Kdo má právo užívat sklep v bytovém domě?

Kompetentní správou sklepů, půd a jiných nebytových prostor v bytovém domě (MAD), které patří rovným dílem všem vlastníkům, můžete zajistit nejen pohodlí a bezpečnost obyvatel, ale také vydělat peníze na obecné potřeby domu. Kdo by to ale logicky měl dělat, ne vždy se daří hospodařit se společným majetkem. Spolu s odborníky naše publikace přišla na to, jak znovu získat vlastnictví všeho, co je společné.

Smysl pro zodpovědnost

V souladu s bytovým zákonem jsou všechny části a prostory bytového domu určené k obsluze více bytů klasifikovány jako společné vlastnictví. Jedná se o střechy, fasády, podkroví, sklepy, schodiště, kočárky, vrátnice a výtahové místnosti. Vlastníci bytů v bytových domech vlastní tuto nemovitost paritně, tedy sdíleně – v závislosti na oblasti jejich bydlení. Jsou odpovědní za údržbu a údržbu společného majetku.
Vlastnické právo ke společné věci obsahuje i odpověď na oblíbenou otázku: proč obyvatelé prvních pater platí za používání výtahu. Proto: je součástí jejich majetku, za který jsou odpovědní. Pokud se výtah porouchá, bude opraven na náklady finančních prostředků, které jsou převedeny na údržbu bydlení všemi vlastníky prostor v domě.
Aby se obyvatelé profesionálně starali o svůj majetek a kompetentně jej spravovali, využívají služeb správcovských společností, které si najímají. Ale tohle je na papíře. Ve skutečnosti se věci tak úplně nedějí.
Ne každý si je vědom sdílené odpovědnosti a pocitu vlastnictví. Mnoho lidí se domnívá, že jim v domě patří pouze jejich osobní obytné metry čtvereční. Lidé proto nechodí na valné hromady a nepodílejí se na rozhodování o tom, jak se bude jejich domov vyvíjet.

Může to být nebezpečné

Majitelé přitom mohou ze společných prostor čerpat skutečné výhody. “Nejjednodušší způsob je použít je pro vlastní potřeby,” řekla Světlana Razvorotneva, místopředsedkyně výboru Státní dumy pro výstavbu a bydlení a veřejné služby. — Pokud má dům ještě kočárkárnu, můžete tam uložit kočárky a kola. Dříve k tomu sloužily sklepy, ale nyní je to požárními předpisy zakázáno, což, jak se mi zdá, je v rozporu s duchem bytového zákoníku.“
Pokud suterén neobsahuje komunikace, které jsou mimochodem také společným majetkem, lze takový sklep pronajmout. Poskytovatelé internetu při instalaci svých zařízení využívají i společný majetek vlastníků, což znamená, že za něj musí platit.
Znalec vyzval k provedení auditu společného majetku v bytových domech
Navíc to ve většině případů dělají, ale kam a kolik peněz jde, není známo – správcovské společnosti to tají, poznamenala Svetlana Razvorotneva. V některých případech se dá na fasádě domu i vydělat, pokud se na ní dohodnete na umístění reklamní stavby.
Často ale společný majetek, který vznikl v rámci stavebního záměru, aby sloužil domu a jeho obyvatelům, končí ve špatných rukou – v rozvaze orgánu místní samosprávy, právnické osoby nebo dokonce konkrétní osoby.
“Pro dům je to skutečná katastrofa,” uvedla Světlana Razvorotneva. „V nejlepším případě lidé nedostávají dostatečný příjem nebo jsou jednoduše nepohodlní a v nejhorším to vytváří bezpečnostní hrozbu. Noví majitelé prohlubují sklepy, překládají komunikace, bourají dveře v nosných zdech.“ V roce 2020 zemřelo pět lidí v minihotelu umístěném v suterénu obytného domu kvůli prasklému topnému potrubí.

