úředníci mají plné právo používat jak údaje z ministerstva vnitra k ověření registrace občanů v bytech, tak údaje z jiných zdrojů, vysvětluje Alexey Podpaly, generální ředitel spolkové katastrální agentury LLC. — Aby se občané pronajímající byt vyhnuli pokutám a řízení, nejlogičtější je přihlásit se jako OSVČ a zaplatit 4 % – bude to mnohem levnější.

Finanční úřady zajímají zejména ty, kteří vlastní několik bytů, v nichž je registrováno několik osob, které nejsou s vlastníkem nijak spřízněny rodinnými vztahy.

— Rizika pronajímání bydlení bez placení daní každým rokem rostou, protože finanční úřady nyní dostávají informace nejen od místních policistů, ale také od bank, které vidí historii převodů na vlastníka nemovitosti, a od Federální daňové služby tato data je mohou dobře propojit s nelegálním pronájmem,“ říká Maxim Nekhoroshev, partner advokátní kanceláře Shadrin, Nekhoroshev and Partners.

Pro informaci: od začátku roku 2023 začala Federální daňová služba uplatňovat své právo požadovat od banky rozšířené informace o klientech a jejich transakcích.

Jaká je pokuta za pronájem bytu „v šedé“

Ruské právo stanoví odpovědnost za nepředložení výkazu příjmů Federální daňové službě a nezaplacení daně, pokud takový příjem existoval.

Pokud finanční úřad zjistí, že někdo neoprávněně pronajímá byt, mohou být majiteli předloženy tyto požadavky: výše daně (maximálně na tři roky); sankce za pozdní platbu daní; pokuta za nepodání daňového přiznání (5 % z nezaplacené částky daně za každý měsíc prodlení, maximálně však 30 % z uvedené částky); pokuta za porušení lhůty pro zaplacení daně (20 % z nezaplacené částky daně) a případně také pokuta za podnikatelskou činnost bez registrace (až 2000 XNUMX rublů).

Teoreticky může existovat trestní odpovědnost, ale v praxi je to nepravděpodobné. Daňoví úředníci budou muset prokázat úmysl spáchat trestný čin ve velkém měřítku, a to je problematické. Je mnohem snazší pokutovat a předat případ soudním exekutorům k vyzvednutí.

— Pokud osoba poskytuje svůj byt na komerčním základě, pak má Federální daňová služba právo použít jakékoli informace ke kontrole.

Stává se, že se nájemníci v pronajatých bytech neregistrují a není snadné prokázat skutečnost „šedého“ pronájmu, ale to neznamená, že nájemníci a majitel bytu jsou pojištěni proti problémům spojeným s porušováním nejen daňových, ale i také migrační legislativu, poznamenal poslanec Státní dumy Nikita Chaplin.

Pro informaci: pokuty za život bez registrace v Moskvě nebo Petrohradu pro majitele domů dosahují až 7000 5000 rublů, pro obyvatele – až XNUMX XNUMX rublů. Signálem pro daňovou kontrolu může být přenesení administrativní odpovědnosti za porušení migračních zákonů.

Poslanec Státní dumy Alexej Žuravlev se ale domnívá, že v případě příjmů z pronájmu bytu by se měla uplatnit progresivní daňová stupnice.

„Pouhé zvyšování zátěže občanů pronajímáním bytů je špatné. Má smysl zavést diferencovaný přístup k daním z tohoto typu příjmu, včetně zohlednění konečných částek, které vlastníci nemovitostí dostávají.

Pokud je pronajímání nemovitostí byznys, který přináší milionové zisky, pak by měl být striktní požadavek na neplacení daní a pokud je příjem z pronájmu vašeho bytu příležitostí pro rodinu existovat na úrovni životního minima , pak by se neměly vybírat daně vůbec. Pro stát sám se nevyplácí nést náklady na vybírání nepatrných částek.

Média: Finanční úřady začaly prověřovat pronajímatele bytů

Federální daňová služba začala masivně kontrolovat obyvatele Petrohradu, kteří pronajímají byty.

Majitelům investičních bytů začaly chodit dopisy požadující přiznání příjmů z pronájmu. Federální daňová služba poznamenala, že plánují zintenzivnit práci zaměřenou na vyvedení trhu s nájemním bydlením ze stínu. Odborníci dotazovaní RBC varují, že majitelé bytů, pokud proti nim vzniknou nároky, budou čelit vysokým rizikům – mohou jim být doměřeny dodatečné daňové částky a pokuty.

