Kdy musíte zaplatit peníze při koupi pozemku?

Jak koupit pozemek: pokyny krok za krokem a životní hacky od realitních kanceláří

Podlahy časopisu
Instrukce
Říjen 17, 2018 05: 15

Pokud sníte o vlastním domě nebo chalupě, nebo jen chcete investovat peníze, můžete je doslova „zahrabat“ do země – koupit pozemek. Jak můžete zjistit, že prodávající je před vámi jasný a že tento pozemek získáte legálně? Kde a kdy zaregistrovat transakci? řekněme.

Výběr typu webu

Pozemek si musíte vybrat podle toho, co s ním plánujete dělat. Všechny pozemky, veřejné i soukromé, patří do určité kategorie, která je uvedena v katastrálním pasu lokality. Existují kategorie, které vám umožňují žít na místě a provozovat osobní zemědělství, a existují kategorie, které jsou vhodné například pouze pro průmyslové použití. Tentokrát budeme hovořit o pozemcích pro osobní potřebu a o průmyslových pozemcích v jiném článku.

Rozhodněte se, k čemu pozemek potřebujete. Založit zahradu a pěstovat zeleninu nebo na stavbu? V obou případech jsou pro vás vhodné zemědělské pozemky a obydlené oblasti/sídla.

3 pozemky obydlených oblastí jsou rozděleny do dvou kategorií: pro individuální bytovou výstavbu a pro obecné užívání.

Individuální bytová výstavba — pozemky pro individuální bytovou výstavbu. Na takovém pozemku můžete postavit obytný dům a žít v něm.

3 zemědělské pozemky Mají několik typů, ale pouze jeden je vhodný pro zeleninovou zahradu nebo daču – oblasti pro osobní zemědělství nebo LPX . Typicky se takové pozemky nacházejí na územích zahradních nekomerčních partnerství (CNT) nebo neobchodních partnerství dacha (DNP).

Také mějte na paměti, že zahradní pozemky neznamenají celoroční bydlení, a to může být problém, pokud plánujete bydlet v domě na takovém pozemku: silnice v zimě nejsou vyčištěny, mohou vypnout elektřinu, je obtížné dodávat plyn.

Rozhodneme o penězích

Pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu lze pořídit na hypotéku i na úvěr. Zahradní parcely se obtížněji poskytují jako zástava, a tak jsou banky méně ochotné dát na takový nákup peníze.

Náklady na místo závisí na umístění, přítomnosti komunikací nebo budov, infrastruktuře nebo plánované infrastruktuře. A z nenasytnosti prodejce, samozřejmě. „Problémové“ pozemky, které formálně patří prodávajícímu, jsou obvykle prodávány velmi levně, ale ve skutečnosti jsou dokumenty již dávno ztraceny a je třeba je obnovit peníze, čas a právníka. Také se lidé snaží co nejrychleji a nejlevněji prodat parcely, na které si činí nárok někdo jiný – například dědicové po bývalém majiteli.

Výběr webu

Kupující se často snaží koupit pozemek na krásném místě nebo blíže k jezeru, aniž by přemýšleli o tom, zda na tomto místě mohou postavit dům nebo zda budou potíže s vchod v zimě. Existuje však několik pravidel, která vám výrazně zjednoduší život:

Vezměte místo s minimálním sklonem. Vyrovnání před položením základu bude stát pěkný cent – je lepší, když to půda nevyžaduje.
Při výběru pozemku u vodní nádrže si ověřte, zda se pozemek spolu s vaším domem nebude plazit přímo do řeky. K tomu můžete zavolat specialisty – geofyziky a hydrogeology.
Vyberte oblast požadované velikosti. Pokud máte přibližnou představu o velikosti domu, pozemek by neměl být menší, než je očekávaná velikost domu. Počítejte nejen ve stovkách, ale i v metrech. S výpočty vám pomohou geodeti nebo stavební firmy.
Zhodnoťte stav komunikací. Stránky by měly být snadno použitelné po celý rok, pokud je to pro vás důležité, a také by neměly být problémy s připojením vody, elektřiny a plynu.
Určete, v jaké vzdálenosti od města by měl být pozemek.

Přečtěte si více

Jak ředit barvu na fasádě?

