Co je potřeba k zápisu vlastnictví bytu?

Pokud je dům již postaven a byl vám předán klíč od bytu, neznamená to, že jej lze zaregistrovat. Stává se, že lidé žijí v postaveném domě, ale nemají žádná práva na obytný prostor. Zápis vlastnických práv k bytu v nové budově je možný pouze v případě, že developer provede řadu úkonů, a to:

Sepište protokol o rozdělení rezidenčních a komerčních nemovitostí

Obdrží od úřadu pro technický inventář – BTI – technický pas pro dům s uvedením počtu podlaží, dispozice, celkové metráže a samostatné metráže každé místnosti

Dostane povolení od odboru architektury a městského plánování k uvedení domu do provozu

Zapíše bytový dům v Pospeistre do katastru nemovitostí a obdrží katastrální pas objektu

Přidělte nové budově samostatnou poštovní adresu

Před nákupem si ověřte, zda developer uvedl dům do provozu a doplnil všechny potřebné dokumenty. Pokud je bydlení jednoduše postaveno, ale není správně vyzdobeno, je lepší vybrat si jinou nemovitost nebo počkat, až developer dokončí postup.

Pokud si koupíte byt v domě, který je již postaven, ale není registrován, můžete narazit na problém: někdy získat pas, registraci a vstup do operace trvá déle než 2 roky a nutí vás účastnit se soudního řízení.

Registrace nové budovy jako vlastní: pokyny krok za krokem

Získání vlastnických práv k zakoupenému bydlení lze rozdělit do dvou fází: příprava potřebných dokumentů a přímá registrace práva vlastnictví. Podívejme se na každou z nich podrobně.

Příprava dokumentů potřebných pro registraci

Než se obrátíte na státní úřady s žádostí o uznání vašeho vlastnictví bytu, připravte si plný balík právních dokumentů. Zde jsou dokumenty pro zápis vlastnických práv k novostavbě:

Smlouva o účasti na společné výstavbě

Katastrální pas s plánem

Smlouva o úvěru (úvěrová smlouva), pokud kupujete dům s hypotékou

Povolení opatrovnických orgánů, je-li majetek nebo podíl zapsán na nezletilého

Smlouvou o účasti na společné výstavbě se jedna strana (stavebník) zavazuje postavit ve lhůtě stanovené smlouvou vlastními silami a (nebo) za účasti dalších osob. (založit) bytový dům a (nebo) jiný nemovitý předmět a po obdržení povolení k uvedení těchto objektů do provozu převést příslušný podílový předmět stavby účastníkem společné výstavby a druhá strana (účastník společné výstavby) se zavazuje zaplatit cenu stanovenou ve smlouvě a převzít objekt společné výstavby za přítomnosti povolení k uvedení do provozu bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti

Potvrzení o převzetí a převodu bytu získat od vývojáře. Podepisuje se ve fázi nákupu nebo samostatně na žádost kupujícího. Kontaktujte vývojáře a napište žádost, abyste obdrželi převodní listinu. Dostanete čas na schůzku se zástupcem společnosti. Za jeho přítomnosti si nemovitost pečlivě prohlédnete, zhodnotíte dokončovací práce, zkontrolujete chod vodovodního a topenářského systému. Pokud je vše v pořádku, dokument podepište.

Katastrální pas s plánem , nebo vysvětlení, obdrží na ZISZ. Dříve při zápisu nemovitosti do katastru dostali developeři plán celého domu, ale byty musely být zapsány samostatně. Nyní jsou již zaregistrováni: vše, co musíte udělat, je kontaktovat ZISZ a získat pas a plán. Přijede k vám technik, zkontroluje dispozice s původním stavebním plánem a provede měření prostor. Pokud je vše v pořádku, vydá pas a plán.

Pokud se vám podařilo provést přestavbu nebo skutečné parametry neodpovídají stavebnímu záměru, bude nutné změny legalizovat v ZISZ.

