Jaký je rozdíl mezi generálním dodavatelem a dodavatelem

O čem to mluvíme? Úkolem generálního dodavatele je provést dílo podle smlouvy. To zahrnuje jak jednoduché rady, tak organizaci základních procesů, jako jsou průzkumné práce, plánování a výstavba.

Co bych měl hledat? Objednatel má právo omezit generálního dodavatele, např. zakázat zapojení subdodavatelů. Tento přístup komplikuje práci – generální dodavatel není schopen samostatně dokončit všechny úkoly, ale zároveň je větší vliv zákazníka na konečný výsledek.

V tomto článku:

1. Podstata práce generálního dodavatele
2. Možnosti spolupráce s generálním dodavatelem
3. Výhody a nevýhody spolupráce s generálním dodavatelem
4. Omezení pravomocí generálního dodavatele
5. Nejčastější dotazy k práci generálního dodavatele

Jak správně pracovat se státními zakázkami podle federálního zákona 44 a federálního zákona 223 (Kontrolní seznam a tipy krok za krokem) PDF 2,3 MB

Podstata práce generálního dodavatele

Generální kontraktace je provedení celé škály prací k realizaci projektu. Ve výstavbě je generální dodavatel odpovědný za všechny záležitosti: od zpracování projektu až po výběr subdodavatelů pro jednotlivé práce a služby. V tomto případě investor a zákazník obdrží pohodlné schéma interakce, ve kterém jeden dodavatel reguluje všechny oblasti.

Generální dodavatel odpovídá za řádné plnění všech povinností uvedených ve smlouvě. Na sebe bere zejména veškeré přípravné práce předcházející výstavbě zařízení, dále přípravu potřebné dokumentace a veškeré organizační a technické záležitosti. Takže při plnění rámcové smlouvy:

• Provádějí se veškerá opatření potřebná k přípravě stavby a vlastní výstavbě zařízení, jak je uvedeno ve smlouvě, odhadu a projektové dokumentaci.
• Jednání všech najatých subdodavatelů je regulováno a je stanovena jejich interakce.
• Hotové zařízení je uváděno do provozu v dohodnutých termínech a v souladu s požadavky předloženými zákazníkem.

Právo převzít funkci generálního dodavatele mají podle zákona pouze stavební firmy s licencí k provádění stavebních prací a uzavření odpovídající smlouvy.

Aby organizace mohla získat licenci k plnění rámcové smlouvy, musí podle zákona trvale tvořit odborníky na pět a více druhů stavebních prací. Zakoupení této licence je pro žadatelské společnosti poměrně nákladné.

Výběr generálního dodavatele vyžaduje seriózní, vyvážený přístup a péči. Zákazník má právo požadovat, aby generální dodavatel splnil následující povinnosti:

• vypracování odhadu pro výstavbu zařízení;
• příprava stavebního plánu a kontrola jeho dodržování;
• zajištění všech potřebných stavebních činností v souladu s vypracovaným projektem a také sledování jejich realizace;
• regulace společné práce různých subdodavatelů na projektu;
• dohled nad dodržováním technologických požadavků při výstavbě;
• dodržování všech bezpečnostních předpisů;
• úplné zajištění zařízení se vším potřebným: stroje, zařízení, nástroje a materiály;
• rozumné zacházení se staveništěm;
• dodržování požadavků na bezpečnost životního prostředí;
• předložení hotového předmětu přijímací komisi;
• uvedení hotové stavby do provozu nájemcům a (nebo) vlastníkům.

Práce generálního dodavatele ve stavebnictví je velmi mnohostranná. Podívejme se na klíčové aspekty. Patří mezi ně:

1. Vypracování harmonogramu práce a provedení všech přípravných činností. Za dodržení všech podmínek a termínů zpracovaného stavebního záměru zodpovídají pracovníci společnosti generálního dodavatele.
2. Realizace všech stavebních procesů, stejně jako kompletní údržba veškeré dokumentace. Generální dodavatel zajišťuje veškerý tok dokumentů, včetně uložení a expedice (převodu) dokumentů. Je také odpovědný za provedení práce, v případě potřeby najímání spolehlivých subdodavatelů a řešení všech vzniklých pracovních problémů a potíží.
3. Hledání území pro výstavbu a jeho uvedení do stavu úplné připravenosti. To zahrnuje provádění geodetických zaměření, uvedení lokality do plánu, legální kácení stromů a vedení komunikací.
4. Řízení všech záležitostí souvisejících s výstavbou, v případě potřeby interakce s úřady, vedení dokumentace, příprava a podávání zpráv. Sledování realizace najatých firem, stejně jako udělování pokut a sledování jejich plateb. Organizace opatření na ochranu práce a životního prostředí.
5. Plná odpovědnost za materiální a technické vybavení staveniště: objednávání a včasná dodávka materiálů a zařízení, kontrola jejich kvality, reklamace nedostatečné kvality atd.
6. Finální předání hotového objektu do provozu. Příprava kompletního balíku dokumentace pro stavbu a spolupráce s přejímací komisí.

Možnosti spolupráce s generálním dodavatelem

Interakce s generálním dodavatelem může probíhat podle různých schémat. Podle míry jeho účasti na projektu rozlišují:

1. Generální kontraktace. Pro Rusko málo častá praxe. Zahrnuje kompletní realizaci všech prací generálním dodavatelem, od vypracování projektu až po uvedení zařízení do provozu. Tato možnost zjednodušuje úkol pro vývojáře, který přesouvá řešení všech problémů na jednu hlavní protistranu. To je však možné pouze s naprostou důvěrou ve společnost generálního dodavatele.
2. Управление. Tento formát se u nás používá nejčastěji. Nuance takové spolupráce se liší. Každá společnost si sama volí úroveň oprávnění generálního dodavatele. Zvládá například základní vedení všech prací, ale subdodavatele vybírá a najímá developer, který je předkládá ke schválení generálnímu dodavateli. Převážnou část prací na přípravě území pro zařízení, výstavbu a uvedení do provozu provádí generální dodavatel sám.
3. Poradenství. Tento typ spolupráce je nejdále od klasického. Dodavatel je kontaktován pouze za účelem realizace jednotlivých etap projektu. V tomto případě to lze jen stěží nazvat obecným, protože není odpovědný za obecný postup výstavby. Například společnost generálního dodavatele poskytuje pouze poradenskou podporu při vypracování technických specifikací, harmonogramu výstavby, přezkoušení, posouzení kvality provedených prací atd.

V praxi to, jak se bude budovat vztah v trojce „zákazník – generální dodavatel – subdodavatel“, určuje úroveň profesionality a schopností generálního dodavatele.

Pokud má společnost dostatečné lidské, materiální a právní zdroje na realizaci celého stavebního procesu, pověří ji kterýkoli developer řízením svých projektů. K tomu je také potřeba mít nasbírané zkušenosti ve spolupráci s prověřenými subdodavateli a bezvadnou pověst na trhu.

Výhody a nevýhody spolupráce s generálním dodavatelem

Výhody najmutí generálního dodavatele stavebních prací

• Možnost plně se spolehnout na profesionály ve věcech výběru a najímání stavebních firem či týmů, kontroly kvality a termínů.
• Zahrnutí všech fází výstavby a souvisejících nákladů do jednoho plánu. Tento přístup zjednodušuje průběh projektu a jeho kontrolu.
• Odpovědnost generálního dodavatele vůči zákazníkovi jej zavazuje k dodržování přísného dohledu nad kvalitou všech operací prováděných subdodavateli. To má pozitivní vliv na úroveň realizace projektu jako celku.

Nevýhody spolupráce s generálním dodavatelem

• Služby spolehlivé a profesionální generální dodavatelské firmy nebudou levné.
• Spolupráce mezi generálním dodavatelem a neprofesionálním subdodavatelem může mít za následek nedodržení termínů projektu a také snížení kvality jednotlivých prací.
• Vlastní provádění některých prací, ve kterých generální dodavatel není dostatečně kompetentní, za účelem úspory peněz, může způsobit potíže nebo zpoždění při realizaci projektu.

Aby stavba jakéhokoli, i toho největšího a nejobjemnějšího projektu probíhala hladce a bez zádrhelů, musí generální dodavatel připravit kompetentní a podrobný plán prací a podle něj se řídit.

