Co se stane, když si člověk pronajme byt a neplatí daně?

Mnoho majitelů bytů odmítá uzavřít smlouvu s nájemníky, protože pak budou muset přiznat příjem a zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Pronajímat nemovitost bez smlouvy je ale nezákonné. Řekneme vám, co se stane, když pronajmete byt a nebudete platit daně.

Sdílet:
Odkaz zkopírován

Proč pronajímat byt legálně?

Majitel je ze zákona povinen při nájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu: toto je uvedeno v Kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace. V praxi je dohoda často opomíjena kvůli nepřiznání příjmů a neplacení daně.

Ale legalizace transakce je pro majitele výhodná a zde je důvod.

• Nájemci budou platit nájem pravidelně, protože pokud dojde k prodlení, může se pronajímatel obrátit na soud. A pokud nájemce poškodí opravy, poškodí nábytek, vybavení nebo zatopí sousedy, vymáhat škodu.
• Smlouva může stanovit další podmínky – například, že nájemce musí o odchodu informovat předem. Pak nebude bydlení stát ladem, když budete hledat nové nájemníky.
• Se smlouvou je to bezpečnější – nemusíte se starat o daňové kontroly.

Pomůže vám pronajmout váš byt bez potíží „Letadlo plus“. Naši makléři nemovitost připraví, nafotí prodej a sestaví inzerát, vyberou vhodné nájemce a zorganizují přehlídky. A právníci vám řeknou, jak formalizovat transakci v souladu se zákonem.

Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Příjem z pronájmu bytu, jako každý jiný, podléhá dani z příjmů fyzických osob. Je v zájmu Federální daňové služby sledovat pronajímatele, kteří se skrývají před placením daní. K jejich identifikaci inspektoráty neustále monitorují a využívají různé zdroje informací. Zde jsou ty hlavní.

Banky

Pokud přijímáte platby nájemného bankovním převodem, může si finanční úřad všimnout, že na váš účet je každý měsíc vkládána přibližně stejná částka. To je jasná známka nepřiznaných příjmů: finanční úřady budou muset pouze zjistit, odkud peníze pocházejí.

Rosreestr

Federální daňová služba je obzvláště podezřívavá k majitelům dvou a více bytů. To je logické: pokud existuje volné bydlení, s největší pravděpodobností je k pronájmu. Informace o všech nemovitostech jsou pravidelně poskytovány finančnímu úřadu z Rosreestr. Pokud vlastníte více bytů a v přiznání není uveden příjem z pronájmu, je to důvod k provedení kontroly na místě.

„Dobrí příznivci“

Sousedé nespokojení s chováním nájemníků, uražení bývalí nájemníci nebo kolegové, se kterými došlo ke konfliktu – každý může napsat odvolání na finanční úřad.

To, že někteří lidé v bytě bydlí, samozřejmě neznamená, že se pronajímá nelegálně. Finanční úřad ale bude moci prokázat, že pobíráte nelegální příjmy. Například pomocí stejného výpisu z bankovního účtu nebo účtenek pro přijímání peněz, pokud přijímáte platbu v hotovosti.

Federální daňová služba provede rozhovory se současnými i bývalými nájemníky a sousedy. Majitel bude muset také podat vysvětlení finančnímu úřadu ohledně užívání nemovitosti.

Co se stane s nelegálním pronájmem bytu?

Pokud finanční úřad prokáže příjem z pronájmu bytu, budete muset po celou dobu nelegálního pronájmu platit daň z příjmu fyzických osob. Standardní sazba je 13 %, ale pokud nájemníci zaplatili více než 5 milionů za rok, tak ano zvýší na 15 %.

Za neplacení daní Za pronájem bytu budete muset zaplatit pokutu: 20 % z částky daně z příjmu fyzických osob. A pokud se inspektorům podaří potvrdit, že příjem byl skryt úmyslně, jeho velikost se zvýší na 40 %.

Kromě pokuty může finanční úřad účtovat i penále. Pro jednotlivce a jednotlivé podnikatele jsou 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace. Tato hodnota se vynásobí počtem dnů zpoždění.

Pokud jste neplatili daň z příjmu fyzických osob, tak jste přiznání nepodali. I pro toto dobře: 5% z částky daně za každý měsíc prodlení, ale celkem ne více než 30% a ne méně než 1000 rublů.

Za velké a hlavně velké částky skrytých příjmů je trest přísnější. Pokud během tří let nezaplatíte daň vyšší než 2,7 milionu, budete podléhat trestní odpovědnost. Možné druhy trestů:

• pokuta od 100 do 300 tisíc nebo ve výši platu na dobu 1 až 2 let;
• zatčení až na 6 měsíců;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na jeden rok.

A pokud částka nezaplacené daně za tři roky přesáhne 13,5 milionu, bude trest ještě přísnější:

• pokuta od 200 do 500 tisíc nebo ve výši platu na 1,5–3 roky;
• nucené práce nebo odnětí svobody až na 3 roky.