Vyloučená zóna

Předseda moskevského HOA „Dům na Furmannech“ Taťána Lebeděvová Řadu let se zabývá navracením společného majetku těm, kdo by jej měli vlastnit – vlastníkům bytů. Tvrdí, že sklepy a další prostory, z nichž by bylo možné získat alespoň nějaký zisk, byly nezákonně zcizeny v 90. letech a na počátku 2000. století. Tento problém se týká mnoha ruských měst, zvláště žádoucí jsou domy v centrálních ulicích.
Právo na společné vlastnictví společné věci lidem vzniklo v době privatizace bydlení, tedy od 1. ledna 1992, vysvětluje aktivistka. Federální zákon o státní registraci nemovitostí přijatý v roce 2015 toto právo potvrzuje.
“Všechny další akce s jakoukoli částí našeho majetku byly provedeny nezákonně a nyní jsou lidé nuceni bojovat u soudů, aby obhájili své právo,” uvedla Taťána Lebedeva. Jen v Moskvě jsou podle ní stovky úspěšně vyhraných případů. Ale každý soud je precedens, a proto je nutné provést celkový audit všech bytových domů, provést jejich inventarizaci a zahájit proces civilizovaného mimosoudního návratu.
Společenství vlastníků domů “Dům na Furmannech” jako právnická osoba bojovalo o své prostory u rozhodčího soudu, ale pokud je na jednotlivém občanovi, aby obnovil spravedlnost v domě, kde nevzniklo partnerství, může také udělat a to odvoláním ke krajskému soudu. V Moskvě je obžalovaným nejčastěji odbor majetku města.
V domě Taťány Lebeděvy se společný majetek využívá různými způsoby. V suterénu byl červený kout, sál pro setkávání a skupinovou práci s dětmi a tělocvična v bývalé kotelně. Majitelé se rozhodli pronajmout malou část prostor, peníze z nich slouží na příspěvky do fondu oprav hlavního města a na úhradu dalších obecných potřeb domu. Obyvatelé tak zcela legálně platí více za některé bydlení a komunální služby!

Kde začít?

Rusové začali aktivně vracet společný majetek do oběhu po zahájení programu generálních oprav. Když začali do bytových domů přicházet dodavatelé, ukázalo se, že komunikace v suterénech byly překresleny tak, aby se zalíbily nájemníkům za účelem rozšíření prostoru, a v některých případech noví majitelé zakázali přístup k potrubí.
Bez ohledu na to, kdo obývá společné prostory v domě, komunikace a podpůrné konstrukce jsou majetkem obyvatel, poznamenala Tatyana Lebedeva. Je nutné zjistit původní, tedy designový, účel všech prostor. Stává se, že první patra byla speciálně navržena pro obchody nebo jiné organizace, které nejsou přímo určeny k obsluze domu. Obyvatelé se jich nemohou zbavit. Všechny ostatní prostory, tedy sklepy, půdy, vrátné atd., jsou společným majetkem.

Je možné umístit kamna do předsíně?

“Musíte požádat svou správcovskou společnost o kopii půdorysu domu a jeho vysvětlení, tedy popis účelu prostor,” řekla Lebedeva o algoritmu akcí. V Rosreestru nebo v MFC na adrese domu zjistíte katastrální číslo pozemku a z něj získáte výpis vlastnictví – takový dokument si může vyžádat každý obyvatel domu. Dále byste měli vstoupit do korespondence s úřady a objasnit osud obsazených prostor.
S obtížemi se můžete setkat v jakékoli fázi. Ne všechny regiony vedou technickou evidenci prostor, neprovádí se technická inventarizace a často neexistují žádné vytvořené pozemky, poznamenala Svetlana Razvorotneva.

Co můžete a nemůžete dělat v bytě

Plochu pod domem je možné uznat jako součást společného jmění – k tomu je potřeba provést zaměření pozemku s rozhodnutím valné hromady vlastníků. Přípravné práce je lepší svěřit odborníkovi. Bude to stát peníze, ale pokud jsou obyvatelé odhodláni získat zpět svůj společný majetek, budou muset jít celou cestu.

Jak nejít k soudu

Neziskové partnerství Housing and Communal Services Control se zasazuje o vytvoření předsoudního mechanismu pro navrácení společného majetku vlastníkům. Tam vytvořili zvláštní komisi pro sledování poskytování vlastnických práv vlastníků prostor bytových domů v ustavujících subjektech a obcích Ruské federace. Předseda partnerství Andrei Pinchukov uvedl, že od roku 2014 bylo mimosoudně vráceno více než deset tisíc prostor.
“V tržních cenách je to více než 30 miliard rublů,” poznamenal sociální aktivista. — Je důležité si uvědomit, že neexistuje jediný doklad o vlastnictví, který by byl základem pro zahrnutí společných prostor do majetku obce nebo do majetku subjektu. Tyto objekty neexistují samostatně, jsou součástí jakéhokoli domova. Ale často byli z nějakého důvodu odcizeni rozhodnutími místních úřadů.“
Zástupkyně Státní dumy Světlana Razvorotneva přišla s několika iniciativami. Navrhla vypracovat plán navrácení majetku ve všech regionech země a také odstranit promlčecí lhůtu pro všechny prostory. Nyní jsou podle ní dvě možnosti, jak vrátit sklepy, půdy atp.
První je soudní cestou. Musíte tam jít, pokud jsou prostory zcizeny ve prospěch právnických nebo fyzických osob. Navíc, pokud jsou v suterénu komunikace, lze to provést kdykoli. Pokud v prostorách nejsou rozvody vody, plynu nebo elektrické rozvody, pak na napadení vlastnického práva běží promlčecí lhůta, kterou poslanec navrhuje zrušit.