Je třeba poznamenat, že dopisy, které občané dostávají, obsahují požadavek dostavit se na okresní finanční úřad k podání vysvětlení ohledně bytů z důvodu, že inspekce ví, že prostory jsou pronajímány. Federální daňová služba zároveň vyžaduje podání přiznání nejen za poslední rok, ale i za dva předchozí.

Podle zástupce vedoucího Federální daňové služby Ruska pro Petrohrad Vladimira Polezhaeva věnuje finanční úřad pozornost těm, kteří vlastní tři nebo více bytů, což může naznačovat, že bydlení slouží k vytváření příjmů. Polezhaev zároveň poznamenal, že každým rokem se stále více lidí, kteří si pronajímají byty, rozhodne vyjít ze stínu. Tento proces zesílil po roce 2020, kdy bylo možné evidovat samostatnou výdělečnou činnost uvedením pronájmu bydlení jako druhu činnosti – v tomto případě osoba platí daň ve výši 4 % z příjmu.

Co lidé říkají a myslí?

-Už se o to pokoušeli před dvěma lety.
Nikdo ale nemá povinnost hlásit se na finanční úřad.
Nikdy nevíte, co si myslí.
Přítomnost bytů nemusí nutně znamenat příjem z nich.
Nyní, pokud vám na kartu chodí každý měsíc stejný obnos peněz, pak je o čem mluvit s finančním úřadem.
A bez toho.

– Úřady jsou na tom zřejmě velmi špatně s naplněným rozpočtem, protože blogeři a nájemci bytů se už začali třást.
Další na řadě jsou zřejmě nejrůznější učitelé, soukromí učitelé, domácí pracovníci atd.

-A. co dělat s.. Paláce, které.. – jsou obsluhovány každou hodinu, jak se mi doma ani nesnilo, ale. – nevzdávejte to! ) A už nějakou dobu v kolonce jejich majetku: Ruská federace..) Zdá se mi, že je to tam velmi útulné, proč to nevzdají?! ) Nejsem žádný revolucionář, ale – tento mechanismus je kuriózní, na téma, jak okrádat lidi a rovnou je nazvat okradenými .. – zloději! ) Jak by měli být zombifikováni?! ) Těžké..

-Neregistrujte smlouvu. Nepřijímejte platby kartou, zejména rovným dílem. Nedávejte inzerát nebo neustále nedávejte inzerát na pronájem (s nadsazenou cenou), říkají, ano, snažím se pronajmout. jako poslední možnost. bydlí příbuzní.. ale obecně , pokud finanční úřad něco má, tak ať to ukáže.

A tak jedno tlachání.

-Je to velmi podobné tomu, jak se zařídil. S vírou ve společnou, dobrou věc se sám zaregistroval jako OSVČ, aby jako poctivý člověk odváděl daně. A pak se finanční úřady dozvěděly, že pronajímáte byt, takže vás čekají další výslechy. Stejně jako vyšli ze stínu, vrátí se do něj s tímto přístupem.

-Za nedostavení se na finanční úřad neneseme žádnou odpovědnost.
V poznámce „předpoklad změny“. Nechal své známé zůstat. Zdarma. Jednou měsíčně si půjčím peníze na kartu. Dávám v hotovosti. Nájemce nebude volán.

– „dopisy, které občané dostávají, obsahují požadavek dostavit se na okresní finanční úřad k podání vysvětlení ohledně bytů z důvodu, že inspekce ví, že prostory jsou pronajímány“.

Jo, je to jako jít do vojenského registračního úřadu a „objasnit data“
Takové dopisy z finančního úřadu jsou ztráta času! Zákon nestanoví odpovědnost za odmítnutí poskytnout taková „vysvětlení“. Pokud má finanční úřad SPOLEHLIVÉ informace, vykuchá občany bez „samozástavy“.

-Je nejvyšší čas zkontrolovat. Zejména ti, kteří se přestěhovali do zahraničí a pronajímají na dálku a neplatí daně.
Ale pak je otázka pro finanční úřady. Při pronájmu jako OSVČ platíte 4% daň a ukáže se, že byt je obchodním majetkem, při jehož prodeji budete muset zaplatit daň ve výši 4% z částky?