Omezení pravomocí generálního dodavatele

Při formalizaci vztahu mezi developerem a generálním dodavatelem věnují právníci pozornost vymezení oblasti odpovědnosti generálního dodavatele. Může například uvést, že generální dodavatel provádí všechny druhy prací sám, aniž by se obracel na jiné dodavatele (článek 1, článek 706 občanského zákoníku).

Developer si zároveň musí být vědom: pokud je vyžadována kvalifikace nebo specializace, kterou zaměstnanci generálního dodavatele nemají, bude kvalita díla nižší, než by mohla být, kdyby je prováděli odborníci třetích stran . Doba výstavby se může také prodloužit.

Zejména si může přát:

• Přísně omezte seznam subdodavatelů a předepište je ve smlouvě.
• Přijměte právo kontrolovat kvalitu práce prováděné zúčastněnými společnostmi.
• Svým vlastním jménem uplatňujte u subdodavatelů nároky týkající se kvality nebo načasování dokončení zakázky.
• Písemně potvrdit, že při likvidaci společnosti generálního dodavatele přecházejí závazky ze smlouvy s ní na subdodavatele. Tyto dohody jsou zpravidla vypracovány v nezávislém dokumentu: dohoda o převodu dluhu s odkladnou podmínkou (1 článek 157 občanského zákoníku Ruské federace) nebo předběžná dohoda mezi generálním dodavatelem a subdodavateli.

Tyto kroky umožňují zákazníkovi nejen se chránit před nezákonným či nepoctivým jednáním generálního dodavatele, ale také mít větší kontrolu nad postupem prací. Všechny zvláštní podmínky mohou být zahrnuty do dohody s generálním dodavatelem. Někdy je z podnětu jednoho nebo více účastníků spolupráce uzavřena trojstranná dohoda.

Po právním formalizaci vztahu mohou všechny strany spolu přímo komunikovat. Zákazník například ovládá subdodavatele a ten má zase právo diskutovat o neplnění některých ustanovení smlouvy. Při takové organizaci spolupráce zůstává funkce řízení postupu výstavby na generálním dodavateli. Zejména to bylo uvedeno v usnesení moskevského okresního soudu ze dne 04.08.2021. srpna 05 č. F13618-2021/41 ve věci č. A69269-2020/XNUMX.

V závislosti na podmínkách smlouvy může developer najmout společnosti třetích stran pro určité typy prací na projektu, ale po dohodě s generálním dodavatelem (článek 4 článku 706 občanského zákoníku Ruské federace).

Nejčastější dotazy k práci generálního dodavatele

• Jaký je rozdíl mezi generálním dodavatelem a technickým zákazníkem?

Technický zákazník práci přímo neprovádí. Jedná se o zprostředkovatelskou organizaci najatou vývojářem. Mezi povinnosti technického zákazníka patří dohled nad procesem výstavby od okamžiku vypracování projektu až po uvedení hotové konstrukce do provozu.

• Co určuje výši úhrady za dílo generálního dodavatele?

Objektivně lze výši nákladů na služby generálního dodavatele posuzovat pouze individuálně. Největší vliv na tvorbu ceny má objem úkolů zadaných zhotoviteli a míra profesionality, kterou od realizátorů vyžadují. K tomu se připočítávají náklady na materiálové zdroje, které si zákazník může zjistit průzkumem trhu a výběrem cen, které mu vyhovují.

• Jak generální dodavatel plní své funkce?

Existují dva hlavní způsoby interakce mezi developerem a generálním dodavatelem. Za prvé: všechny práce provádějí paralelně subdodavatelé a generální dodavatel je odpovědný za koordinaci všech procesů. Za druhé: všichni najatí dodavatelé pracují konzistentně.

Poté, co zvládli svůj rozsah práce, přenesou předmět na dalšího interpreta. Při tomto přístupu je důležité zajistit, aby kvalita a načasování prováděných operací přesně odpovídaly projektu. V opačném případě jeden dodavatel posune termíny druhému a sníží celkové tempo stavby.

Pokud je v plánu společnosti uzavření stavební smlouvy s generálním dodavatelem, je vhodné jej kontaktovat ve fázi přípravy projektové dokumentace. Čím dříve se zhotovitel pustí do práce, tím lépe pochopí specifika díla, provede přípravné práce tak, aby byl od samého začátku plně zodpovědný za načasování a kvalitu stavby.

Autor Raevsky Group

Právní služby ru-biss.ru