Jak se zbavit dělení bytů na mikroakcie

Druhou cestou se můžete vydat, pokud jsou prostory uvedeny v rozvaze vládní agentury. V tomto případě se obejdete bez soudního řízení – často jsou obce samy připraveny nepotřebné místo vrátit. „Zde je potřeba politická vůle úřadů a vytvoření mechanismu pro přeregistraci práv ze strany Rosreestra, který zatím neexistuje,“ řekla Světlana Razvorotnevová. Náměstek doufá, že vláda bude problému věnovat pozornost a takový mechanismus vytvoří.

Vychovat aktivního majitele

Boj o navrácení prostor se může protáhnout, říkají ti, kteří touto cestou prošli. Pouze aktivní a profesionální majitel může věc dotáhnout do konce, ale ne každý domov takové lidi má. Pokud by jich bylo více, počet problémů ve správě bytových domů by se odpovídajícím způsobem snížil, je si jistá Světlana Razvorotneva. Připomněla, že ve strategii rozvoje bydlení a veřejných služeb připravované v Rusku obsahuje samostatný odstavec „vychování aktivního vlastníka“.
„Musíme udělat hodně vzdělávací práce,“ je si jistý náměstek. — Lidem, kteří jsou připraveni převzít odpovědnost za své domovy, by stát neměl klást paprsky do kol, ale pomáhat jim. To je důležitý mechanismus pro stimulaci rezidentní aktivity.“
Dnes musí mít každý bytový dům radu – orgán správy budov. Tento orgán ale nemá prakticky žádné pravomoci, dodal místopředseda výboru Dumy pro bydlení a komunální služby. Světlana Razvorotneva se vyslovila pro finanční pobídky pro předsedy domovních rad a také pro to, aby měli možnost hospodařit s prostředky, které vlastníci shromažďují jako platbu za údržbu bydlení.

Otázka: Při úpravách bytového domu bylo zjištěno, že suterén má vstup z ulice a průjezd do přilehlé blokové části. Inženýrské sítě jsou rozvedeny v celém suterénu, slouží více místnostem v daném domě (technický suterén), proto tato místnost není izolovaná a nemůže být předmětem občanského oběhu. Všechny suterény (1., 2., 3. etapa) nejsou samostatné ani izolované, protože mají průchozí průchody a v celém suterénu jsou inženýrské, kanalizační a kabelové sítě, které obsluhují celý bytový dům.

V souladu s výše uvedeným žádám o následující informace:

1) Je v tomto případě nutné vyčlenit sklep jako samostatnou nemovitost?

2) Jsou údaje obsažené v technickém plánu budovy dostatečné pro státní katastrální zápis suterénu jako součásti obecného majetku, nebo je nutné zajistit samostatný technický plán suterénu?

3) Stačí v technickém plánu budovy popsat takové suterény (uvést umístění v grafické části technického plánu budovy; očíslovat a vypočítat výměru v textové části technického plánu budovy) jako součástí obecného majetku bytového domu?

4) V jakých případech se poskytuje technický plán suterénu jako samostatný dokument?

Odpověď: Místnost v suterénu (podzemní) popsaná ve Vašem odvolání, vybavená inženýrskými systémy /komunikacemi/ a jejich řídicími jednotkami, která nesplňuje požadavky izolace a izolace od ostatních místností v budově, nemá samostatný konkrétní funkční účel a není určeno pro samostatné použití, splňuje všechna kritéria technického suterénu (podzemí).

Právní status sklepů je určen článkem 36 bytového zákoníku Ruské federace, podle kterého jsou sklepy, ve kterých jsou inženýrské sítě nebo jiné vybavení sloužící více než jedné místnosti v daném domě (technické sklepy), jakož i podkroví a technická podlaží jsou společným majetkem v bytovém domě, patřícím do práva společného spoluvlastnictví vlastníků prostor v bytovém domě.

Podrobný seznam inženýrských systémů a komunikací zahrnutých ve společném majetku a umístěných, včetně technických suterénů (podzemí), je uveden v odstavcích 5, 6 a 7 „Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě“, schválených Nařízením vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006. srpna 491 N XNUMX „O schválení Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě a pravidel pro změnu výše úhrady za údržbu bytových prostor v bytovém domě případě poskytování služeb a provádění prací na správa, údržba a opravy společného majetku v bytovém domě v nevyhovující kvalitě a (nebo) s přerušeními přesahujícími stanovenou dobu.“

Právo společného spoluvlastnictví ke společné věci bytového domu tak náleží vlastníkům prostor nacházejících se v takovém domě na základě přímých pokynů zákona a nevyžaduje žádné dodatečné potvrzení, tzn. registrace v Jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s ním (dále – USRN). Zápis práv ke společnému majetku bytového domu se proto ve většině případů neprovádí.

