Musím požádat sousedy o povolení k instalaci klimatizace?

Nejvyšší soud Ruské federace se zabýval stížností na instalaci klimatizačního zařízení s venkovní jednotkou na fasádě majitelem bytu: správcovská společnost požadovala její demontáž, protože tato práce s ní nebyla dohodnuta .

Žalobce vysvětlil, že byla porušena celistvost fasády, která je společným majetkem vlastníků, navíc smlouva o správě schválená rozhodnutím valné hromady zakotvila povinnost vlastníků bytů neumožnit instalaci venkovního vzduchu. klimatizačních jednotek na fasádě domu a ve společných prostorách bez souhlasu správcovské organizace .

Soud prvního stupně nařídil majiteli demontovat venkovní klimatizační jednotku a uložil také soudní pokutu 100 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí.

Odvolací rozsudek toto rozhodnutí potvrdil.

Obecný kasační soud však případ vrátil k novému projednání. Kasační soud měl za to, že instalace klimatizací nevyžaduje získání příslušných povolení od příslušných orgánů. Přitom samotná skutečnost, že žalovaný umístil klimatizaci na okapovou fasádu budovy, neznamená, že prováděl jednání ztěžující výkon vlastnických práv, užívání nebo nakládání se společným majetkem, neboť v důsledku takové instalace se společný majetek obyvatel bytového domu nezmenšil, ale nebyly zjištěny další negativní důsledky v podobě zvýšeného hluku, vibrací a dalších věcí, rozhodl kasační soud.

Při projednávání tohoto případu soudy konstatovaly, že žalovaný umístil na fasádu (fasádní římsu) bytového domu externí klimatizační jednotku, která je jeho obvodovou konstrukcí, a ze zákona patří do společného jmění. vlastníků prostor v této budově.

Rozhodnutím vlastníků nemovitostí přijatým na valné hromadě lze společný majetek v bytovém domě převést do užívání jiným osobám, pokud tím nejsou porušena práva a oprávněné zájmy občanů a právnických osob.

Právo vlastníků prostor v bytovém domě vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem v bytovém domě přitom nelze vykládat tak, že umožňuje jednomu vlastníkovi porušovat obdobná práva jiných vlastníků a staví svůj zájem proti zájmům ze všech ostatních, poznamenává Nejvyšší soud.

Ten, kdo má s ostatními vlastníky stejná práva vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem bytového domu, má právo toto právo vykonávat jen tehdy, dojde-li k dohodě všech účastníků podílového spoluvlastnictví, připomíná nejvyšší orgán právní postavení prezidia Nejvyššího soudu (bod 39 Přezkumu praxe při řešení sporů vzniklých soudy v souvislosti s účastí občanů na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí, schválený dne 4. prosince 2013).

„Jednání vlastníka prostor v bytovém domě vyjádřené v nedodržení stanoveného postupu při užívání společné věci a při umístění osobního vybavení na společné věci bytového domu bez odpovídajícího rozhodnutí obecního shromáždění vlastníků prostor v domě, podléhají uznání jako porušující práva společného spoluvlastnictví všech vlastníků prostor v bytovém domě,“ domnívá se Nejvyšší soud.

Přitom odkaz kasačního soudu na to, že v důsledku umístění venkovní klimatizační jednotky žalovaným na fasádu bytového domu nedošlo ke snížení celkového majetku obyvatel domu, nesplňuje požadavky čl. 1 části 379, čl. 3 části 390 občanského soudního řádu Ruské federace, který kasačnímu soudu při ověřování soudních rozhodnutí poskytuje právo hodnotit pouze správnost aplikace norem soudů nižších stupňů. hmotného a procesního práva a neumožňuje mu přímo zkoumat důkazy a zjišťovat skutkové okolnosti případu, jelikož tato okolnost nebyla soudy prvního a odvolacího stupně zjištěna, nebyly provedeny relevantní důkazy, uvádí nejvyšší orgán.

„Okolnosti spojené s úbytkem společného jmění vlastníků prostor bytového domu navíc nejsou právně významné při řešení otázky dodržování zákonem stanoveného postupu pro užívání ze strany jednoho z vlastníků. společného jmění,“ vysvětluje Nejvyšší soud.

V důsledku toho se Soudní kolegium pro civilní věci ozbrojených sil RF rozhodlo poslat případ k novému projednání kasačnímu soudu.

Nejvyšší soud Ruska se znovu zabýval tím, zda byl vlastník na žádost řídícího orgánu povinen demontovat klimatizační jednotku z fasády domu a uvést zeď do původní podoby. Společně s expertkou Elenou Shereshovets jsme zdůraznili nejdůležitější argumenty soudu ve prospěch řídící organizace.

Klimatizace je instalována na společném pozemku bytového domu, který je ve správě správního orgánu

Vnější stěny domu jsou součástí společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě (část 1, článek 36 zákona o bydlení Ruské federace). Pokud vlastníci uzavřeli s organizací smlouvu o správě, pak je to správcovská organizace, která odpovídá za údržbu a opravy domu.

Zejména musí zajistit, aby na stěny bytových domů nebyly bez povolení připevňovány klimatizace, transparenty, nápisy a reklamní konstrukce (bod 3.5.8 Pravidel č. 170).