Kupujeme pozemky

Než zaplatíte peníze, musíte stránku zkontrolovat.

Co a kdy se bude v okolí stavět, budou problémy s využitím pozemku k určenému účelu? To lze zjistit na odboru architektury a urbanismu v obci okresu nebo kraje, kde pozemek kupujete.
Je pozemek zastaven, pronajatý nebo zatčený soudními vykonavateli? To lze zjistit v rejstříku žádostí o výpis z katastru přímo tam, na MFC nebo na webu Služeb státu.

24.11.2003. XNUMX. XNUMX tisk Specialisté z ministerstva daní, ministerstva financí a ministerstva hospodářského rozvoje se zatím nemohou shodnout na tom, jak zohlednit nákup pozemků v daňovém účetnictví. Naše odbornice Yulia SAVITSKAYA hovoří o tom, co by v takové situaci měla dělat společnost, která kupuje pozemky.

Podle zákona č. 25-FZ ze dne 2001. října 137 jsou všechny společnosti, jejichž pozemky jsou v trvalém (nepřetržitém) užívání, povinny je před 1. lednem 2004 znovu pronajmout nebo nabýt vlastnictví. Pozemek by přirozeně chtěl koupit téměř každý. Proto je problém daňového účtování této operace stále více „žhavější“ a účetní fóra zaplavuje vlna naléhavých problémů. A přestože ministerstvo hospodářského rozvoje vypracovalo návrh zákona, který posouvá lhůtu pro splacení až na 1. ledna 2006, zatím není známo, zda bude přijat, a pokud ano, kdy. Odepis nelze odepisovat V první řadě každou firmu obecně a účetního zvlášť zajímá, jak zohlednit náklady na nákup pozemků. Je možné o jejich výši snížit zdanitelný zisk? Okamžitě učiňme výhradu, že pozemky nepodléhají odpisům ani v účetnictví (článek 17 PBU 6/01), ani v daňovém účetnictví (článek 2 článku 256 daňového řádu). To se vysvětluje skutečností, že pozemek v průběhu času neztrácí své spotřebitelské vlastnosti, to znamená, že se jednoduše neopotřebovává. Není tedy možné přenést jeho náklady do nákladů prostřednictvím odpisů. Ministerstvo financí neumožňuje odepisovat takové výdaje najednou, ihned při koupi pozemku. V dopise ze dne 19. května 2003 č. 04-02-05/3/50 úředníci uvedli, že náklady spojené s nákupem pozemků jsou kapitálovými investicemi. A podle paragrafu 49 § 270 daňového řádu nesnižují zdanitelný zisk. Řada právníků má ale jiný názor a s postojem ministerstva financí nesouhlasí. „Dopis od ministerstva financí je za prvé zcela nepodložený,“ říká Sergej Savseris, senior právník ve společnosti Pepelyaev, Goltsblat and Partners. – Článek 49 odst. 270 daňového řádu pouze uvádí, že zdanitelný zisk se nesnižuje o výdaje, které nesplňují podmínky odstavce 1 článku 252 zákoníku. A o kapitálových a neinvestičních nákladech se v tomto článku nepíše ani slovo. Dopis od ministerstva financí je tedy ve své nejčistší podobě jeho fantazií. A za druhé, Ministerstvo financí nemá vůbec pravomoc vysvětlovat ustanovení daňové legislativy.“ Podle Sergeje Savserise, pokud náklady na nákup pozemku splňují podmínky článku 252 daňového řádu, to znamená, že jsou odůvodněné a podložené dokumenty, pak má společnost všechny formální důvody pro jejich jednorázový zápis. vypnuto. V tomto případě musí být pozemek využit pro výrobní účely. Opatrnější mohou využít principu jednotného uznávání příjmů a výdajů (článek 1 § 272 daňového řádu). V tomto případě musíte nezávisle nastavit období, během kterého budou náklady na nákup pozemků odepsány. Například doba odpisování budovy umístěné na daném pozemku. Půda jako zboží Po zakoupení pozemku je společnost může později prodat. Pak se půda automaticky změní v komoditu. A podle odst. 1 článku 268 daňového řádu má společnost při prodeji zboží právo snížit svůj příjem z této operace o náklady na jeho pořízení. Tento náklad si však již mohla odepsat do