Trestní odpovědnost je samozřejmě krajní opatření, které se vztahuje pouze na svévolné neplatiče. Ale každopádně přiznání příjmu z pronájmu a placení daně z příjmu fyzických osob je výnosnější než dostat pokutu.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Jak legálně pronajmout byt

V první řadě uzavřete nájemní smlouvu s nájemcem bytu. Musí uvádět:

• Podmínky pro složení a vrácení zálohy. To je částka, kterou obyvatelé nechají jako zálohu při nastěhování. Pro majitele je kauce záchrannou sítí: pokud nájemníci něco rozbijí nebo poškodí, tyto peníze nahradí škodu. V ostatních případech se kauce vrací nájemcům při odjezdu.
• Postup při platbě nájemného. Dohodněte se na výši, podmínkách a formě plateb – hotovostní nebo bezhotovostní. Rozhodněte, kdo bude v případě potřeby platit za služby a opravy.
• Odpovědnost za porušení smlouvy. V tomto odstavci můžete specifikovat výši sankcí za pozdní platby a za předčasné ukončení. Pokud se nájemce rozhodne předčasně vystěhovat nebo majitel bude chtít nájemníka vystěhovat před koncem smlouvy, druhá strana dostane náhradu.

Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, musíte do 30. dubna podat daňové přiznání k dani z příjmu 3-NDFL za předchozí kalendářní rok. Daň musí být zaplacena do 15. července.

Dá se ušetřit na daních?

Výše daně z nájemního bydlení se sníží, pokud nepronajímáte byt jako fyzická osoba, ale jako OSVČ. Stav lze získat v oficiální aplikaci Federální daňové služby „Moje daň“. Pokud pronajmete byt soukromé osobě, daň bude 4%, pokud organizaci – 6%. Musíte platit měsíčně. Aplikace automaticky vypočítá výši daně a připomene vám platbu.

Ale je tu nuance: pokud jste OSVČ, nemůžete pronajímat byty. Pokud je to váš trvalý zdroj příjmů, je výhodnější zaregistrovat individuálního podnikatele pomocí zjednodušeného daňového systému (příjmu). Poté bude možné platit daň z příjmu fyzických osob ve snížené sazbě 6 %.

Vyvodit závěry

• Podle zákona musíte při pronájmu bytu uzavřít s nájemcem nájemní smlouvu a zaplatit daň z příjmu fyzických osob.
• Skrývání příjmů je riskantní: finanční úřad bojuje proti nelegálním pronájmům a pečlivě odhaluje neplatiče pomocí různých zdrojů informací.
• Pokud Federální daňová služba objeví skryté příjmy z pronájmu bytu, budete muset zaplatit plnou daň, pokuty a penále.
• Standardní sazba daně z příjmu fyzických osob pro fyzické osoby je 13 %, ale částku daně si můžete snížit, pokud se zaregistrujete jako OSVČ nebo jako fyzická osoba – podnikatel.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Generální ředitel právní společnosti Mariox Center LLC Oksana Vasilyeva

Odkud získávají finanční úřady informace o nelegálním pronájmu bytů a kolik mohou být za zjištěné přestupky v letošním roce požadovány.

21. března 2023, 23:40

Finanční úřad. Obálka © TASS / Artyom Geodakyan

Mnoho majitelů bytů při pronajímání své nemovitosti upřednostňuje uzavření smlouvy s nájemníky na dobu 11 měsíců, protože takové transakce nemusí být registrovány u Rosreestr. To znamená, že je možné přijaté příjmy nepřiznávat a teoreticky ani neplatit daně. Takové „šedé pronájmy“ jsou podle odborníků velmi běžné ve středním a nižším cenovém segmentu nájemního bydlení. Své o tom ví i Federální daňová služba (FTS), která do roku 2023 prováděla pouze namátkové kontroly nájemníků.

Počínaje letošním rokem však finanční úřady začaly používat novou metodiku, jejímž podstatou není pouhé zjištění skutkové podstaty daňových porušení, ale také zahrnutí daní ze zjištěných příjmů do obecného oznámení zasílaného fyzické osobě. Protože Federální daňová služba, pokud existují důvody, má právo přidat další poplatky daně výpočtem, nyní budou muset občané, kteří obdrželi dopisy štěstí od finančních úřadů, nezávisle prokázat absenci zdanitelných příjmů. Kde získává Federální daňová služba informace o možném pronájmu bytu?

Jak se nyní pozná „šedý nábor“?

Dříve byli hlavními zdroji informací o „šedých pronájmech“ sousedé těch, kteří svůj byt pronajímají; bdělý místní policista, bývalí manželé nebo samotní nájemníci. Počet stížností, které by nakonec mohly vést k daňové kontrole, však zůstal zanedbatelně malý, protože Rusové jsou obecně velmi loajální k neregistrovaným nájemním vztahům.

Foto © Městská tisková agentura „Moskva“ / Andrey Nikerichev

Federální daňová služba se samozřejmě rozhodla neplýtvat prostředky na zpracování jednotlivých signálů, ale k problematice daňových úniků z příjmů z pronájmu bytů přistoupila systematicky.

