Lze byt využít jako kancelář?

V přízemí obytných budov jsou často otevřeny kancelářské prostory, obchody, kosmetické salony, kavárny, dětská vývojová centra a další provozovny. Ale nemůžete si jen zrekonstruovat byt a začít pracovat. Ve většině případů je pro provozování komerčních aktivit nutné přeměnit bytové prostory na nebytové.

Řekneme vám, v jakých případech můžete pracovat v bytovém domě, aniž byste porušili zákon, jak převést byt do kategorie nebytových prostor a proč k takovému jednání potřebujete písemný souhlas sousedů.

V jakých případech můžete pracovat v rezidenční oblasti?

Převádět byt do kategorie nebytových prostor není nutné v každém případě. Existují situace, kdy zákon nezakazuje podnikat v běžném bytě, který je klasifikován jako bytový dům.

Články 288 a 671 občanského zákoníku Ruské federace uvádějí, že obytné prostory by měly být používány pouze pro lidské bydlení. Zároveň však článek 17 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že obytné prostory lze použít jako kancelář pro odborné činnosti a činnosti jednotlivých podnikatelů. To znamená, že ti, kteří jsou registrováni jako OSVČ nebo jednotliví podnikatelé, se mohou obejít bez převodu prostor do nebytové kategorie. K tomu ale musíte splnit několik podmínek, např.

• byt musí patřit osobě provozující činnost nebo být pronajatý. V případě podnikání v pronajatém bytě musí nájemní smlouva určit, k jakým účelům se prostory pronajímají;
• podnikatelská činnost by neměla rušit sousedy ani ostatní obyvatele bytového domu;
• byt musí splňovat všechny požadavky na bytové prostory. Jsou uvedeny v RF PP č. 47 ze dne 28.01.2006. ledna XNUMX;
• provádění činností nebude spojeno s porušováním pravidel požární bezpečnosti, sanitárních a hygienických a ekologických norem.

Například bez převodu bytu do stavu nebytového prostoru můžete:

• pracovat jako lektor;
• dělat překlady;
• poskytuje právní a účetní služby.

Také v obytné oblasti můžete poskytovat jakékoli služby, které zahrnují práci na dálku, například jako webdesignér, programátor, editor.

Co když porušíte pravidlo?

Většina typů činností bude vyžadovat, aby byly prostory klasifikovány jako nebytové. Například k otevření obchodu, kosmetického salonu nebo místa pro výdej zboží z tržiště nelze použít běžné obytné prostory. I když se majitel areálu rozhodne pravidla ignorovat, při plánované kontrole nebo obdržení stížnosti od obyvatel se bude zodpovídat – bude muset zaplatit pokutu a pozastavit činnost, dokud nebudou všechny nedostatky odstraněny.

Podklady pro změnu stavu bytu

Chcete-li převést byt z obytného na nebytový, musíte shromáždit balíček dokumentů. Seznam toho, co je nezbytné, je uveden v článku 23 kodexu bydlení RF. Jsou mezi nimi dokumenty potvrzující souhlas vlastníků ostatních bytů s tím, že v jejich domě budou umístěny nebytové prostory.

Jak změnit stav místnosti – základní kroky

Postup se může lišit v závislosti na nuancích převodu, například na druhu činnosti, kterou bude podnikatel v bytě provádět. Obecně tento postup zahrnuje tři důležité kroky:

1. Zaslání projektu areálu na meziresortní komisi. Projekt by měl zahrnovat návrh fasády a sadové úpravy okolí. Nezapomeňte ukázat vchod do místnosti, která je organizována samostatně, schodiště, pokud existuje, a požární východ.
2. Technická schválení. V závislosti na druhu činnosti a na tom, co musíte udělat, abyste si otevřeli například kancelář, budete muset navštívit různé úřady, abyste práci koordinovali. Například v případě přestavby bude nutné koordinovat provedené změny tak, aby neodporovaly stavebním a jiným předpisům. Pokud je v průběhu prací nutné přesunout plynové potrubí, je tento bod samostatně dohodnut se službou odpovědnou za provozování plynových komunikací.
3. Koordinace s obyvateli. Jedná se o relativně novou etapu, která začala být v řízení o převodu prostor do kategorie nebytových prostor přítomna až v roce 2019.

Všeobecné podmínky pro změnu statusu bytu

Podnikatelé, kteří plánují změnu statutu bytu, si musí být vědomi povinných náležitostí prostor samotných a změnového řízení. Bez jejich dodržení nebude možné prostory učinit nebytovými. Mezi ně patří:

• přítomnost samostatného východu z místnosti. Ta by ale neměla vést ke vchodu do bytového domu, ale do ulice;
• pokud plocha místnosti přesahuje 100 metrů čtverečních, musí být uspořádán další východ;
• Nemůžete změnit stav části objektu. Například z třípokojového bytu nebude možné učinit pouze jednu místnost nebytovou;
• v bytě by neměli být žádní registrovaní obyvatelé. Dokud nebudou všichni propuštěni, budou prostory považovány za obytné;
• neměly by existovat osoby, které by mohly požadovat byt nebo finanční prostředky z jeho nuceného prodeje k zaplacení dluhu;
• byt by neměl být zatčen nebo propuštěn na kauci. Pokud byl například byt koupen na hypotéku, pak nebude možné změnit stav nemovitosti až do splacení dluhu;
• Pod bytem by neměly být žádné prostory, které patří do bytového fondu. To znamená, že pokud je níže běžný bytový byt, nelze prostory nad ním přeměnit na nebytové a otevřít například kosmetický salon. Pokud je však níže prodejna, která se nachází v nebytovém prostoru, je možné zřídit i nebytový prostor ve druhém patře;
• budova, ve které se byt nachází, by neměla být v havarijním stavu nebo určená k demolici.