Smlouva o půjčce (smlouva o úvěru) obdržel od banky, která úvěr poskytla. Obvykle jej obdržíte při podpisu: jedna kopie zůstane bance, jedna vám. Pokud jste smlouvu ztratili nebo ji neobdrželi, kontaktujte banku s pasem. Zaměstnanec vystaví potřebný doklad. Pokud je hypotéka nebo úvěr již splacen, budete potřebovat hypotéku. Seženete ho i v bance.

Povolení od opatrovnických orgánů obdržel od místních opatrovnických orgánů. Vydává se zpravidla do 14 dnů ode dne podání žádosti. Chcete-li získat povolení, vyplňte žádost a uveďte důvod své žádosti. K žádosti připojte cestovní pas rodičů nebo opatrovníků, rodný list dítěte a akt o převzetí a převodu bytu, který jste dříve obdrželi od developera.

Zápis vlastnických práv k bytu v novostavbě třemi způsoby

Po obdržení výše uvedených dokumentů si musíte shromáždit celý balík dokumentů, které Registrace vyžaduje – některé dokumenty, které jste obdrželi dříve při podpisu kupní a prodejní smlouva.

Standardní balíček obsahuje:

✔ Cestovní pas občana Ruské federace nebo rodný list, pokud je vlastník nebo jeden z vlastníků mladší 14 let, nebo jiné identifikační doklady – dočasný certifikát ve formuláři č. 2P, uprchlický certifikát a další

✔ Smlouva potvrzující vlastnictví bytu: kupní a prodejní smlouva nebo podíl na výstavbě, originál se dvěma dodatečnými kopiemi

✔ Potvrzení o převzetí a převodu bytu, podepsané na jednání se zástupcem developerské společnosti

✔ Katastrální pas bytu s vysvětlením

✔ Potvrzení o zaplacení státního cla – účtenka na papíře

✔ Smlouva o půjčce (úvěrová smlouva), (hypotéka) nebo povolení od opatrovnických orgánů, pokud byla nemovitost zakoupena na hypotéku nebo jeden z vlastníků je mladší 14 let

✔ Notářsky ověřená plná moc, jedná-li majitel prostřednictvím oprávněné osoby

Poplatek státu lze uhradit později, po podání žádosti o uznání vlastnictví novostavby. Lze jej zaplatit v bance, bankomatu, pokladně nebo online prostřednictvím webových stránek Státních služeb.

Důležité ! Všechny dokumenty musí být v dobrém stavu. Podle čl. 18 F3 č. 122 jsou k posouzení přijímány pouze celé příspěvky bez frází psaných tužkou, doplnění, mazání a opravy.

Žádost o zápis vlastnického práva můžete podat třemi různými způsoby:

Prostřednictvím MFC . Multifunkční centrum přijímá dokumenty, kontroluje je na chyby, sešívá je, správně je naformátuje a odesílá ke kontrole do Registru. Nejčastěji se lhůta pro získání osvědčení o registraci vlastnických práv prodlužuje o 2 dny. MFC vás ale o každé fázi zpracování žádosti informuje prostřednictvím SMC zpráv, což je docela pohodlné.

Prostřednictvím státních služeb . Jedná se o online službu, ve které můžete zahájit registraci, aniž byste opustili svůj domov. Zde můžete zaplatit státní poplatek a podat žádost. Při podání žádosti budete přesměrováni na stránky Pospreistra – buďte připraveni poskytnout informace o nemovitosti a zájemci a také přiložte naskenované kopie všech potřebných informací dokumenty. Po přijetí online žádosti budete mít čas navštívit přijímací centrum a poskytnout originální dokumenty: to znamená, že v každém případě budete muset navštívit vládní agenturu. Pro další registraci prostřednictvím státních služeb budete potřebovat elektronický digitální podpis – elektronický digitální podpis.

Přes Pocpeectr . Budete muset sami vyplnit žádost a správně ušít dokumenty. Procedura bude rychlejší než registrace v MFC, ale mohou nastat problémy s volným časem na návštěvy – často je termín rezervován na několik týdnů vpřed. Mimochodem, již není nutné chodit na oddělení rekonstrukčních služeb odpovídající oblasti, ve které jste dům koupili. Podle dodatků k č. 218 F3 můžete podat žádost na kterékoli pobočce rejstříku.