Manažerská organizace z Moskvy postupovala v souladu s těmito normami: provedla inspekci bytového domu a zjistila, že jeden z majitelů instaloval na fasádu venkovní klimatizační jednotku.

• demontoval klimatizaci instalovanou na fasádě domu;
• obnovil zeď po demontážních pracích v souladu s jejím designem a barvou;
• zaplatil soudní pokutu ve výši 500 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí.

Zařízení porušuje práva sousedů a brání správnímu orgánu udržovat a opravovat společný majetek bytového domu

• rozhodnutí Gagarinského okresního soudu v Moskvě ze dne 13.12.2021. prosince 2 ve věci č. 4697-2021/XNUMX;
• odvolání moskevského městského soudu ze dne 26.04.2022. dubna 33 ve věci č. 15281-2022/XNUMX.

Nebrali v úvahu argumenty majitelky, že zařízení, které umístila, neporušuje zájmy sousedů a vyhovuje všem požadavkům právních úkonů. Instalace klimatizace na fasádu bytového domu bez souhlasu sousedů je porušením zákona a práv vlastníků prostor. Rovněž zařízení na stěně domu brání správci v plnění povinností při údržbě a opravách společného majetku.

Úřady částečně vyhověly žalobě UO: žalovaná musela demontovat venkovní klimatizační jednotku a uvést zeď do původního stavu. Soudy snížily výši trestu na 100 rublů za den až do data splnění požadavků.

Klimatizace porušuje normy stavebně technické dokumentace a další předpisy

Majitel podal stížnost ke kasačnímu soudu, který rozhodnutí nižších orgánů zrušil a spor poslal k novému projednání (rozsudek druhého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 21.07.2022. července 88 ve věci č. 14531-2022 /XNUMX).

Soudce poukázal na to, že instalace klimatizace na fasádu nepředstavuje rekonstrukci nebo přestavbu prostor v bytovém domě a nevyžaduje souhlas valné hromady vlastníků pro takové práce (odst. 3, 25 odst. 3 požadavků z usnesení moskevské vlády č. 25.10.201-PP ze dne 508. října XNUMX). Také v případě, že bytový dům není kulturní památkou, není potřeba získat souhlas od místní samosprávy.

• neexistuje žádné ustanovení pro získání jakýchkoli povolení pro instalaci klimatizace vlastníkem bytového domu;
• postup vydávání těchto povolení není upraven;
• Orgány, které mají pravomoc je vydávat, nejsou uvedeny.

Kasační soud při rozhodování vycházel ze znaleckého posudku. Upozornil, že klimatizace na fasádě bytového domu neporušuje požadavky regulační stavebně technické dokumentace a nemá negativní dopad na obyvatele domu.

V důsledku instalace zařízení se celkový majetek vlastníků nesnížil, a proto není třeba získávat souhlas k takovým pracím od ostatních vlastníků prostor. Případ byl vrácen odvolacímu soudu k projednání.

Majitel nedostal povolení OSS k instalaci klimatizace na fasádu domu

Manažerská organizace podala stížnost k Nejvyššímu soudu Ruska v domnění, že kasační instance rozhodla v rozporu s požadavky zákona. Nejvyšší soud Ruské federace přijal stížnost k posouzení.

Poukázal na to, že zmenšení výměry nebo skladby společného majetku po instalaci zařízení není pro spor právně významné: jde o otázku dodržení postupu při užívání takového majetku.

1. Instalace venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu je porušením práv vlastníků, jelikož fasáda je společným majetkem.
2. Právo vlastníků prostor užívat a nakládat s takovým majetkem nelze vykládat tak, že umožňuje jednomu vlastníkovi porušovat obdobná práva sousedů a staví se tak proti jejich zájmům.
3. Ten, kdo rovným dílem s ostatními vlastní, užívá a nakládá se společným majetkem bytového domu, může toto právo uplatnit jen tehdy, dojde-li k dohodě všech účastníků podílového spoluvlastnictví.
4. Umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez příslušného rozhodnutí OSS je v rozporu s požadavky zákona a porušuje práva vlastníků prostor.

Nejvyšší soud Ruské federace prohlásil rozsudek kasační instance za nezákonný a poslal případ k novému projednání (rozsudek Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 28.03.2023. března 5 č. 22-KG150-2-KXNUMX).

Poznámka pro správce budov

• je nutné schválit jednotné normy pro umístění takového zařízení na fasády bytových domů a odstranit zbytečné souhlasy;
• provozní společnosti musí zpracovat jednotný projekt s umístěním klimatizací a nechat jej schválit městskou správou nebo magistrátem;
• Takový projekt stačí s obyvateli bytového domu dohodnout pouze jednou.

Nejvyšší soud Ruské federace již zaujal stanovisko k otázce reorganizace části společného majetku bez zohlednění názoru vlastníků prostor. V takové situaci je vlastník povinen získat nejen souhlas od oprávněného orgánu státní správy, ale i od sousedů předložením záležitosti na valnou hromadu. Nižší orgány však takové spory řeší odlišně.

Jak řešíte problém s klimatizacemi na fasádě bytového domu? Řekněte nám to v komentářích.