Proč souhlas sousedů?

Do roku 2019 bylo možné stav prostor v mnoha případech změnit bez dohody se sousedy a vlastníky ostatních bytů v bytových domech. Souhlas byl vyžadován pouze v případě, že se takový převod dotkl společného majetku.

Od roku 2019 se pravidla zpřísnila. Ke změně stavu prostor je třeba získat souhlas vlastníků ostatních prostor. Ale s přihlédnutím k formě a množství, ve kterém budou muset vyjádřit svůj souhlas, lze vlastníky prostor rozdělit do dvou skupin:

• bezprostřední sousedé. Jedná se o osoby, které vlastní byty, které sousedí s prostory s proměnným statusem. Tyto byty mohou mít společný mezipodlažní strop nebo boční stěny. Do první skupiny patří například majitelé bytu nad budoucím obchodem nebo kanceláří;
• vlastníků dalších objektů v bytovém domě – těch, které nesousedí s objektem, jehož stav se mění.

Od první skupiny osob je nutné získat písemné potvrzení, že proti převodu přilehlých prostor do nebytové kategorie nejsou námitky. To znamená, že každý vlastník nemovitosti podepíše dokument potvrzující svůj souhlas s tím, že prostory sousedící s jeho bytem změní svůj status.

Zástupci druhé skupiny nepřipravují dokumenty samostatně. Ale musíte získat podporu většiny obyvatel domu. Zda ostatní vlastníci bytů změnu stavu prostor podporují, zjistí na valné hromadě.

Sběr písemných souhlasů

Majitelé sousedních bytů vyhotovují dokument ve volné formě – neexistuje jediný formulář, ve kterém by měl být vypracován. Ale musí existovat povinné informace. Uveďte:

• Celé jméno vlastníka bytu, který souhlas vydává;
• údaje o dokladu totožnosti;
• číslo bytu ve vlastnictví osoby, která souhlas vydala;
• podrobnosti o dokumentech, které potvrzují vlastnictví.

Pokud alespoň jeden z vlastníků sousedních prostor odmítne udělit souhlas, nelze stav bytu změnit. Podnikatelé se v takových situacích snaží dohodnout s obyvateli, kteří jsou proti vzhledu nebytových prostor v objektu. Nabízejí například instalaci nových oken s dvojitým zasklením na vlastní náklady, úhradu rekonstrukcí v bytě nebo výměnu komunikací.

Pokud se kromě změny kategorie bydlení provádí přestavba, která se dotýká společného majetku, musí být takové úkony získány se souhlasem všech vlastníků bytů v domě.

Organizace setkání obyvatel

Aby bylo možné zohlednit názory shromážděných obyvatel, musí být současně splněny dvě podmínky:

• Schůze se musí zúčastnit alespoň 2/3 všech vlastníků bytů ve vchodu, kde se nachází prostory, jejichž stav lze změnit;
• celkový počet účastníků jednání musí být alespoň polovina obyvatel bytového domu. Dům může mít jeden vchod. V tomto případě je nutné, aby se shromáždění zúčastnily alespoň 2/3 vlastníků prostor;

Podmínky pro přijetí kladného rozhodnutí mohou být následující:

• má-li dům jeden vchod, považuje se rozhodnutí za přijaté, když pro něj hlasuje většina účastníků;
• má-li dům více vchodů, považuje se rozhodnutí za učiněné, jsou-li splněny dvě podmínky. Nejprve pro to hlasovala většina účastníků. Za druhé, většina obyvatel vchodu, kteří byli přítomni na schůzi, hlasovala pro rozhodnutí.

Z jednání musí být podle pravidel sepsány dva zápisy. První je přiložen k dokumentům, které se předkládají ke koordinaci převodu bytových prostor na nebytové. Druhý je převeden na správcovskou společnost nebo společenství vlastníků domů.

Ke změně statutu objektu je nutné získat písemný souhlas vlastníků sousedních prostor a souhlas většiny obyvatel objektu. Nebude-li jedna z těchto podmínek splněna, zůstane byt nebytovým prostorem.

Je nutný něčí souhlas, pokud prostory již nejsou obytné?

Developeři mohou uvést do provozu nové budovy, ve kterých mají první patra okamžitě status nebytových prostor. Byly vyvinuty projektem a již mají všechny vlastnosti, které musí nebytové prostory splňovat. V tomto případě si můžete otevřít obchod, kavárnu, kosmetický salon nebo cokoliv jiného souvisejícího s komerční činností. Tím nejsou porušena práva vlastníků bytového domu. Při nákupu prostor na sekundárním realitním trhu také nemusíte získávat od nikoho povolení k otevření obchodu, pokud již byl převeden do kategorie nebytových prostor.