Důležité ! Při podání žádosti musí být přítomni všichni budoucí majitelé bytu. Pokud je jich více, je potřeba předložit pasy všech majitelů. Při podání žádosti navíc musí být přítomen zástupce developerské společnosti a banky, pokud jste byt kupovali na hypotéku. Postarejte se o to předem – domluvte se s developerem a bankou na návštěvě specialistů v Registru nebo MFC.

Poté, co zástupci MFC nebo rejstříku přijmou vaše dokumenty, vystaví potvrzení. Uvede seznam přijatých dokumentů a termín, do kdy mají být dokumenty připraveny, a také kontaktní číslo. Z něj se můžete dozvědět o připravenosti osvědčení o evidenci majetku. Chcete-li to provést, musíte uvést číslo případu – je umístěno v pravém horním rohu seznamu.

V průměru trvá registrace vlastnických práv asi 18 dní. Dokumenty mohou být připraveny dříve, ale postup je často zpožděn. V případě zjištění chyb v dokumentech nebo vzbuzujících podezření může dojít ke zpoždění a zaměstnanci Posreistra dodatečně zkontrolují pravost dokumentů.

Jakmile bude připraven výpis z Jednotného státního rejstříku potvrzující vlastnictví, budete vyzváni k jeho obdržení. Pokud je několik vlastníků, bude existovat také několik certifikátů. Chcete-li získat dokument, musíte poskytnout potvrzení, které jste obdrželi dříve, a pasy vlastníka nebo všech vlastníků. Pamatujte, že nyní namísto „zeleného certifikátu“ vydávají běžný výpis: je to rovnocenný právní dokument.

Další dva způsoby registrace vlastnictví

Vlastní byt v novostavbě si můžete přihlásit pomocí specialistů: samotného developera a realitní kanceláře.

Registrace prostřednictvím vývojáře možné, pokud jste koupili byt podle DDU: smlouva o podílové účasti. V tomto případě zástupci developerské společnosti sami vypracují dokumenty, které od nich vyžadují, shromáždí zbývající doklady od obyvatel a po nějaké době vydají výpisy z Jednotného státního rejstříku. Jednají v zastoupení. Registrace pro Mac může být zaneprázdněná, proto se ujistěte, že smlouva o převodu práv na registraci obsahuje sankce za porušení časového rámce. Poté se developer bude snažit vydat list vlastnictví co nejrychleji, a pokud to ve stanovené lhůtě nestihne, zaplatí pokutu.

Registrace přes realitní kancelář – jednoduché, pohodlné a ziskové. Zástupci agentury mohou pracovat na základě plné moci s plnou odpovědností za veškerou administrativu, nebo bez ní – v tomto případě budete muset být osobně přítomen v rejstříku a podpisy na většině dokumentů. Realitní kanceláře nesou za svou práci plnou odpovědnost, proto evidují vlastnická práva rychle a bez fatálních chyb, úprav či nepřesností.

Co dělat, když vývojář nevydává dokumenty

Bohužel ne každý má štěstí na vývojáře. Někteří mohou kupující záměrně klamat tvrzením, že obdrželi všechny právní dokumenty. A někteří mohou zdržet vydání dokumentů, které na nich závisí: například akt převzetí a převodu bydlení. V těchto případech může nabytí vlastnictví nemovitosti trvat na dobu neurčitou. Jsou ale situace, kdy za to nemůže developer – snaží se dům uvést do provozu a vládní agentury zdržují vydání potřebných aktů, certifikátů a dalších papírů. V každém případě trpí ti, kteří si koupili bydlení, protože nemohou včas přihlásit vlastnictví.

V tomto případě se musíte obrátit na soud. Ukazuje se však, že je to začarovaný kruh: abyste mohli požádat o uznání vlastnického práva v soudním řízení, musíte poskytnout stejné dokumenty, které developer nevydává. Jsou potřebné k potvrzení vašeho práva vlastnit nemovitost. Mohou je získat kompetentní právníci – je lepší je kontaktovat, jinak může být cena za chybu příliš vysoká.