nákladů. V tomto případě se ukazuje, že náklady na pozemky budou v daňovém účetnictví uznány dvakrát, což je nepřijatelné. Mnoho účetních se proto zajímá o to, jak správně odrážet prodej půdy. Sergey Savseris například nabízí následující řešení problému. Společnost, která snižuje svůj příjem o kupní cenu pozemku, musí současně ve svém účetnictví vykazovat příjmy minulých let zjištěné ve zdaňovacím období (článek 10 § 250 daňového řádu). Tedy zjednodušeně řečeno obnovit dříve odepsané výdaje na pořízení pozemku. Vše o DPH Další otázka, která vyvstává při nákupu pozemku, je: zvyšuje prodávající legálně jeho hodnotu o DPH? Pokud je pozemek v soukromém vlastnictví, odpověď je jasná. Taková operace podléhá DPH, a proto se náklady na pozemek automaticky zvyšují o 20 procent. Při nákupu státních či obecních pozemků není pro mnohé odpověď tak zřejmá. Je koupě takového pozemku prodejem a jsou správci pozemků považováni za plátce DPH? Nebo by měly nakupující společnosti samy převádět DPH do rozpočtu jako daňoví agenti (jak se to děje při pronájmu federálního majetku)? Stanovisko finančních úřadů není těžké uhodnout (dopis Ministerstva daní ze dne 19. února 2003 č. VG-9-03/40). Domnívají se, že při nákupu pozemků od státních či obecních úřadů neexistují žádné výjimky pro výpočet DPH. V tomto případě je poplatníkem daně prodávající pozemku uvedeného v kupní smlouvě. Pravda, ministerstvo hospodářského rozvoje připravilo novely daňového řádu, které osvobozují firmy od placení DPH při nákupu pozemků od státu. Ale opět, kdy budou přijati a zda vůbec budou přijati, se zatím neví. Další problém se týká daňových odpočtů. Je logické předpokládat, že pokud půda podléhá DPH a je využívána pro výrobní účely, pak lze daň za ni převedenou vzít jako odpočet. Daňoví úředníci jsou však jiného názoru. Domnívají se, že vzhledem k tomu, že se pozemky neznehodnocují, nelze to udělat. Ministerstvo financí má přesně opačný názor. Úředníci ministerstva financí uvedli, že kupující pozemků mají nárok na odpočet DPH podle článku 171 daňového řádu (dopis ze dne 1. září 2003 č. 04-03-01/124). Společnost samozřejmě musí mít fakturu vystavenou prodávajícím a pozemek musí být zohledněn v rozvaze. Nabyté pozemky je navíc nutné využít k činnostem podléhajícím DPH. Pokud tomu tak není (např. na pozemku je prodejna, která byla převedena na UTII), nelze DPH odečíst. Pokud je pozemek využíván pro zdanitelné i nezdanitelné činnosti, lze DPH odečíst pouze částečně (v poměru k hodnotě pozemku používaného pro zdanitelné operace). Ale i když před názorem finančních úřadů přimhouříte oči a budete se spoléhat na stanovisko ministerstva financí, nemusí se vám stát, že si DPH odečtete. Faktem je, že správci státních a obecních pozemků, kteří mají jejich prodej na starosti, ne vždy vystavují faktury. A bez nich nemá firma nárok na vrácení daně. Nezbývá tedy než doufat, že projekt Ministerstva hospodářského rozvoje bude přijat, v daňovém řádu budou provedeny potřebné změny a nutnost odpočtu DPH jednoduše zmizí. lžíce medu Po koupi pozemku nebudete mít problémy pouze s daní z nemovitosti. Vše je s ním jednoduché: daňovou hodnotu svého majetku můžete snížit o účetní hodnotu pozemku (ustanovení „e“ článku 5 zákona ze dne 13. prosince 1991 č. 2030-1). A tuto výhodu zatím nikdo nezpochybnil. Aby však finanční úřady zvýhodnění uznaly, je nutné správně vyplnit přiznání. K tomu je vhodnější použít přílohu dopisu Ministerstva daní ze dne 15. února 2002 č. VB-6-21/179. Ten říká, že hodnota vlastních pozemků musí být zohledněna v řádku 7 a řádku 28 přílohy „B“ přiznání.

Přečtěte si více

Archivy prasat - domácnost