Rusové jsou loajální k pronájmům šedého bydlení: téměř každý druhý to nepovažuje za porušení zákona. Pojďme zjistit, proč jen málokdo chce vybílit trh s nájemním bydlením a zda je možné tuto oblast vyvést ze stínu

Trh s nájemním bydlením je jedním z nejvíce neregulovaných sektorů ekonomiky: mnoho majitelů neregistruje nájemní smlouvy u Rosreestr a neplatí daně. Výsledkem je, že většina tohoto segmentu je ve stínu. Podle NAFI 41 % Rusů nepovažuje pronájem bydlení bez zaplacení daně za vážné porušení zákona a 51 % samo by takovou daň neplatilo, kdyby byli pronajímateli. Pokud by se navíc stát rozhodl zpřísnit kontrolu placení daní v této oblasti, většina (66 %) by takovou iniciativu nepodpořila. Společně s odborníky zjišťujeme, proč Rusové nechtějí trh s nájemním bydlením vybílit a zda je možné tuto oblast vytáhnout ze stínu.

Až 95 % trhu s nájemním bydlením je ve stínu

Dnes je pro mnoho Rusů pronájem bydlení hlavním řešením problému s bydlením. Podle Dom.RF je v zemi k pronájmu zhruba 260 milionů metrů čtverečních. m bydlení nebo přibližně 5,7 milionu bytů. Dalších téměř 6 milionů rodin je připraveno zvážit pronájem jako možnost řešení svého problému s bydlením v budoucnu – potřeba nájemního bydlení je tedy gigantická. Podle Institutu rozvoje bydlení je však většina trhu s nájemním bydlením nyní ve stínu – přibližně 95 %. Ve státním rozpočtu kvůli tomu chybí asi 200 miliard rublů. za rok. Realitní makléři s tímto hodnocením souhlasí. Zpravidla platí daně asi 15 % vlastníků, nejčastěji jde o lidi, kteří pronajímají drahé bydlení od 100 tisíc rublů, uvedl Roman Babichev, vedoucí oddělení pronájmu realitní kanceláře ABC Housing. „V masovém segmentu je procento nižší. Daň platí jen asi 10 % vlastníků,“ poznamenal. Více než polovina bytů v Moskvě se pronajímá bez placení daně, dodala Maria Žukova, vedoucí partnerka společnosti Miel. Za poslední rok se díky zavedení konceptu „samostatné výdělečné činnosti“ mírně zvýšil počet poplatníků. “K úplné transparentnosti je však ještě dlouhá cesta,” řekla.

Pod šedým nájemním bydlením znamená pronájem bytu bez placení daní. Často kvůli tomu majitel nemůže svým nájemníkům poskytnout dočasnou registraci. V současnosti existují tři možnosti placení daní z příjmů z pronájmů bytů. Prvním způsobem je zaplatit daň z příjmu fyzických osob (ve výši 13 %). Druhou možností je požádat o speciální patent na pronájem bytových prostor a zaplatit daň ve výši 6 %. A třetí je zaregistrovat se jako OSVČ a platit daň z příjmu z pronájmu bytu se sazbou 4 %.

Realitní kanceláře tvrdí, že přibližně 15 % pronajímatelů platí daně z nájemních bytů
(Foto: Motortion Films/shutterstock)

Proč Rusové nechtějí platit daně z nájemního bydlení

Důvodů, proč Rusové nechtějí platit daně z nájemního bydlení, je mnoho: od nízké životní úrovně až po chybějící účinný daňový režim a odpovědnost za tento přestupek. „Stát nevychází vlastníkům vstříc na půl cesty – nenabízí bona fide daňovým poplatníkům žádné preference ani zvýhodněné daňové zacházení. Rovněž nebyl vytvořen účinný kontrolní mechanismus. Ukazuje se, že pronajímatele nemotivuje ani mrkev, ani bič,“ říká Rodion Larchenko, právník z Asterisk Law Firm. Dalším globálním důvodem je obecně nízký blahobyt obyvatelstva, tradiční pocit mezi lidmi, že stát už má peněz dost, a také chybějící obecná daňová kultura, dodala Maria Žuková. „Pokud člověk s nízkým nebo průměrným příjmem neplatí daně, pak to společnost neodsuzuje – naopak „příznivci“ z řad sousedů budou odsouzeni, pokud se ohlásí finančním úřadům nebo policii, “ poznamenala. Majitelé podle ní nevidí vysvětlení, proč musí tuto daň platit – byt v jejich očích nemá žádný vztah ke státu, úřady vlastníky nepodporují, ale pouze vybírají. Lidé se navíc často domnívají, že příjem z pronájmu standardního bytu není tak velký, aby se o něj mohl dělit se státem. Neexistují také prakticky žádné pobídky pro plnou legalizaci bydlení. “Zatím lidé nevidí výhody placení daně z pronájmu jejich klasického jednopokojového bytu,” říká Žukova. Šedé nájemní vztahy znamenají nejen nízký výběr daní, ale také rizika jak pro nájemce, tak pro nájemce, říká Larchenko ze společnosti Asterisk. „Ani po uzavření písemné dohody nebude pronajímatel vždy připraven vymáhat dluh na nájemném soudní cestou. Zaměstnavatel může majitele vydírat oznámením nepřiznaných příjmů finančnímu úřadu,“ uvedl jako příklad. Pro nájemníka to jsou rizika, že naletí podvodníkům při hledání bydlení nebo bezohledným majitelům bytů.