Existuje několik případů, kdy můžete podnikat z domova. Jednoduchou možností je, když se byt nemusí předělávat a získávají se další licence. Obtížná varianta je, když potřebujete převést byt do nebytových prostor

Foto: Stock Rocket/shutterstock

V poslední době roste obliba domácích podniků. Každý se alespoň jednou v životě nechal doma ostříhat u kadeřníka nebo si koupil zákusky z domácí cukrárny. Výhodou takového podnikání je úspora zdrojů, protože nemusíte ztrácet čas cestováním do salonu a penězi na pronájem prostor. Pro spotřebitele jsou takové služby také obvykle levnější. Ale domácí podnikání nelze vždy zorganizovat. V některých případech budou vyžadována zvláštní povolení, v jiných budete muset převést byt do nebytových prostor, koupit vybavení a udělat samostatný vchod. Spolu s právníky vám říkáme, co se v bytě dělat může a co ne.

Co můžete dělat v bytě

V bytě můžete uspořádat drobnou firmu – například přípravu zákusků na zakázku, šití oblečení nebo sbírání kytic. Je povoleno poskytovat kosmetické služby (manikúra, kadeřnictví atd.) doma. K tomu není potřeba převádět byt do nebytových prostor, uvedla Sophia Volkova, právnička advokátní kanceláře Asterisk. Byt lze využít k odborné, vědecké a tvůrčí činnosti. Domácí kancelář si mohou uspořádat programátoři, designéři nebo právníci – v zákoně nejsou žádná omezení. Advokát může například umístit svou kancelář v obytném domě, který patří jemu nebo členům jeho rodiny, dodala Maria Spiridonova, členka Ruské asociace právníků. „Pro kancelář advokáta lze využít i bytové prostory, které na základě nájemní smlouvy obývá advokát a jeho rodinní příslušníci, avšak se souhlasem pronajímatele,“ upřesnila. Domácí podnikání by nemělo porušovat práva a zájmy ostatních vlastníků a sousedů – například kvůli neustálému ucpávání výtahu nebo hluku ve vchodu. Dále je třeba dodržovat požárně bezpečnostní a hygienicko-epidemiologické předpisy. „To platí zejména pro ty, kteří pracují se speciálním vybavením a nástroji. Například bude nutné uspořádat prostor pro dezinfekci nástrojů pro ty, kteří si doma dělají manikúru,“ vysvětlila Sofya Volkova.

Zaregistrujte se jako samostatný podnikatel nebo OSVČ

Kdo chce začít podnikat v bytě, neměl by zapomínat, že tato činnost je podnikatelská a vyžaduje registraci jako fyzická osoba nebo osoba samostatně výdělečně činná. Je povinné platit daně a přispívat do penzijního fondu, připomněla Sofya Volkova. Podnikat bez registrace, a to i ve vlastním bytě, je nezákonné a plné sankcí. Správní pokuta za to se pohybuje od 500 do 2 tisíc rublů. „Pokud finanční úřady prokážou, že osoba je podnikatelem a skrývá příjem, bude ke správní pokutě přidán příkaz k zaplacení až 40 % nepřiznaných příjmů a pokuta 10 tisíc rublů. Pokud nelegální příjem přesáhne 2,25 milionu rublů, může to vést k trestní odpovědnosti,“ varovala.

Podnikání s převodem bytu do nebytových prostor

Ne všechny druhy podnikatelských aktivit lze provozovat v bytě. Pokud mistr může poskytovat kosmetické služby doma, pak již nebude možné otevřít kosmetický salon nebo masážní salon v bytě. K tomu budete muset převést prostory na nebytové prostory a získat licenci, řekla soukromá právnička Natalya Tarasova. Totéž platí pro plnohodnotnou cukrárnu a ateliér, kavárnu, soukromou školku nebo kuchyni pro přípravu jídla na zakázku. K tomu je také nutné převést byt do nebytového prostoru se samostatným vchodem a vlastním větracím systémem. Obdobná situace je s ubytovnami a hotely, které byly dříve umístěny v apartmánech. Od roku 2019 zákon zakazuje provozovat hotelnictví v bytových prostorách. „Byt bude možné proměnit v hotel, pouze pokud bude v prvním patře nebo ve druhém, pokud pod ním budou nebytové prostory. Všechny hotely musí projít kontrolou a obdržet dokument od Federální agentury pro cestovní ruch o splnění požadavků,“ poznamenala Sofya Volkova. Nedodržení tohoto požadavku bude mít za následek administrativní odpovědnost za užívání obytných prostor k jiným účelům. Pro občany je pokuta až 1,5 tisíce rublů. „Je nutné brát vážně dodržování požárních, hygienických a urbanistických norem, aniž bychom zapomínali na zájmy obyvatel a jejich bezpečnost. V opačném případě si mohou obyvatelé stěžovat u Rospotrebnadzor,“ dodal odborník.