Právníci připraví reklamaci – je lepší, když ji podává několik kupujících najednou. Hromadné žaloby ve většině případů končí kladným rozhodnutím soudu – kupující získají vlastnictví nemovitosti. Advokáti shromáždí potřebné dokumenty a zastoupí vaše zájmy u soudu a také udělají vše pro to, aby byl soud na vaší straně.

Je možné si udělat čas na zápis vlastnictví bytu v novostavbě?

Zákonodárce nám neukládá urychleně zapsat vlastnictví kupované nemovitosti. Ve skutečnosti to můžete udělat měsíc, dva, tři nebo šest měsíců po nákupu. Čím dříve však dostanete výpis z EGRN, tím lépe. Umožní vám:

✏ Zaregistrujte se v bytě sami a zaregistrujte v něm své rodinné příslušníky, což může být velmi důležité pro přípravu dalších dokumentů

✏ Provádějte řadu transakcí s nemovitostmi – například prodej, pronájem, darování, výměnu nebo dědictví

✏ Požádejte o tříleté období odkladu, které vás osvobodí od placení daně z příjmu fyzických osob, nebo získejte náhradu ve výši 13 % nákladů na bydlení

✏ Zajistit dotace a výhody na úhradu bydlení a komunálních služeb dostupných pro určité kategorie občanů

✏ Přidělte oblast pro nezletilé, například při použití mateřského kapitálu k nákupu

Jaká jsou úskalí při koupi bytu v novostavbě a zápisu do vlastnictví?

Fáze výstavby. Je výhodnější koupit byt v nedokončené budově než v budově zprovozněné – takové metry čtvereční jsou levnější. Před rozdáním peněz však musíte vzít v úvahu pověst developera a fázi výstavby. Pokud si koupíte dům ve fázi výstavby základové jámy nebo lití základů, může se proces výstavby, a tedy i registrace majetku, zpozdit po mnoho let. Proto je lepší kupovat nemovitost v hotovém domě zprovozněném nebo v budově v konečné fázi výstavby – např. bez vnějších a vnitřních dokončovací práce.

Forma dohody. Nemovitosti můžete koupit na základě standardní kupní a prodejní smlouvy nebo na základě smlouvy o společné účasti na výstavbě. Druhá možnost je výhodnější, protože:

✅ Garantujeme, že stejný byt nebude prodán různým osobám, tedy pouze vy budete vlastníkem

✅ 3 chrání před problémy s developerskou registrací pozemku, na kterém je dům postaven

✅ Umožňuje developerovi samostatně registrovat vlastnická práva kupujících, což minimalizuje vaše časové náklady

Akreditace nové budovy v bance . To je důležité pro ty, kteří se chystají na koupi bytu brát hypotéku. Pokud novostavba nebo developer nemá akreditaci u žádné banky, bude získání úvěru extrémně problematické. Ověřte si proto, zda je developer partnerem úvěrových organizací – to lze provést buď na oficiálních stránkách samotné developerské společnosti, nebo na oficiálních stránkách bank.

Byt není připraven . Pokud chcete zapsat vlastnictví, budete určitě muset podepsat akceptaci a převod nemovitosti. Jejím podpisem souhlasíte s tím, že jste se stavem bydlení spokojeni a po podpisu developer nebude provádět dokončovací práce. Pokud něco v bytě není připraveno, ale chcete zapsat vlastnické právo, musíte v listině uvést všechny existující vady a získat je od developera doklad o závazku, ve kterém potvrdí vady a zaváže se je odstranit. Poté zapíšete vlastnictví a obdržíte hotové bydlení – developer bude povinen jej upravit.

Když se několik vlastníků stane jedním . Pokud jste koupili byt rovným dílem nebo uzavřeli smlouvu o podílové účasti pro více vlastníků najednou, nebude možné jednoduše zařídit bydlení pro jednoho vlastníka. V případě kupní smlouvy bude možné vystavit darovací smlouvu tomu, kdo se stane vlastníkem. V případě smlouvy o sdílené účasti registrujte v Registru smlouvu o postoupení práv a povinností z DDU ve prospěch jednoho vlastníka.