Podle výzkumu NAFI, Hlavním důvodem jsou samotní Rusové podle kterého pronajímatelé nechtějí platit daň z příjmu, tzv „neochota dělit se o příjem se státem“ (54 %). Na druhém místě jsou byrokratické potíže (24 %), na třetím je nedostatek skutečného trestání (8 %).

Jak vytáhnout nájemní bydlení ze šedé zóny

Jako opatření, které by mohlo ovlivnit výběr daní z nájemního bydlení, navrhují odborníci zavedení zvláštního daňového režimu. Může se jednat o snížení sazby daně nebo poskytnutí zvýhodnění – daňové odpočty, dotace na náklady za energie nebo příspěvky na větší opravy. „Je také možné zavázat všechny občany, kteří nebydlí ve vlastním bytě, k poskytnutí nájemních smluv Federální daňové službě. Ve skutečnosti je nutné vyvinout celý soubor kontrolních opatření a opatření, která omezí možnost obcházení zákona (například podhodnocení výše nájemného ve smlouvě),“ navrhl Rodion Larchenko. Nejprve je ale potřeba zjistit, kdo a za co bydlení pronajímá, říká Roman Babichev z ABC of Housing. Lidé, kteří žijí z těchto peněz, mohou být osvobozeni od placení daní. „Pro vlastníky, kteří vlastní tento podnik, zpřísněte tresty za neplacení a kontrolujte tento proces. „Trestná“ opatření jsou vždy účinnější než ta, která neznamenají žádnou odpovědnost,“ poznamenal. Klíčovým opatřením, které může ovlivnit výběr daní, je obecné zvýšení finanční a daňové kultury, dodala Maria Žuková ze společnosti Miel. Ale to nejde bez zlepšení finanční situace Rusů, zvýšení finanční gramotnosti, efektivnějšího daňového aparátu a rozdělování daňových plateb, a to už je celostátní problém.

Pokuty za neplacení daní jsou zatím poskytovány. Za nepodání daňového přiznání se tedy ukládá pokuta – 5 % z nezaplacené částky daně za každý celý a částečný měsíc prodlení, nejvýše však 30 % stanovené částky a ne méně než 1 tisíc rublů. Za nezaplacení daně je pokuta ve výši 20 % z částky nezaplacené daně a za úmyslné nezaplacení 40 %. Kromě samotné daně a pokuty je majitel povinen zaplatit penále ve výši 1/300 sazby refinancování Centrální banky Ruské federace. Ale kvůli chybějícímu systému kontroly placení daní z nájemního bydlení tyto pokuty, stejně jako daně z nájemních bytů, platí málokdo.

Vytvoření speciální služby

Na legislativní úrovni se připravují řešení problému šedého nájemního bydlení. Hovoříme o vytvoření speciální platformy nájemního bydlení (vyvinuté Dom.RF) pro povinné účtování nájemních vztahů. Nový portál bude evidovat transakce za pronájem bytů, které se nyní hromadně uzavírají v šedé zóně – bez placení daní do rozpočtu. Plánuje se také integrace služby s daňovou službou, Státním informačním systémem bydlení a komunálních služeb a dalšími systémy. Podle odhadů NKR i při absolutní disciplíně daňových poplatníků po legalizaci nemusí být částka, kterou rozpočet dostane, 200 miliard rublů, ale poloviční. Většina pronajímatelů přejde na 4% sazbu daně ze samostatné výdělečné činnosti spíše než na standardní 13% sazbu daně z příjmu, říkají analytici. Ve výsledku by vyvedení trhu s nájemním bydlením ze stínu mohlo státu přinést 50 miliard na 100 miliard rublů. za rok dodatečných daňových příjmů. Pro rozpočet není tato částka příliš velká: například příjem z daně z příjmu fyzických osob v prvním čtvrtletí roku 2020 činil v průměru 303 miliard rublů. za měsíc. S přihlédnutím k možným administrativním nákladům by mohl být čistý příjem vlády z daní z pronájmu ještě nižší. Přečtěte si také Analytici pochybovali o rychlém stažení trhu s nájemním bydlením ze stínu