V řadě zákonem stanovených případů (převod společné nemovitosti do nájmu, výstavba nové společné nemovitosti nebo nabytí společného pozemku, rekonstrukce nebo výstavba domu, zavedení omezení užívání pozemku) , zápis práva společného sdíleného vlastnictví společné věci v bytovém domě lze provést v souladu s rozhodnutím valné hromady vlastníků prostor bytového domu. V těchto případech se informace o skladbě společného jmění bytového domu tvoří na základě technického průkazu bytového domu (technického pasu ZINZ), pokud společný majetek není zapsán v k.ú. v souladu s částí 4 článku 40 zákona o registraci (č. 218-FZ).

Informace o společném majetku se zapisují do Jednotné státní evidence nemovitostí při provádění katastrálního operátu celého bytového domu na základě údajů obsažených v technickém plánu bytového domu. Zároveň jsou jednotlivé prvky nebo plochy společného majetku (půdy, technické sklepy, technická podlaží, výtahy, výtahové a větrací šachty, schodiště a podesty, kočárky, střechy, stěny, stropy, balkony, jímky, verandy atd.) nejsou v něm technicky popsány jako samostatné, nezávislé nemovitosti a jsou brány v úvahu jako prvky bytového domu. Například vyúčtování technického suterénu se provádí jako součást celého objektu tak, že se do grafické části technického plánu zahrne půdorys technického suterénu a zohlední se plocha suterénu (podzemí) v plocha celé budovy.

Současně je třeba poznamenat, že v hranicích technického suterénu, které se obvykle shodují s vnitřními povrchy vnějších stěn bytového domu, mohou být umístěny samostatné samostatné suterény.

Musí být stanoveno/potvrzeno/zdokumentováno samostatné užívání takových sklepů v souladu s jejich funkčním účelem (projektová nebo jiná technická dokumentace stavby, jiné účetní nebo vlastnické doklady, např. rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor bytový dům na vytvoření suterénu).

Kromě toho musí taková místnost splňovat požadavky na izolaci a oddělení prostor. Nejčastěji je vytvoření takové místnosti nemožné bez přestavby technického suterénu a může být doprovázeno odstraněním inženýrských sítí mimo vytvářené prostory (re-vybavení).

Vezměte prosím na vědomí, že v takových případech se evidence katastrálních operátů pro zápis takové samostatné sklepní místnosti provádí obecným způsobem, tj. stejně jako u jakékoli jiné místnosti nebo bytu umístěného v suterénu, v přízemí nebo nadzemním podlaží. patře bytového domu.

S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti vám ohledně otázek zaslaných ve vašem odvolání sdělujeme:

1) ve Vámi popsaném případě není nutné vyčlenit sklep jako samostatnou nemovitost. To se neobejde bez odpovídajícího rozhodnutí vlastníků prostor bytového domu, které musí určit hranice přidělených prostor, jejich funkční účel a další technické a právní znaky existence těchto prostor;

2) k provedení státního katastrálního zápisu společného jmění bytového domu včetně technického suterénu stačí údaje obsažené v technickém plánu bytového domu. Pro suterén není třeba vypracovávat dodatečný samostatný technický plán;

3) pro účely provedení katastrálního operátu technického suterénu musí být příslušné informace obsaženy v technickém plánu bytového domu. Grafická část technického plánu musí obsahovat půdorys suterénu (podzemí). Textová část technického plánu musí obsahovat informaci o určení plochy suterénu (podzemí) v souladu s požadavky Rosreestrova příkazu č. P/23.10.2020 ze dne 0393. října XNUMX „O schválení požadavků na přesnost a metody pro stanovení souřadnic charakteristických bodů hranic pozemku, požadavky na přesnost a způsoby stanovení souřadnic charakteristických bodů obrysu stavby, stavby nebo nedokončeného staveniště na pozemku, jakož i požadavky na stanovení plocha budovy, stavby, areálu, parkovací místa“, tedy „. uvnitř vnitřních ploch vnějších stěn. “. Není potřeba číslování jednotlivých částí technického suterénu ani dodatečný výpočet plochy. Při určování plochy bytového domu je třeba vzít v úvahu plochu technického suterénu (podzemí);

4) technický plán samostatné samostatné sklepní místnosti (stejně jako jakékoli jiné místnosti /bytu/ nacházející se v bytovém domě) se zpracovává v případě skutečné existence takové samostatné samostatné místnosti na základě předložených podkladů vlastníkem nebo držitelem autorských práv takových prostor.