Za prvé, Daňoví úředníci začali aktivně využívat databáze pro registraci migrace. Logika je jednoduchá: Rusové a ti, kteří přijíždějí za prací ze zahraničí, musí mít podle zákona registraci v místě bydliště. Při automatickém odsouhlasování daňových a migračních databází je zřejmé, zda vlastník a osoba registrovaná v bytě jsou tatáž osoba, a pokud vlastník nemovitosti také dostává periodické bezhotovostní převody od osoby registrované v jeho nemovitosti, pak otázky může vzniknout.

Za druhé, Některá krajská daňová oddělení začala sledovat inzeráty na speciálních internetových stránkách věnovaných soukromým pronájmům a porovnávat adresy pronajímaných bytů s údaji v daňových databázích. To vše se děje automaticky.

– Naše Federální daňová služba je poměrně pokročilá, pokud jde o digitalizaci a automatickou výměnu informací s jinými úřady. Daňoví úředníci mají plné právo používat jak údaje z ministerstva vnitra k ověření registrace občanů v bytech, tak údaje z jiných zdrojů, – vysvětluje Alexey Podpaly, generální ředitel Federal Catastral Agency LLC. — Aby se občané pronajímající byt vyhnuli pokutám a řízení, nejlogičtější je přihlásit se jako OSVČ a platit 4 % – bude to mnohem levnější.

Foto © Městská tisková agentura „Moskva“ / Andrey Nikerichev

Finanční úřady zajímají zejména ty, kteří vlastní několik bytů, v nichž je registrováno několik osob, které nejsou s vlastníkem nijak spřízněny rodinnými vztahy.

– Rizika pronajímání bydlení bez placení daní každým rokem rostou, protože finanční úřady nyní dostávají informace nejen od místních policistů, ale také od bank, které vidí historii převodů na vlastníka nemovitosti, a Federální daňové služby, přijímání těchto údajů, může je také spojovat s nezákonnou činností, – uvádí Maxim Nekhoroshev, partner advokátní kanceláře Shadrin, Nekhoroshev and Partners.

Pro vaše informace: od začátku roku 2023 začala Federální daňová služba zavádět své právo požadovat od banky rozšířené informace o klientech a jejich transakcích.

Jaká je pokuta za pronájem bytu „v šedé“

Ruské právo stanoví odpovědnost za nepředložení výkazu příjmů Federální daňové službě a nezaplacení daně, pokud takový příjem existoval.

Pokud finanční úřad zjistí, že někdo neoprávněně pronajímá byt, může být majiteli účtováno následující: požadavky: částka daně (maximálně za tři roky); pokuty za pozdní platbu daně; pokuta za nepodání daňového přiznání (5 % z nezaplacené částky daně za každý měsíc prodlení, maximálně však 30 % z uvedené částky); pokutu za porušení lhůty pro placení daně (20 % z nezaplacené částky daně) a popř. dobře pro podnikatelskou činnost bez registrace (až 2000 rublů).

Teoreticky to může hrozit zločinec odpovědnost, ale v praxi je to nepravděpodobné. Daňoví úředníci budou muset prokázat úmysl spáchat trestný čin ve velkém měřítku, a to je problematické. Je mnohem snazší pokutovat a předat případ soudním exekutorům k vyzvednutí.

– Pokud osoba poskytuje svůj byt na komerčním základě, má Federální daňová služba právo použít jakékoli informace ke kontrole. Stává se, že se nájemníci v pronajatých bytech neregistrují a není snadné prokázat skutečnost „šedého“ nájmu, ale to neznamená, že nájemníci a majitel bytu jsou pojištěni proti potížím spojeným s porušováním nejen daňových, ale také migrační legislativa – poznamenal poslanec Státní dumy Nikita Chaplin.

Pro vaše informace: pokuty za život bez registrace v Moskvě nebo Petrohradu pro majitele domů dosahují až 7000 5000 rublů, pro obyvatele – až XNUMX XNUMX rublů. Vynesení správní odpovědnosti za porušení migračních zákonů může být signálem pro daňovou kontrolu.

Poslanec Státní dumy Alexej Žuravlev se ale domnívá, že v případě příjmů z pronájmu bytu by se měla uplatnit progresivní daňová stupnice.

– Pouhé zvyšování zátěže občanů pronajímáním bytů je špatné. Má smysl zavést diferencovaný přístup k daním z tohoto typu příjmu, včetně zohlednění konečných částek, které vlastníci nemovitostí dostávají. V případě pronájmu nemovitosti – Jedná se o byznys, který přináší milionové zisky, pak by měl být přísný požadavek na neplacení daní a pokud jsou příjmy z pronájmu vašeho bytu – To je příležitost pro rodinu existovat na úrovni životního minima, ale brát zde daně vůbec nemá smysl. Pro stát sám se nevyplácí nést náklady na vybírání nepatrných částek.

Foto © Moskva City News Agency / Kirill Zykov

Měl by stát zastavit „šedé“ najímání?

Ano, každý musí platit daně

Pokud se bavíme o malém příjmu, tak ne.

Potřebujete částku příjmu, pod kterou by se daně neměly vybírat